【正文】 在實(shí)際銷售當(dāng)中，對(duì)于9樓，租賃商戶有可能大于購(gòu)買(mǎi)商戶，因此，在計(jì)算9層的銷售價(jià)格時(shí)，按照和8層相同的比值進(jìn)行計(jì)算，價(jià)格定為33000元。9． 相同業(yè)態(tài)同等鋪位規(guī)格的情況下，樓層差比較大，所以，地下一層的箱包租賃價(jià)格和銷售價(jià)格同首層有所差異，按照租金和比值進(jìn)行計(jì)算，定為38000元。在充分考慮市場(chǎng)接受度的因素后，建議將平均價(jià)格定在42000元左右。 考慮到銷售是一次性的行為，且天雅的售價(jià)畢竟是3年前的水平，而本項(xiàng)目的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問(wèn)題，租金會(huì)略低于平均租金。7． 按照天雅大廈最初的租金530元計(jì)算，—，由于招商情況良好，所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時(shí)間，就上調(diào)到600元，同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致，按照最低比值計(jì)算，能夠承受的價(jià)格區(qū)間為40000—43200元。5． 區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價(jià)格約4萬(wàn)元，決定了本項(xiàng)目的銷售價(jià)格不能超越天雅過(guò)多，因此5萬(wàn)元應(yīng)該是本項(xiàng)目的最高上限。3． 另外，區(qū)域內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城的銷售價(jià)格約為52000元，但由于它是產(chǎn)權(quán)的銷售方式，因此也決定了本項(xiàng)目的銷售價(jià)格不能夠超越5萬(wàn)元。萬(wàn)邦F1：5F10：F12：F1： F10：F12：50％50年產(chǎn)權(quán)，5成10年，銷售狀況一般華聲F1：5F2：F8—14：F16：F1：F2：F8—14：F16：50年產(chǎn)權(quán)，6成10年，銷售狀況一般區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)分析樓層業(yè)態(tài)建筑面積售價(jià)(/萬(wàn)元)使用面積售價(jià)（按照65％使用率計(jì)算）單層面積（建筑面積）B3停車場(chǎng)————4621平方米B2————B1小商品F1珠寶9—10 F2裘皮F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝3246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米綜合以上分析，建議本項(xiàng)目30年使用權(quán)售價(jià)為：樓層業(yè)態(tài)售價(jià)（元/使用㎡）比值B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)——B1箱包38000元F142000元F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大房間38000元F933000元F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由：1． 由于本項(xiàng)目沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以只能采用銷售使用權(quán)的方式。租賃押金的定價(jià)理由目前區(qū)域內(nèi)整體押金水平偏高，由于本案受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅較大，考慮到爭(zhēng)奪有效商戶，建議定在5萬(wàn)元為宜。雖然后期及時(shí)調(diào)整價(jià)格，但已無(wú)力挽回。綜合以上分析，建議本項(xiàng)目租金和租賃押金為：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設(shè)備層、停車場(chǎng)——5萬(wàn)元B2服務(wù)業(yè)態(tài)——B1箱包450F1550F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大戶 500F9450F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由：3．4裘皮：箱包類真正的租金水平應(yīng)該在450元左右。3．3箱包： 鞋類高層的鋪位多為大鋪，在天雅大廈，8層以上的鞋類大鋪?zhàn)饨鸨刃悩?biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。 在所有業(yè)態(tài)中，鞋類對(duì)租金的承受能力是最高的，同時(shí)，鞋類的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用也是最高的，天雅100平米的大房間轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)150萬(wàn)，而在早期的吉利大廈中，一個(gè)鞋類房間的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以達(dá)到70萬(wàn)，高于服裝類50萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓水平。 鞋類主流租金集中在400—700元，其中大戶室租金集中在400—500元，標(biāo)準(zhǔn)攤位租金400—700元之間，主流租金在600元波動(dòng)。 區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。本項(xiàng)目位于的核心商業(yè)位置，因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格時(shí)，應(yīng)在450—700元之間，而主流波動(dòng)租金應(yīng)為600元。 綜合以上的原因，在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為：天雅大廈、吉利、雅寶、國(guó)興和東方圣元。 日壇南樓、北樓由于總體量偏小，因此也不作為主流租金的考慮范圍。 老番街一直以批零兼營(yíng)為主，也不具備參照意義。 朝外門(mén)以零售為主，租金不具備參照意義，不作為參照。 萬(wàn)邦大廈和華聲大廈屬于寫(xiě)字樓改建的商業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有商戶多為拆遷時(shí)不得已的選擇，不作為參照。 各樓層價(jià)差比較小，約為50元左右吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國(guó)星550———押1付1萬(wàn)邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——5商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈（雅寶、吉利、天雅）各樓層租金明細(xì)樓層租金波動(dòng)區(qū)間（元/使用平米/月）B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結(jié)：根據(jù)以上分析，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能和標(biāo)準(zhǔn)攤位面積為：樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)——B1標(biāo)準(zhǔn)箱包30㎡左右，局部有拐角大鋪F1箱包大鋪30㎡左右F2裘皮或其他40—50㎡F3毛衣、小衫30㎡左右，局部有拐角大鋪F4時(shí)裝、套裝等F5F6革鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪，約30㎡F7真皮鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪，30㎡F8真皮鞋大戶100㎡F9F9夾層辦公場(chǎng)所備注：具體鋪位劃分將根據(jù)柱間距有大有??；在設(shè)計(jì)中，標(biāo)準(zhǔn)鋪盡量按照同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，大鋪由標(biāo)準(zhǔn)鋪二合一或三合一或三合二。綜合以上原因，對(duì)于本項(xiàng)目而言，在裘皮方面的時(shí)機(jī)性已經(jīng)落后，因此這方面的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。由于箱包需求面積比較大，需要安排兩層的面積，同時(shí)箱包只認(rèn)同低層，考慮到延續(xù)性，將其安排在地下一層和首層一層，而裘皮認(rèn)同的也是低層，加之裘皮同箱包有一定的兼容性，因此將裘皮安排在二層。加之，日壇國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓的底商未最終確定業(yè)態(tài)，它所在地塊的商業(yè)屬性偏重于裘皮，因此延續(xù)裘皮經(jīng)營(yíng)的可能性很大，如真以裘皮作為招商對(duì)象，按照現(xiàn)有單層2500平米，四層計(jì)算，則又有約160個(gè)商鋪投向市場(chǎng)，將直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)裘皮供應(yīng)量飽和，也將會(huì)直接影響到本案的布局，因此，對(duì)裘皮大戶的招商和引進(jìn)尤為重要。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城已經(jīng)開(kāi)始招商工作，且總戶數(shù)約220戶，據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)已有裘皮商戶開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)，由于商圈的封閉性，商戶重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的可能性較小。由于裘皮產(chǎn)品的重量比較大，而且考慮到運(yùn)輸問(wèn)題，加之消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，因此裘皮對(duì)低層非常認(rèn)可。最初在天雅六層曾經(jīng)規(guī)劃為箱包類，但未得到商戶的認(rèn)同，所以在不得已的情況下，只能改為經(jīng)營(yíng)鞋類，也從另一個(gè)角度說(shuō)明箱包類業(yè)態(tài)對(duì)于高層的不認(rèn)同。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)箱包相對(duì)集中的大廈為萬(wàn)邦和華聲，里面經(jīng)營(yíng)的商戶90%以上都是原北斗星拆遷而搬走的商戶，由于箱包產(chǎn)品自身的原因，不易挪動(dòng)，因此商戶通常會(huì)選擇低層或地下作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。2．3箱包區(qū)域內(nèi)箱包類面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱數(shù)量（個(gè)）標(biāo)準(zhǔn)攤位面積面積（㎡）雅寶大廈2520500天雅大廈523115萬(wàn)邦351003500華聲9815014700臨街260120東方圣元51575合計(jì)17019010總結(jié)：區(qū)域內(nèi)最早的箱包全部集中在北斗星市場(chǎng)和臨街市場(chǎng)。雖然同屬一類業(yè)態(tài)，但由于針對(duì)的群體不同，因此，經(jīng)營(yíng)革類鞋的商戶和經(jīng)營(yíng)真皮類的商戶并不愿意放置在同一樓層。同時(shí)也要考慮到，雖然大戶能夠消化的面積比較大，但定向的招商引進(jìn)工作非常重要，如果不能按照預(yù)期規(guī)劃招攬足夠多的大戶，就必須要通過(guò)鞋類的小商戶來(lái)彌補(bǔ)，因此，在規(guī)劃時(shí)，仍然按照標(biāo)準(zhǔn)面積規(guī)劃，預(yù)留打通的余地。2．2鞋區(qū)域內(nèi)鞋類面積數(shù)量明細(xì)及比例大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶數(shù)量（個(gè)）單位面積面積（使用㎡）數(shù)量（個(gè)）單位面積面積（使用㎡）雅寶大廈26308585440—703225吉利大廈89181602——————天雅大廈1642337728460—1006160萬(wàn)邦——————131001300雅寶臨街——————360180奧特利瑪13615—232304——————合計(jì)415——8536154——10865數(shù)量合計(jì)569面積合計(jì)19401鞋類標(biāo)準(zhǔn)攤位：總數(shù)量415個(gè)，%；總使用面積8563平米；占鞋類總商業(yè)使用面積的 %鞋類大戶攤位：總數(shù)量154個(gè)，%；總使用面積10865平米，%總結(jié)：區(qū)域內(nèi)目前鞋類總體供應(yīng)面積為19401平米，鞋類大戶數(shù)量雖然僅占約27％，但面積卻占到鞋類總供應(yīng)面積的56%左右，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于大戶鞋室的需求比較大?？煽紤]將服裝安排在3—5層的位置，同時(shí)根據(jù)招商情況，確定業(yè)態(tài)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，特別是服裝類業(yè)態(tài)數(shù)量最多的吉利大廈和天雅大廈，主流攤位面積都在20平米左右，但在對(duì)商戶的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80％的商戶認(rèn)為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)房間面積偏小，因此應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)狀況，對(duì)面積做適當(dāng)放大，但考慮面積的延續(xù)性，因此不宜過(guò)大，建議使用面積在30平米左右。老番街的服裝攤位單位面積小，同小百貨混雜，而且批零兼營(yíng)，不具備參照意義。區(qū)域內(nèi)的服裝經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，子業(yè)態(tài)劃分清楚，不但有經(jīng)營(yíng)單一服裝子業(yè)態(tài)的大廈，如以內(nèi)衣經(jīng)營(yíng)為主的日壇北樓，以棉衣為主的日壇南樓，以童裝為主的國(guó)星等；在各綜合性大廈中，服裝經(jīng)營(yíng)也各有側(cè)重，如天雅大廈和吉利大廈，主要經(jīng)營(yíng)的是時(shí)裝和毛衣。因此，在本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，從全局考慮，同時(shí)考慮到市場(chǎng)整體情況和未來(lái)大廈的形象，建議將小百貨業(yè)態(tài)摒棄，不在整體大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃范圍之中。因此，本項(xiàng)目在做業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)，應(yīng)參照上述比例關(guān)系。根據(jù)如上比例關(guān)系，業(yè)態(tài)的總量分配比例關(guān)系依次為服裝、鞋、裘皮、箱包。箱包數(shù)量雖然只有約7%，但總面積超過(guò)22%。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不足，給本項(xiàng)目帶來(lái)了機(jī)會(huì)，因此本項(xiàng)目在正式開(kāi)始銷售和招商時(shí)，應(yīng)注意上述幾點(diǎn)，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，同一說(shuō)辭，制作符合本項(xiàng)目整體定為的銷售道具等進(jìn)行規(guī)避。5. 通過(guò)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雅寶城項(xiàng)目在推廣和營(yíng)銷方面有諸多不足。2. 由于北斗星市場(chǎng)在商圈中屬于老牌市場(chǎng)，因此，在商戶中的知名度非常高。8. 目前由于營(yíng)銷方面的問(wèn)題，導(dǎo)致雅寶城整體銷售情況一般，但隨著本項(xiàng)目入市時(shí)間的臨近，雅寶城會(huì)及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，并針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行銷售和推廣，容易在本項(xiàng)目的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格方面造成一定的阻力。6. 雅寶城總體規(guī)模較大，相較于本項(xiàng)目，更具備規(guī)模效應(yīng)7. 雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售針對(duì)本項(xiàng)目的30年使用權(quán)銷售更具有誘惑力，同時(shí)雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售可以提供按揭和分期兩種付款方式，比較靈活。3. 雅寶城已開(kāi)始銷售，區(qū)域內(nèi)不少商戶已購(gòu)買(mǎi)，對(duì)于這種比較封閉的區(qū)域，商戶重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的可能性較小，因此，對(duì)于本項(xiàng)目的銷售會(huì)有一定的壓力4. 區(qū)域內(nèi)除雅寶城及本項(xiàng)目外，仍有不少待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如金麒麟、情報(bào)所地塊（本案西側(cè)）等，如本案開(kāi)發(fā)進(jìn)度遲緩，將在未來(lái)同其遭遇，屆時(shí)將對(duì)本案的招商帶來(lái)不小的壓力。（三）威脅1. 商圈的所有商業(yè)大廈面向的商戶群體都是一致，因此，在目前周邊項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)的時(shí)候，本案能否搶占先機(jī)，將決定項(xiàng)目的招商是否順利。2. 商圈是一種特殊的商業(yè)形式，無(wú)論商戶或消費(fèi)者都高度集中，商圈內(nèi)所有的商業(yè)大廈針對(duì)的目標(biāo)群一致，因此，開(kāi)發(fā)進(jìn)程的長(zhǎng)短和入市時(shí)間的先后，將在極大程度上影響后期的招商進(jìn)行。2. 交通便利，通達(dá)性強(qiáng)3. 兩面臨街，展示性強(qiáng)4. 現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商戶中，有不少商戶都是由原北斗星改建搬遷出來(lái)的，對(duì)項(xiàng)目非常熟悉，非常認(rèn)可本案所在地點(diǎn)。 密度：43商業(yè)規(guī)劃安排：地下1層及地上9層全部為商業(yè)，樓內(nèi)有中廳設(shè)計(jì)。 規(guī)劃：共12層，其中地上9層，地下3層，共有車位228個(gè) 基地面積：4320 總占地：9963平米區(qū)域范圍：東：日壇路南：雅寶路西：衛(wèi)生部情報(bào)樓北：日壇賓館（二）目前狀況：前期進(jìn)行了局部拆遷。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃類似于天雅大廈，但該項(xiàng)目一直在內(nèi)部籌備階段， 我方將持續(xù)關(guān)注該項(xiàng)目進(jìn)展。3．2情報(bào)所項(xiàng)目 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：是原兆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地，為香港金麒麟集團(tuán)購(gòu)得，初步打算開(kāi)發(fā)一個(gè)綜合商業(yè)大廈，整體布局和功能規(guī)劃與天雅大廈相仿，1—5層為商業(yè)，5層以上為寫(xiě)字樓。 位置：京華豪園北側(cè)4) 一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符，且銷售單價(jià)約9萬(wàn)元，也超過(guò)了整體的承受水平。首先，對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)不夠，導(dǎo)致各執(zhí)一辭，對(duì)客戶