北京嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)(已修改)
2025-02-02 21:05 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?！炯味即髲B】營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū) 目 錄項(xiàng)目概述1 項(xiàng)目概況1 產(chǎn)品立地條件分析1 產(chǎn)品SWOT分析市場(chǎng)分析2寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位3項(xiàng)目定位3目標(biāo)受眾推廣策略建議 4知名度提升策略 4差異化產(chǎn)品的包裝策略 4多元化的營(yíng)銷(xiāo)策略 4擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道策略 4提升軟件品質(zhì)策略投資報(bào)酬率測(cè)算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目概述1項(xiàng)目概況※ 項(xiàng)目位置：北京朝陽(yáng)區(qū)光華路14號(hào)※ 項(xiàng)目性質(zhì)：寫(xiě)字間和商鋪※ 項(xiàng)目總建筑面積：27147㎡，其中可銷(xiāo)售面積22672㎡；178。 辦公區(qū)（包括住宅和寫(xiě)字樓）11453㎡，未售出面積 7422㎡，占辦公區(qū)總面積的64%；178。 商業(yè)面積11218㎡，其中底商三層7145㎡，寫(xiě)字樓連廊4073㎡；※ 車(chē)位（地下）：約70個(gè)※ 物業(yè)管理：第一太平戴維斯1產(chǎn)品立地條件分析※ 地處北京CBD核心區(qū)；※ 位于黃金交通要道；※ 具有良好的辦公或商務(wù)氛圍；※ 生活配套設(shè)施也非常完善；※ 具有廣闊的發(fā)展前景；1產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)① 黃金地理位置—CBD核心區(qū)域；② 現(xiàn)房，大大減少投資風(fēng)險(xiǎn)③ 優(yōu)秀的物業(yè)管理④ 開(kāi)發(fā)商雄厚的資金勢(shì)力和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)缺乏知名度；光華路路面窄易造成交通擁堵；項(xiàng)目配套檔次略低；車(chē)位較少機(jī)會(huì)CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓現(xiàn)房供應(yīng)幾乎為零；大部分寫(xiě)字樓以租為主威脅2004年CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量急劇放大，且多是運(yùn)作時(shí)間很長(zhǎng)的知名項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)日見(jiàn)激烈市場(chǎng)分析2甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析21總體市場(chǎng)描述在北京城八區(qū)內(nèi)，目前寫(xiě)字樓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)，北京長(zhǎng)安街沿線(xiàn)、CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等成為寫(xiě)字樓聚集的地區(qū)，其中尤以CBD、金融街、中關(guān)村地區(qū)的寫(xiě)字樓最為業(yè)內(nèi)外關(guān)注。北京商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)源于建國(guó)門(mén)外、第一使館區(qū)一帶，最早開(kāi)業(yè)的是國(guó)際大廈，于1985年投入運(yùn)營(yíng)。此后，賽特大廈、國(guó)貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，直到金融街規(guī)劃之前，京西地區(qū)一直保持“沉默”狀態(tài)，除了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)外，西部的寫(xiě)字樓供應(yīng)幾乎為零。而后，國(guó)貿(mào)中心的落成已經(jīng)使得東三環(huán)有了國(guó)貿(mào)橋和地鐵國(guó)貿(mào)站。隨著CBD規(guī)劃的全面落實(shí)，國(guó)貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱(chēng)，成為真正的城市中心。在目前三大主要甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)，CBD東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。三大寫(xiě)字樓版塊，具有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，將在后面對(duì)每個(gè)版塊進(jìn)行分別描述。21北京三大主要寫(xiě)字樓版塊金融街版塊金融街的客戶(hù)多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融管理機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止近530家機(jī)構(gòu)入駐金融街地區(qū)。 %、%、%等組成，%，外資（含合資）%。 中關(guān)村版塊中關(guān)村版塊——中關(guān)村科技園區(qū)，是20世紀(jì)80年代國(guó)家第一個(gè)批準(zhǔn)建立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其空間布局經(jīng)歷了“試驗(yàn)區(qū)”——“一區(qū)三園”——“一區(qū)五園”——“一區(qū)七園”的演變歷程，走上了一條“由點(diǎn)到片，由片到面”的發(fā)展 軌跡。目前已經(jīng)成為中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)的重要基地。中關(guān)村未來(lái)5年寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將會(huì)成倍增長(zhǎng)，絕大部分為甲級(jí)寫(xiě)字樓。目前西區(qū)正在建設(shè)的不會(huì)超過(guò)50萬(wàn)㎡，而且要2005年才投入使用，多數(shù)售價(jià)在10000～14000元/㎡。加之周邊地區(qū)大量的商務(wù)公寓的出現(xiàn)，使小型企業(yè)的客戶(hù)成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)中高檔寫(xiě)字樓的推廣大多采用出售方式，是典型的銷(xiāo)售市場(chǎng)。近幾年由于國(guó)家政策對(duì)中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫(xiě)字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)。CBD版塊眾所周知，現(xiàn)今的CBD主要是源于國(guó)貿(mào)、嘉里中心、招商局大廈近十年來(lái)打造的國(guó)際商貿(mào)區(qū)所奠定的基礎(chǔ)。以國(guó)貿(mào)、嘉里、招商局大廈等高檔物業(yè)打造的CBD寫(xiě)字樓整體形象，吸引了大批國(guó)內(nèi)外實(shí)力派企業(yè)，頂級(jí)公司在此匯集，今年上半年，世界銀行進(jìn)京，最終高價(jià)入住國(guó)貿(mào)。到目前為止，在北京的170多個(gè)世界500強(qiáng)的企業(yè)半數(shù)生活在CBD，惠普、摩托羅拉更是拿下招商地產(chǎn)的整棟樓在此辦公，許多國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型大企業(yè)也在此安家落戶(hù)。CBD的寫(xiě)字樓租價(jià)也代表了全市的領(lǐng)先水平。據(jù)世紀(jì)九鼎最新的統(tǒng)計(jì)，（使用面積報(bào)價(jià)），過(guò)去兩年內(nèi)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租價(jià)整體下跌了17%～18%，而CBD平穩(wěn)下調(diào)幅度偏小，各物業(yè)的租價(jià)在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。%，CBD則因其較為成熟而空置率較低，僅為10%左右。三大版塊實(shí)力對(duì)比CBD金融街中關(guān)村優(yōu)勢(shì)對(duì)比☆國(guó)際化商業(yè)氛圍濃郁☆配套設(shè)施完善，綜合服務(wù)水平高。☆地鐵、公共交通發(fā)達(dá)?！钔赓Y企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次?！頒BD作為北京未來(lái)發(fā)展的中心，將會(huì)更加吸引世界目光的關(guān)注。☆是新北京最具商務(wù)活動(dòng)和貿(mào)易的代表?！罱鹑谛袠I(yè)為主，多為大型實(shí)力型國(guó)企?！顓^(qū)域發(fā)展定位明確，受?chē)?guó)家政策支持，發(fā)展前景廣闊。☆2006年前基本建成的總體規(guī)劃，使后續(xù)項(xiàng)目升值潛力增大?！钗挥谖鞫h(huán)和長(zhǎng)安街沿線(xiàn)，地鐵、公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)?！钬S富的人才優(yōu)勢(shì)以及應(yīng)運(yùn)而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動(dòng)力?！钪袊?guó)信息產(chǎn)業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的搖籃。☆中國(guó)著名學(xué)府區(qū)，高科技及文化氛圍濃郁?！顕?guó)家大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策支持?！钜粎^(qū)多園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競(jìng)爭(zhēng)力度增強(qiáng)。劣勢(shì)對(duì)比☆目前處于建設(shè)期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟?！钪苓呑≌急戎剌^高，對(duì)整體商務(wù)氛圍有較大影響?！顚?duì)金融行業(yè)的發(fā)展定位與金融街重合，彼此競(jìng)爭(zhēng)加劇?！钌钆涮自O(shè)施匱乏。☆與CBD發(fā)展定位的重復(fù)，造成競(jìng)爭(zhēng)加劇?！铍娦?、通訊行業(yè)的發(fā)展定位與中關(guān)村有某些重合，似有競(jìng)爭(zhēng)之嫌?！畹貐^(qū)交通情況是發(fā)展的瓶頸?！罹频辍⒐⒌壬虅?wù)配套狀況欠佳?！钫畬?duì)核心區(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設(shè)期望與市場(chǎng)的接受能力有某些不協(xié)調(diào)。☆整體商務(wù)氛圍略顯不足。☆周邊大量商務(wù)公寓的存在，對(duì)中小型企業(yè)的客源造成爭(zhēng)奪之勢(shì)。綜合競(jìng)爭(zhēng)力雖然
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