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正文內(nèi)容

北京215215商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書(參考版)

2024-08-07 09:11本頁面
  

【正文】 在實(shí)際銷售當(dāng)中,對(duì)于9樓,租賃商戶有可能大于購買商戶,因此,在計(jì)算9層的銷售價(jià)格時(shí),按照和8層相同的比值進(jìn)行計(jì)算,價(jià)格定為33000元。9. 相同業(yè)態(tài)同等鋪位規(guī)格的情況下,樓層差比較大,所以,地下一層的箱包租賃價(jià)格和銷售價(jià)格同首層有所差異,按照租金和比值進(jìn)行計(jì)算,定為38000元。在充分考慮市場(chǎng)接受度的因素后,建議將平均價(jià)格定在42000元左右。 考慮到銷售是一次性的行為,且天雅的售價(jià)畢竟是3年前的水平,而本項(xiàng)目的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問題,租金會(huì)略低于平均租金。7. 按照天雅大廈最初的租金530元計(jì)算,—,由于招商情況良好,所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時(shí)間,就上調(diào)到600元,同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致,按照最低比值計(jì)算,能夠承受的價(jià)格區(qū)間為40000—43200元。5. 區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價(jià)格約4萬元,決定了本項(xiàng)目的銷售價(jià)格不能超越天雅過多,因此5萬元應(yīng)該是本項(xiàng)目的最高上限。3. 另外,區(qū)域內(nèi)的主要競爭項(xiàng)目雅寶城的銷售價(jià)格約為52000元,但由于它是產(chǎn)權(quán)的銷售方式,因此也決定了本項(xiàng)目的銷售價(jià)格不能夠超越5萬元。萬邦F1:5F10:F12:F1: F10:F12:50%50年產(chǎn)權(quán),5成10年,銷售狀況一般華聲F1:5F2:F8—14:F16:F1:F2:F8—14:F16:50年產(chǎn)權(quán),6成10年,銷售狀況一般區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競爭項(xiàng)目售價(jià)分析樓層業(yè)態(tài)建筑面積售價(jià)(/萬元)使用面積售價(jià)(按照65%使用率計(jì)算)單層面積(建筑面積)B3停車場(chǎng)————4621平方米B2————B1小商品F1珠寶9—10 F2裘皮F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝3246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米綜合以上分析,建議本項(xiàng)目30年使用權(quán)售價(jià)為:樓層業(yè)態(tài)售價(jià)(元/使用㎡)比值B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)——B1箱包38000元F142000元F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大房間38000元F933000元F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由:1. 由于本項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán),所以只能采用銷售使用權(quán)的方式。租賃押金的定價(jià)理由目前區(qū)域內(nèi)整體押金水平偏高,由于本案受競爭對(duì)手威脅較大,考慮到爭奪有效商戶,建議定在5萬元為宜。雖然后期及時(shí)調(diào)整價(jià)格,但已無力挽回。綜合以上分析,建議本項(xiàng)目租金和租賃押金為:樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設(shè)備層、停車場(chǎng)——5萬元B2服務(wù)業(yè)態(tài)——B1箱包450F1550F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大戶 500F9450F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由:3.4裘皮:箱包類真正的租金水平應(yīng)該在450元左右。3.3箱包: 鞋類高層的鋪位多為大鋪,在天雅大廈,8層以上的鞋類大鋪?zhàn)饨鸨刃悩?biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。 在所有業(yè)態(tài)中,鞋類對(duì)租金的承受能力是最高的,同時(shí),鞋類的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用也是最高的,天雅100平米的大房間轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)150萬,而在早期的吉利大廈中,一個(gè)鞋類房間的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以達(dá)到70萬,高于服裝類50萬的轉(zhuǎn)讓水平。 鞋類主流租金集中在400—700元,其中大戶室租金集中在400—500元,標(biāo)準(zhǔn)攤位租金400—700元之間,主流租金在600元波動(dòng)。 區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。本項(xiàng)目位于的核心商業(yè)位置,因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格時(shí),應(yīng)在450—700元之間,而主流波動(dòng)租金應(yīng)為600元。 綜合以上的原因,在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為:天雅大廈、吉利、雅寶、國興和東方圣元。 日壇南樓、北樓由于總體量偏小,因此也不作為主流租金的考慮范圍。 老番街一直以批零兼營為主,也不具備參照意義。 朝外門以零售為主,租金不具備參照意義,不作為參照。 萬邦大廈和華聲大廈屬于寫字樓改建的商業(yè)市場(chǎng),現(xiàn)有商戶多為拆遷時(shí)不得已的選擇,不作為參照。 各樓層價(jià)差比較小,約為50元左右吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國星550———押1付1萬邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——5商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈(雅寶、吉利、天雅)各樓層租金明細(xì)樓層租金波動(dòng)區(qū)間(元/使用平米/月)B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結(jié):根據(jù)以上分析,建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能和標(biāo)準(zhǔn)攤位面積為:樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)——B1標(biāo)準(zhǔn)箱包30㎡左右,局部有拐角大鋪F1箱包大鋪30㎡左右F2裘皮或其他40—50㎡F3毛衣、小衫30㎡左右,局部有拐角大鋪F4時(shí)裝、套裝等F5F6革鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪,約30㎡F7真皮鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪,30㎡F8真皮鞋大戶100㎡F9F9夾層辦公場(chǎng)所備注:具體鋪位劃分將根據(jù)柱間距有大有小;在設(shè)計(jì)中,標(biāo)準(zhǔn)鋪盡量按照同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,大鋪由標(biāo)準(zhǔn)鋪二合一或三合一或三合二。綜合以上原因,對(duì)于本項(xiàng)目而言,在裘皮方面的時(shí)機(jī)性已經(jīng)落后,因此這方面的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。由于箱包需求面積比較大,需要安排兩層的面積,同時(shí)箱包只認(rèn)同低層,考慮到延續(xù)性,將其安排在地下一層和首層一層,而裘皮認(rèn)同的也是低層,加之裘皮同箱包有一定的兼容性,因此將裘皮安排在二層。加之,日壇國際廣場(chǎng)2號(hào)樓的底商未最終確定業(yè)態(tài),它所在地塊的商業(yè)屬性偏重于裘皮,因此延續(xù)裘皮經(jīng)營的可能性很大,如真以裘皮作為招商對(duì)象,按照現(xiàn)有單層2500平米,四層計(jì)算,則又有約160個(gè)商鋪投向市場(chǎng),將直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)裘皮供應(yīng)量飽和,也將會(huì)直接影響到本案的布局,因此,對(duì)裘皮大戶的招商和引進(jìn)尤為重要。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競爭項(xiàng)目雅寶城已經(jīng)開始招商工作,且總戶數(shù)約220戶,據(jù)悉,區(qū)域內(nèi)已有裘皮商戶開始購買,由于商圈的封閉性,商戶重復(fù)購買的可能性較小。由于裘皮產(chǎn)品的重量比較大,而且考慮到運(yùn)輸問題,加之消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,因此裘皮對(duì)低層非常認(rèn)可。最初在天雅六層曾經(jīng)規(guī)劃為箱包類,但未得到商戶的認(rèn)同,所以在不得已的情況下,只能改為經(jīng)營鞋類,也從另一個(gè)角度說明箱包類業(yè)態(tài)對(duì)于高層的不認(rèn)同。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)箱包相對(duì)集中的大廈為萬邦和華聲,里面經(jīng)營的商戶90%以上都是原北斗星拆遷而搬走的商戶,由于箱包產(chǎn)品自身的原因,不易挪動(dòng),因此商戶通常會(huì)選擇低層或地下作為經(jīng)營場(chǎng)所。2.3箱包區(qū)域內(nèi)箱包類面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱數(shù)量(個(gè))標(biāo)準(zhǔn)攤位面積面積(㎡)雅寶大廈2520500天雅大廈523115萬邦351003500華聲9815014700臨街260120東方圣元51575合計(jì)17019010總結(jié):區(qū)域內(nèi)最早的箱包全部集中在北斗星市場(chǎng)和臨街市場(chǎng)。雖然同屬一類業(yè)態(tài),但由于針對(duì)的群體不同,因此,經(jīng)營革類鞋的商戶和經(jīng)營真皮類的商戶并不愿意放置在同一樓層。同時(shí)也要考慮到,雖然大戶能夠消化的面積比較大,但定向的招商引進(jìn)工作非常重要,如果不能按照預(yù)期規(guī)劃招攬足夠多的大戶,就必須要通過鞋類的小商戶來彌補(bǔ),因此,在規(guī)劃時(shí),仍然按照標(biāo)準(zhǔn)面積規(guī)劃,預(yù)留打通的余地。2.2鞋區(qū)域內(nèi)鞋類面積數(shù)量明細(xì)及比例大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶數(shù)量(個(gè))單位面積面積(使用㎡)數(shù)量(個(gè))單位面積面積(使用㎡)雅寶大廈26308585440—703225吉利大廈89181602——————天雅大廈1642337728460—1006160萬邦——————131001300雅寶臨街——————360180奧特利瑪13615—232304——————合計(jì)415——8536154——10865數(shù)量合計(jì)569面積合計(jì)19401鞋類標(biāo)準(zhǔn)攤位:總數(shù)量415個(gè),%;總使用面積8563平米;占鞋類總商業(yè)使用面積的 %鞋類大戶攤位:總數(shù)量154個(gè),%;總使用面積10865平米,%總結(jié):區(qū)域內(nèi)目前鞋類總體供應(yīng)面積為19401平米,鞋類大戶數(shù)量雖然僅占約27%,但面積卻占到鞋類總供應(yīng)面積的56%左右,說明市場(chǎng)對(duì)于大戶鞋室的需求比較大??煽紤]將服裝安排在3—5層的位置,同時(shí)根據(jù)招商情況,確定業(yè)態(tài)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈,特別是服裝類業(yè)態(tài)數(shù)量最多的吉利大廈和天雅大廈,主流攤位面積都在20平米左右,但在對(duì)商戶的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn),超過80%的商戶認(rèn)為現(xiàn)有經(jīng)營房間面積偏小,因此應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)狀況,對(duì)面積做適當(dāng)放大,但考慮面積的延續(xù)性,因此不宜過大,建議使用面積在30平米左右。老番街的服裝攤位單位面積小,同小百貨混雜,而且批零兼營,不具備參照意義。區(qū)域內(nèi)的服裝經(jīng)過多年的經(jīng)營,子業(yè)態(tài)劃分清楚,不但有經(jīng)營單一服裝子業(yè)態(tài)的大廈,如以內(nèi)衣經(jīng)營為主的日壇北樓,以棉衣為主的日壇南樓,以童裝為主的國星等;在各綜合性大廈中,服裝經(jīng)營也各有側(cè)重,如天雅大廈和吉利大廈,主要經(jīng)營的是時(shí)裝和毛衣。因此,在本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí),從全局考慮,同時(shí)考慮到市場(chǎng)整體情況和未來大廈的形象,建議將小百貨業(yè)態(tài)摒棄,不在整體大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃范圍之中。因此,本項(xiàng)目在做業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí),應(yīng)參照上述比例關(guān)系。根據(jù)如上比例關(guān)系,業(yè)態(tài)的總量分配比例關(guān)系依次為服裝、鞋、裘皮、箱包。箱包數(shù)量雖然只有約7%,但總面積超過22%。競爭對(duì)手的不足,給本項(xiàng)目帶來了機(jī)會(huì),因此本項(xiàng)目在正式開始銷售和招商時(shí),應(yīng)注意上述幾點(diǎn),通過對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),同一說辭,制作符合本項(xiàng)目整體定為的銷售道具等進(jìn)行規(guī)避。5. 通過對(duì)主要競爭項(xiàng)目雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研,發(fā)現(xiàn)雅寶城項(xiàng)目在推廣和營銷方面有諸多不足。2. 由于北斗星市場(chǎng)在商圈中屬于老牌市場(chǎng),因此,在商戶中的知名度非常高。8. 目前由于營銷方面的問題,導(dǎo)致雅寶城整體銷售情況一般,但隨著本項(xiàng)目入市時(shí)間的臨近,雅寶城會(huì)及時(shí)調(diào)整營銷節(jié)奏,并針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行銷售和推廣,容易在本項(xiàng)目的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格方面造成一定的阻力。6. 雅寶城總體規(guī)模較大,相較于本項(xiàng)目,更具備規(guī)模效應(yīng)7. 雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售針對(duì)本項(xiàng)目的30年使用權(quán)銷售更具有誘惑力,同時(shí)雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售可以提供按揭和分期兩種付款方式,比較靈活。3. 雅寶城已開始銷售,區(qū)域內(nèi)不少商戶已購買,對(duì)于這種比較封閉的區(qū)域,商戶重復(fù)購買的可能性較小,因此,對(duì)于本項(xiàng)目的銷售會(huì)有一定的壓力4. 區(qū)域內(nèi)除雅寶城及本項(xiàng)目外,仍有不少待開發(fā)項(xiàng)目,如金麒麟、情報(bào)所地塊(本案西側(cè))等,如本案開發(fā)進(jìn)度遲緩,將在未來同其遭遇,屆時(shí)將對(duì)本案的招商帶來不小的壓力。(三)威脅1. 商圈的所有商業(yè)大廈面向的商戶群體都是一致,因此,在目前周邊項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)的時(shí)候,本案能否搶占先機(jī),將決定項(xiàng)目的招商是否順利。2. 商圈是一種特殊的商業(yè)形式,無論商戶或消費(fèi)者都高度集中,商圈內(nèi)所有的商業(yè)大廈針對(duì)的目標(biāo)群一致,因此,開發(fā)進(jìn)程的長短和入市時(shí)間的先后,將在極大程度上影響后期的招商進(jìn)行。2. 交通便利,通達(dá)性強(qiáng)3. 兩面臨街,展示性強(qiáng)4. 現(xiàn)有經(jīng)營商戶中,有不少商戶都是由原北斗星改建搬遷出來的,對(duì)項(xiàng)目非常熟悉,非常認(rèn)可本案所在地點(diǎn)。 密度:43商業(yè)規(guī)劃安排:地下1層及地上9層全部為商業(yè),樓內(nèi)有中廳設(shè)計(jì)。 規(guī)劃:共12層,其中地上9層,地下3層,共有車位228個(gè) 基地面積:4320 總占地:9963平米區(qū)域范圍:東:日壇路南:雅寶路西:衛(wèi)生部情報(bào)樓北:日壇賓館(二)目前狀況:前期進(jìn)行了局部拆遷。 項(xiàng)目簡介:項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃類似于天雅大廈,但該項(xiàng)目一直在內(nèi)部籌備階段, 我方將持續(xù)關(guān)注該項(xiàng)目進(jìn)展。3.2情報(bào)所項(xiàng)目 項(xiàng)目簡介:是原兆泰房地產(chǎn)開發(fā)公司土地,為香港金麒麟集團(tuán)購得,初步打算開發(fā)一個(gè)綜合商業(yè)大廈,整體布局和功能規(guī)劃與天雅大廈相仿,1—5層為商業(yè),5層以上為寫字樓。 位置:京華豪園北側(cè)4) 一層定位于珠寶,與商圈主流業(yè)態(tài)不符,且銷售單價(jià)約9萬元,也超過了整體的承受水平。首先,對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)不夠,導(dǎo)致各執(zhí)一辭,對(duì)客戶
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