【文章內(nèi)容簡介】 0——200奧特利瑪—398——總結(jié)：核心商圈中，萬邦和華聲是由寫字樓改建而成的市場，現(xiàn)有商戶多為原北斗星和臨街商戶，由于拆遷改造時，其他商業(yè)大廈無空置鋪位，因此不得已選擇了萬邦和華聲，因此租金不具備參照性，所以摒棄。綜合性商業(yè)大廈中，單位租金最高的是老番街，主要是因為它的鋪位面積非常小，因此導致相對租金較高，不具備參照性。在核心商圈主流的幾個商業(yè)大廈中，租金最高的為700元/月/平米使用面積，最低的400元/月/平米使用面積，主流租金在600元/月/平米使用面積左右波動。在核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)大廈中，平均租金較高的是吉利大廈和天雅大廈，目前已達到660—700元/月/平米使用面積的租金水平。轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費現(xiàn)象，在區(qū)域內(nèi)除在天雅大廈和吉利大廈存在外，在其他商業(yè)大廈較少，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓價格的高低只和攤位所在大廈的整體經(jīng)營狀況相關，和市場需求關系并不明顯。如吉利剛開始經(jīng)營時，服裝類的標準攤位轉(zhuǎn)讓費曾經(jīng)高達70萬元，但天雅建成招商后，轉(zhuǎn)讓費降低，鞋類標準鋪位的轉(zhuǎn)讓費約15萬左右。 （四）區(qū)域內(nèi)服務業(yè)態(tài)調(diào)研分析（詳細資料見附件報告）1. 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的主要服務業(yè)態(tài)集中在銀行、中西餐廳、物流服務公司、商務中心和多功能廳，主要用于滿足大廈內(nèi)商戶和消費者需求，屬于大廈配套的一部分。2. 吉利大廈在7層以上規(guī)劃了酒店，滿足了消費者住宿要求。3. 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有服務業(yè)態(tài)的數(shù)量已經(jīng)無法滿足雅寶商圈內(nèi)上萬商戶、消費者的需求，現(xiàn)在雅寶商圈內(nèi)的不少消費者已經(jīng)擴散到臨近區(qū)域消費，如藍島等地。4. 區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時，全部人滿為患，而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意，但用餐時人也非常多，符合商戶或消費者需求的，干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。5. 雖然朝外門商圈的服務業(yè)態(tài)比較齊備，但它面向的主要是全北京的消費者，因此不作為本商圈的主要考慮，例如錢柜。6. 通過對區(qū)域內(nèi)競爭對手的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，有專門的大型服務業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街，總體供應量超過18萬平米，全部為餐廳、酒吧等消費場所，該項目建成后，即可滿足區(qū)域內(nèi)對于服務業(yè)態(tài)的需求。結(jié)論區(qū)域內(nèi)服務業(yè)態(tài)由于日壇上街的開發(fā)建設，已經(jīng)基本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。而通過對區(qū)域內(nèi)服務業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各大廈服務業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套，用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費者，但配套比較齊備的大廈不但體現(xiàn)了大廈的檔次，同時對于商戶和消費者也有一定的吸引力。但在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)諸如大堂、大型咖啡廳等滿足公共休憩、商務洽談的場所十分匱乏。因此，在本項目的服務配套設置方面，主要目的仍然是滿足大廈內(nèi)商戶和消費者需求，同時也是體現(xiàn)大廈檔次的重要條件。（五）核心商圈物流狀況分析（詳細資料見附件報告）1. 區(qū)域內(nèi)物流服務公司眾多，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已超過100家以上，各物流公司都有各自不同的側(cè)重點，如308A、308B只往烏克蘭發(fā)貨，而158只往遠東地區(qū)發(fā)貨。2. 物流公司提供多種運輸方式，他們生意的好壞同各接貨地點的情況直接相關。特別是走莫斯科的貨品，經(jīng)常會因為莫斯科灰色清關等原因被罰沒，風險性大。3. 發(fā)貨價格上下波動較大，淡季、旺季和圣誕節(jié)前后等價格相差很大。4. 物流公司中發(fā)往國外的貨品不僅僅來自于，有不少都是由南方的廠家直接向國外發(fā)貨，另外大紅門的一些服裝廠家也直接向莫斯科等地直接發(fā)貨。5. 通過對消費者的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的某些消費者只集中在某幾個物流公司發(fā)貨，如烏克蘭消費者主要在308A、308B發(fā)貨，但選擇性較大的區(qū)域消費者對于物流公司無明顯偏好。 6. 物流公司的發(fā)貨方式根據(jù)運輸情況會出現(xiàn)不同的側(cè)重，如2005年，由于清關的原因，導致空運冷落?？偨Y(jié)綜上所述，內(nèi)的物流公司作為下游服務公司，經(jīng)營情況并非一成不變，每年都有一些新的物流公司進入，也會有不少公司倒閉。而近年來雅寶路區(qū)域內(nèi)的拆遷，也導致了不少物流公司分流到區(qū)域外，如四惠、小武基、大北窯南等地都有專做物流生意的公司。很多物流公司為了方便招攬生意，會選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中，設立辦事機構(gòu)，而發(fā)貨地點則放置在區(qū)域外。物流公司主要是為雅寶路區(qū)域內(nèi)的消費者服務的，同區(qū)域內(nèi)的某個商業(yè)大廈的興衰沒有任何必然的關系。（六）．輻射商圈分析（詳細資料見附件報告）說明：是以對外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場，因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對內(nèi)商業(yè)。因此，我們考慮了涉外貿(mào)易為主的秀水市場和雅秀市場。同時，因為的經(jīng)營形式是以服裝批發(fā)為主的，所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營形式的大紅門市場。另外，由于邊貿(mào)最早起源于新疆地區(qū)和綏芬河，同時，現(xiàn)在的不少消費者也同時在新疆進行貿(mào)易，因此，我們也把新疆作為輻射商圈進行研究。秀水市場秀水是著名的國際旅游購物市場，經(jīng)營方式為零散型購物，針對的主要客群為國外觀光游客和國內(nèi)的時尚人士。由于臨近，雅寶商圈的一些消費者會去進貨，但主要集中在一些特色商品，如唐裝等，由于進貨數(shù)量少，因此單位價格高。根據(jù)對秀水商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少雅寶商圈的商戶將秀水作為自己的零售基地，將一些樣品服裝或過季服裝在秀水傾銷。對于本項目，秀水僅有極少數(shù)的商戶表示會觀望。主要是這種批發(fā)的經(jīng)營方式進入門檻較高，只有少數(shù)有實力的商戶才有可能進入。因此，雖然秀水可以作為的輻射商圈，但由于經(jīng)營方式的差異，二者互通的可能性較小。雅秀雅秀市場也是國際旅游購物市場之一。由于雅秀已經(jīng)偏離雅寶商圈，商戶的經(jīng)營方式為零售和小型零批。因此，絕大多數(shù)的商戶沒有進入經(jīng)營的意向，僅有極少數(shù)的商戶表示會觀望。大紅門大紅門的一些商家既在經(jīng)營對外貿(mào)易，也在大紅門經(jīng)營對內(nèi)貿(mào)易，甚至在莫斯科設立直銷點，但畢竟是極少數(shù)。對于多數(shù)商戶來說，由內(nèi)銷批發(fā)轉(zhuǎn)向外銷批發(fā)，無論從產(chǎn)品或消費者來說都有一定難度，很難轉(zhuǎn)型。因此，只有極少的大戶才有可能進入經(jīng)營。同時，通過對大紅門地區(qū)幾個主要市場的商戶進行的調(diào)研也表明，僅有極少量商戶表示會關注本項目。新疆邊疆賓館商貿(mào)城概述：1) 邊貿(mào)最早出現(xiàn)在新疆和東北的邊境城市，由于邊境城市生活和交易條件較差，因此逐步從邊境城市轉(zhuǎn)移到靠近內(nèi)陸的中心城市。2) 在烏魯木齊，最早曾經(jīng)有多個市場，但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉儲等便利條件，因此新疆的市場日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。3) 經(jīng)過若干年的發(fā)展，鞋和服裝集中在邊疆賓館商貿(mào)城，小百貨集中在新疆商貿(mào)城，家居集中在華凌商貿(mào)城?；緺顩r1) 邊疆賓館商貿(mào)城按照其功能分為倉儲區(qū)、交易區(qū)、住宿區(qū)，有近1500名商戶。由于商戶日漸增多，因此，現(xiàn)在的邊疆賓館商貿(mào)城將原3層的格局擴建成4層，一層為鞋，二層以上全部為服裝，原有倉庫也改建為市場。2) 在邊疆賓館商貿(mào)城，15平米房間視位置好壞，轉(zhuǎn)租金可達10000—15000元/月，轉(zhuǎn)讓費可達50—100萬。這里的主要交易方式為現(xiàn)貨交易，以陸運為主?？者\主要以巴庫為主。3) 早期在邊疆賓館商貿(mào)城中的消費者來自各個國家，但隨著北京邊貿(mào)的興起，高收入國家的消費者許多轉(zhuǎn)向北京，只有中低收入國家仍在新疆進貨，近幾年，巴庫、哈薩克斯坦成為主要的貿(mào)易國家。經(jīng)營狀況邊疆賓館商貿(mào)城的主要業(yè)務是鞋和服裝，特別是中低檔鞋，成交量非常大，已經(jīng)超過了北京?？偨Y(jié)1) 在北京經(jīng)營的商戶，有不少都在新疆邊疆賓館商貿(mào)城有攤位，將過季產(chǎn)品和低檔次產(chǎn)品銷往新疆。還有一些在北京經(jīng)營不利的商戶會選擇到新疆繼續(xù)經(jīng)營，而在新疆做的比較成功的消費者也會到北京去進貨，因此從這個角度來說，新疆可以算作北京的次級商圈。2) 另外，許多消費者從北京定貨后，先由內(nèi)陸運往新疆，然后再轉(zhuǎn)道各國家。因此，新疆又是北京的銷售口岸和中轉(zhuǎn)口岸。3) 新疆的小百貨交易量大于北京，因此很多做小百貨生意的消費者會選擇到新疆進貨或直接到義烏進貨。（七）．區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭項目基本狀況分析1．1優(yōu)唐(UTOWN)1) 位置：朝陽門外大街2) 價格：待定3) 項目總規(guī)模：62萬平米綜合建筑集群4) 開盤時間：2006年5) 項目特色：朝外地區(qū)第一個廣場式商業(yè)地產(chǎn)項目，由六個主題商業(yè)構(gòu)成，包括：世界名品購物中心、流行時尚精品街、動感娛樂廣場、國際標準數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場以及國際美食匯。六大商業(yè)區(qū)域各自獨立，但實行統(tǒng)一的商業(yè)運營模式，從而形成互動的商業(yè)綜合體系。 1．2雅寶城1) 位置：朝外大街與建外大街之間，毗鄰東二環(huán)朝陽門立交橋2) 項目總規(guī)模：63000平方米3) 開業(yè)時間：07年5月4) 項目定位：以批發(fā)為主的高檔國際貿(mào)易交易市場。1．3日壇國際廣場1) 位置：日壇公園北側(cè)2) 價格：未定3) 項目總規(guī)模：約8萬平方米4) 開業(yè)時間：2008奧運前夕正式投入使用5) 業(yè)態(tài)及面積 寫字樓：共約32000平方米 ，共10個辦公樓層,單層面積約3300平方米。 公寓：3幢，約51200平方米，29種戶型，主力戶型60~70平方米，共計700余戶1．4日壇上街1) 位置：日壇公園北側(cè)2) 價格：未定3) 項目總規(guī)模：約18萬平方米4) 開業(yè)時間：2008奧運前夕正式投入使用5) 項目簡介：是京城最大的集餐飲、娛樂、購物、休閑中心于一體的室內(nèi)步行 商業(yè)街。主體建筑頂部采用超大的玻璃穹頂，陽光明媚、風格獨特的頂層酒吧街市與世界各國經(jīng)典園林景觀交相呼應。本項目和日壇國際廣場為同一開發(fā)商。6) 日壇上街業(yè)態(tài)及面積樓層業(yè)態(tài)面積層高B3停車場約30200平方米 米B2約30200平方米 米B1機動車道及臨時泊車帶約30200平方米 米F1東西側(cè)均臨步行街，特色酒吧、咖啡店、精品店約22500平方米F2服飾街市約22500平方米F3餐飲約22500平方米F4特色酒吧、世界各國的經(jīng)典園林藝術景觀約20000平方米~ 7米，頂部采用超大玻璃穹頂合計178100平方米1．5天雅二期1) 位置：天雅地下東側(cè).2) 價格：600元/平米/月.3) 項目總規(guī)模：約4000平方米，約85個攤位，面積在18—110平米.4) 開業(yè)時間：2006年3月1日5) 項目簡介：經(jīng)營項目為百貨、內(nèi)衣、床上用品等，經(jīng)營方式批零兼營，不同于以往百貨類攤位經(jīng)營方式，全部為精品間設計，提高小商品市場的整體檔次?？偨Y(jié)：以上5個項目是區(qū)域內(nèi)目前在建的幾個項目，由于優(yōu)唐、日壇上街、日壇國際廣場定位以國內(nèi)零售為主，同區(qū)域內(nèi)的整體商業(yè)狀況不符，因此不作為重點競爭項目考慮。而天雅二期主要針對的是精品小百貨類商戶，與本項目主體定位關聯(lián)不大，因此也不作為重點考慮項目。所以，目前區(qū)域內(nèi)只有雅寶城同本項目定位方向一致，應作為本項目的重點競爭項目加以分析。區(qū)域內(nèi)重點競爭項目分析研究2．1雅寶城業(yè)態(tài)布局及功能設置樓層業(yè)態(tài)標準攤位面積（建筑平米）售價(建筑平米/萬元)單層面積（建筑面積）備注B3停車場約450個————4621平方米使用率約65％雅寶城總規(guī)模約63000平米，除大廈外包含了門前廣場等公建B2————B1小商品10—15F1珠寶1509—10 F2裘皮100F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝503246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米大戶房間F11F12箱包1745平方米合計57329平方米2．2雅寶城樓層規(guī)劃布局分析：1) 雅寶城由于樓體呈長方形設置，因此整體使用率較高，根據(jù)現(xiàn)有樓層平面圖計算，使用率約為65％左右。2) 主入口滾梯處設立了休閑中庭，強調(diào)輔助功能，同時兼顧休閑、娛樂及展示。3) 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃計算，主流商鋪使用面積約為40平米，略微偏大。4) 根據(jù)規(guī)劃，大廈通道寬窄不一，對于人流和視覺有一定影響5) 部分商鋪進深過大，造成整體狹長，使用不便。6) 雅寶城主洗手間設置在商場中心，損失了良好的商業(yè)地段，又因其電梯核心筒和氣味等阻礙了周邊商鋪的正常經(jīng)營。2．3項目優(yōu)勢分析1) 在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強2) 總體規(guī)模大，建筑面積超過6萬平米，是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的項目。3) 單層面積4600平米，也是區(qū)域內(nèi)單層面積最大的項目。4) 是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權的商業(yè)大廈，對于商戶來說，具有吸引力。5) 整體業(yè)態(tài)布局迎合商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布狀況，容易吸引目標客群。6) 有充足的停車位。7) 有大型的中心廣場，環(huán)境優(yōu)越。8) 已開始動工，搶占先機。9) 項目新建售樓處，同時樹立大型工地圍擋，在品牌形象推廣方面具備一定優(yōu)勢。10) 已開始銷售，區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購買。11) 項目緊鄰日壇上街，對人氣帶動有一定作用。2．4項目劣勢分析1) 位置略微偏離核心商業(yè)區(qū)。2) 通過前期對雅寶城進行的幾次實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)項目在推廣和營銷方面有諸多不足。首先，對業(yè)務員的培訓不夠，導致各執(zhí)一辭，對客戶隨便承諾；其次，各樓層布局安排目前尚未最終確定，有可能導致大廈業(yè)態(tài)混亂；第三，整體銷售價格不明晰，有可能在后期造成銷售的混亂。3) 目前只針對購買商戶進行銷售，未考慮租賃商戶，如銷售不暢，則意味著喪失了另一主要客群。4) 一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符，且銷售單價約9萬元，也超過了整體的承受水平。區(qū)域內(nèi)潛在競爭項目3．1金麒麟 位置：京華豪園北側(cè) 項目總規(guī)模：約5萬平方米 項目簡介：是原兆泰房地產(chǎn)開發(fā)公司土地，為香港金麒麟集團購得，初步打算開發(fā)一個綜合商業(yè)大廈，整體布局和功能規(guī)劃與天雅大廈相仿，1—5層為商業(yè)，5層以上為寫字樓。該項目于2006年將有實質(zhì)性突破，如本