【正文】 隨便承諾；其次，各樓層布局安排目前尚未最終確定，有可能導(dǎo)致大廈業(yè)態(tài)混亂；第三，整體銷售價(jià)格不明晰，有可能在后期造成銷售的混亂。2．4項(xiàng)目劣勢分析1) 位置略微偏離核心商業(yè)區(qū)。10) 已開始銷售，區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購買。8) 已開始動(dòng)工，搶占先機(jī)。6) 有充足的停車位。4) 是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)大廈，對于商戶來說，具有吸引力。2．3項(xiàng)目優(yōu)勢分析1) 在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強(qiáng)2) 總體規(guī)模大，建筑面積超過6萬平米，是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的項(xiàng)目。4) 根據(jù)規(guī)劃，大廈通道寬窄不一，對于人流和視覺有一定影響5) 部分商鋪進(jìn)深過大，造成整體狹長，使用不便。2) 主入口滾梯處設(shè)立了休閑中庭，強(qiáng)調(diào)輔助功能，同時(shí)兼顧休閑、娛樂及展示。所以，目前區(qū)域內(nèi)只有雅寶城同本項(xiàng)目定位方向一致，應(yīng)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目加以分析?？偨Y(jié)：以上5個(gè)項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)目前在建的幾個(gè)項(xiàng)目，由于優(yōu)唐、日壇上街、日壇國際廣場定位以國內(nèi)零售為主，同區(qū)域內(nèi)的整體商業(yè)狀況不符，因此不作為重點(diǎn)競爭項(xiàng)目考慮。本項(xiàng)目和日壇國際廣場為同一開發(fā)商。 公寓：3幢，約51200平方米，29種戶型，主力戶型60~70平方米，共計(jì)700余戶1．4日壇上街1) 位置：日壇公園北側(cè)2) 價(jià)格：未定3) 項(xiàng)目總規(guī)模：約18萬平方米4) 開業(yè)時(shí)間：2008奧運(yùn)前夕正式投入使用5) 項(xiàng)目簡介：是京城最大的集餐飲、娛樂、購物、休閑中心于一體的室內(nèi)步行 商業(yè)街。 寫字樓：共約32000平方米 ，共10個(gè)辦公樓層,單層面積約3300平方米。 1．2雅寶城1) 位置：朝外大街與建外大街之間，毗鄰東二環(huán)朝陽門立交橋2) 項(xiàng)目總規(guī)模：63000平方米3) 開業(yè)時(shí)間：07年5月4) 項(xiàng)目定位：以批發(fā)為主的高檔國際貿(mào)易交易市場。（七）．區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目基本狀況分析1．1優(yōu)唐(UTOWN)1) 位置：朝陽門外大街2) 價(jià)格：待定3) 項(xiàng)目總規(guī)模：62萬平米綜合建筑集群4) 開盤時(shí)間：2006年5) 項(xiàng)目特色：朝外地區(qū)第一個(gè)廣場式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由六個(gè)主題商業(yè)構(gòu)成，包括：世界名品購物中心、流行時(shí)尚精品街、動(dòng)感娛樂廣場、國際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場以及國際美食匯。因此，新疆又是北京的銷售口岸和中轉(zhuǎn)口岸。還有一些在北京經(jīng)營不利的商戶會(huì)選擇到新疆繼續(xù)經(jīng)營，而在新疆做的比較成功的消費(fèi)者也會(huì)到北京去進(jìn)貨，因此從這個(gè)角度來說，新疆可以算作北京的次級商圈。經(jīng)營狀況邊疆賓館商貿(mào)城的主要業(yè)務(wù)是鞋和服裝，特別是中低檔鞋，成交量非常大，已經(jīng)超過了北京?？者\(yùn)主要以巴庫為主。2) 在邊疆賓館商貿(mào)城，15平米房間視位置好壞，轉(zhuǎn)租金可達(dá)10000—15000元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可達(dá)50—100萬。基本狀況1) 邊疆賓館商貿(mào)城按照其功能分為倉儲(chǔ)區(qū)、交易區(qū)、住宿區(qū)，有近1500名商戶。2) 在烏魯木齊，最早曾經(jīng)有多個(gè)市場，但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉儲(chǔ)等便利條件，因此新疆的市場日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。同時(shí)，通過對大紅門地區(qū)幾個(gè)主要市場的商戶進(jìn)行的調(diào)研也表明，僅有極少量商戶表示會(huì)關(guān)注本項(xiàng)目。對于多數(shù)商戶來說，由內(nèi)銷批發(fā)轉(zhuǎn)向外銷批發(fā)，無論從產(chǎn)品或消費(fèi)者來說都有一定難度，很難轉(zhuǎn)型。因此，絕大多數(shù)的商戶沒有進(jìn)入經(jīng)營的意向，僅有極少數(shù)的商戶表示會(huì)觀望。雅秀雅秀市場也是國際旅游購物市場之一。主要是這種批發(fā)的經(jīng)營方式進(jìn)入門檻較高，只有少數(shù)有實(shí)力的商戶才有可能進(jìn)入。根據(jù)對秀水商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少雅寶商圈的商戶將秀水作為自己的零售基地，將一些樣品服裝或過季服裝在秀水傾銷。秀水市場秀水是著名的國際旅游購物市場，經(jīng)營方式為零散型購物，針對的主要客群為國外觀光游客和國內(nèi)的時(shí)尚人士。同時(shí)，因?yàn)榈慕?jīng)營形式是以服裝批發(fā)為主的，所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營形式的大紅門市場。（六）．輻射商圈分析（詳細(xì)資料見附件報(bào)告）說明：是以對外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場，因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對內(nèi)商業(yè)。很多物流公司為了方便招攬生意，會(huì)選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，而發(fā)貨地點(diǎn)則放置在區(qū)域外?？偨Y(jié)綜上所述，內(nèi)的物流公司作為下游服務(wù)公司，經(jīng)營情況并非一成不變，每年都有一些新的物流公司進(jìn)入，也會(huì)有不少公司倒閉。5. 通過對消費(fèi)者的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的某些消費(fèi)者只集中在某幾個(gè)物流公司發(fā)貨，如烏克蘭消費(fèi)者主要在308A、308B發(fā)貨，但選擇性較大的區(qū)域消費(fèi)者對于物流公司無明顯偏好。3. 發(fā)貨價(jià)格上下波動(dòng)較大，淡季、旺季和圣誕節(jié)前后等價(jià)格相差很大。2. 物流公司提供多種運(yùn)輸方式，他們生意的好壞同各接貨地點(diǎn)的情況直接相關(guān)。因此，在本項(xiàng)目的服務(wù)配套設(shè)置方面，主要目的仍然是滿足大廈內(nèi)商戶和消費(fèi)者需求，同時(shí)也是體現(xiàn)大廈檔次的重要條件。而通過對區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各大廈服務(wù)業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套，用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費(fèi)者，但配套比較齊備的大廈不但體現(xiàn)了大廈的檔次，同時(shí)對于商戶和消費(fèi)者也有一定的吸引力。6. 通過對區(qū)域內(nèi)競爭對手的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，有專門的大型服務(wù)業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街，總體供應(yīng)量超過18萬平米，全部為餐廳、酒吧等消費(fèi)場所，該項(xiàng)目建成后，即可滿足區(qū)域內(nèi)對于服務(wù)業(yè)態(tài)的需求。4. 區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時(shí)，全部人滿為患，而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意，但用餐時(shí)人也非常多，符合商戶或消費(fèi)者需求的，干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。2. 吉利大廈在7層以上規(guī)劃了酒店，滿足了消費(fèi)者住宿要求。如吉利剛開始經(jīng)營時(shí)，服裝類的標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)曾經(jīng)高達(dá)70萬元，但天雅建成招商后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)降低，鞋類標(biāo)準(zhǔn)鋪位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)約15萬左右。在核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)大廈中，平均租金較高的是吉利大廈和天雅大廈，目前已達(dá)到660—700元/月/平米使用面積的租金水平。綜合性商業(yè)大廈中，單位租金最高的是老番街，主要是因?yàn)樗匿佄幻娣e非常小，因此導(dǎo)致相對租金較高，不具備參照性。其他項(xiàng)目的鋪位轉(zhuǎn)讓費(fèi)或轉(zhuǎn)租費(fèi)較低或沒有。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來看，天雅無論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的，說明區(qū)域內(nèi)商戶對于天雅的認(rèn)同度最高。無論從數(shù)量或面積方面計(jì)算，業(yè)態(tài)最多的是服裝類，數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的 ％，面積也可以達(dá)到總有效面積的的40％。但在其中，內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài)，在許多零售的商業(yè)場所，通常將內(nèi)衣歸到小百貨類，但在，內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營，同一般小百貨攤位式經(jīng)營不一樣，它同服裝類業(yè)態(tài)一樣，需要在房間中進(jìn)行經(jīng)營。 另外，在一些大廈中，有一定的空置鋪位未計(jì)算在內(nèi)。另外，小百貨類需要的樓層為首層，且單位面積小，業(yè)態(tài)整體形象混亂，且同其他業(yè)態(tài)的兼容性較差，所以摒棄掉。 各業(yè)態(tài)面積均為使用面積在這三個(gè)大廈中，服裝類業(yè)態(tài)占絕對優(yōu)勢，鞋類次之。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。從租金來看，目前單位租金最高的是吉利大廈。從鋪位面積來看，天雅的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積最大，在23平米左右，同時(shí)，大戶房間也是最多的，在其8層以上全部為大戶房間。業(yè)態(tài)較單一，只有鞋類和服裝業(yè)態(tài)較多標(biāo)準(zhǔn)攤位面積23平米18平米20平米租金500—660700，基本是單一租賃價(jià)格400—600，1層租賃價(jià)格最高，樓層越高，租賃價(jià)格越低轉(zhuǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)攤位2萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位40—50萬，鞋類50萬鞋類16萬總結(jié)：這三個(gè)大廈都是綜合性商業(yè)大廈。2．區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈業(yè)態(tài)面積租金對比天雅大廈吉利大廈雅寶大廈業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃較為全面，涵蓋服裝、鞋、小百貨等幾大類，同時(shí)，根據(jù)不同分業(yè)態(tài)要求，又按照毛衣、休閑裝等進(jìn)行了細(xì)分。（二）區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析為保證研究結(jié)果的可借鑒性，我們選擇了區(qū)域內(nèi)最具代表性的三個(gè)大廈：吉利、雅寶、天雅，分別從業(yè)態(tài)布局、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等幾個(gè)方面做進(jìn)一步的詳細(xì)分析。區(qū)域內(nèi)的主要商戶經(jīng)營年限較長，屬成熟型商戶。區(qū)域內(nèi)目前的綜合性商業(yè)大廈中，首屈一指的是雅寶、吉利和天雅。中有一些專業(yè)市場，專營單一業(yè)態(tài)。3層局部有空置。1朝外門市場朝外門市場是指朝外門項(xiàng)目的底商，由于其外立面以黑色為主，比較嚴(yán)肅，因此整體形象更傾向于辦公場所。1奧特利瑪鞋城市場專業(yè)的鞋業(yè)市場，但大多是小戶經(jīng)營，主要經(jīng)營仿皮、革鞋，銷售量大，價(jià)位低，利潤較低，經(jīng)營情況不如天雅的六層。1日壇北樓市場曾經(jīng)是日壇賓館的配樓，后改為市場。但隨著吉利、天雅等大廈的興起，南樓逐漸走向沒落。日壇南樓市場曾經(jīng)是最早的商業(yè)市場，在邊貿(mào)初期，非常興旺。單層面積小，每層商戶較少，是裘皮集中的專業(yè)市場，但由于經(jīng)營年限長，消費(fèi)者群體比較固定，因此整體經(jīng)營狀況較好。漢鼎大廈市場寫字樓格局，屬于老牌裘皮集中市場，發(fā)展比較成熟。原有經(jīng)營業(yè)態(tài)較多，但現(xiàn)在只剩下百貨、裘皮和服裝幾大類。華聲國際大廈以寫字樓產(chǎn)權(quán)立項(xiàng)，最早的招商方式為產(chǎn)權(quán)銷售，因其位置偏離主流商圈，導(dǎo)致整體經(jīng)營情況欠佳。東方圣元市場整體布局較差，半回形分布。后來由于商業(yè)需求，逐漸改變?yōu)閷懽謽鞘降氖袌?。在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的知名度，客流狀況尚可，總體規(guī)模偏小。吉利率先修建商業(yè)大廈，從而改變了外貿(mào)臨街的形象，提高了整體商業(yè)檔次，一時(shí)成為的龍頭市場，但隨著天雅大廈的后來居上，如今已被天雅超越。區(qū)域內(nèi)經(jīng)營狀況良好的商戶在天雅都有攤位。二、區(qū)域市場分析（一）核心商圈主流商業(yè)大廈簡述（詳細(xì)調(diào)研資料參見附件報(bào)告一）雅寶大廈是區(qū)域內(nèi)較早的大廈式商業(yè)市場，雖然由于天雅、吉利的興起，生意有所影響，目前經(jīng)營狀況一般。在雅寶路，全球貿(mào)易平臺(tái)雛形開始顯現(xiàn)。他們非常注重商家的信譽(yù)，也很在意購物環(huán)境是否舒適完善。這樣的要求也進(jìn)一步提高了進(jìn)入雅寶路區(qū)域經(jīng)營的門檻，加劇了區(qū)域的封閉性和競爭性。對于商業(yè)大廈的要求也越來越高，特別注重硬件配套和軟性服務(wù)。2)商戶：將更趨于專業(yè)化、理性化，在各業(yè)態(tài)里比較知名或交易量大的幾個(gè)商戶會(huì)占據(jù)該業(yè)態(tài)70%以上的市場份額，市場越來越趨向于壟斷化和規(guī)模化。從最初的地?cái)傌?，劣質(zhì)鞋、衣服，到中高檔產(chǎn)品直至現(xiàn)今的品牌經(jīng)營，都說明了這個(gè)市場是在不斷成熟和完善的。北京在交通運(yùn)輸、手續(xù)辦理、商品提供等方面的優(yōu)勢使得仍將長期存在并不斷發(fā)展，最終形成一個(gè)國際化的產(chǎn)品批發(fā)、交易中心。而廠家在同客戶的反復(fù)接觸中，也了解到了最新的產(chǎn)品信息和客戶的喜好及流行趨勢。4)營銷模式：期貨（訂貨）交易為主。3)消費(fèi)者：除原有前獨(dú)聯(lián)體及東歐消費(fèi)者外，中亞、北非及中東也開始成為重要的消費(fèi)群體，如黑人客商。商戶開始制定長期發(fā)展目標(biāo)，由廣泛經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)閱我唤?jīng)營，專業(yè)化程度提高，同時(shí)對于各類供求信息和國際商情關(guān)注度上升，很多商戶聘請專業(yè)的管理及設(shè)計(jì)人員對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的包裝和推廣，同時(shí)自主開發(fā)能力逐漸提升。產(chǎn)品同國際接軌，具備各自品牌的特征，注重在各方面對自身進(jìn)行宣傳，增加了售后服務(wù)，如鞋類開始有保修和退換貨服務(wù)。但隨著區(qū)域內(nèi)一些新項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)域競爭加劇，這個(gè)局面正在被打破。在靠近兒研所附近的鐵皮攤位被拆遷后，興建了吉利大廈?，F(xiàn)在隨著市場的不斷發(fā)展及市場秩序的逐漸規(guī)范，市場出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)。 產(chǎn)品供應(yīng)：最初產(chǎn)品主要是產(chǎn)品質(zhì)量比較低劣、價(jià)格極其便宜的輕紡工業(yè)品以及國內(nèi)一些銷售不好的庫存產(chǎn)品。另外，俄羅斯市場近幾年經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和消費(fèi)力的增強(qiáng)，也在一定程度上促進(jìn)了市場的發(fā)展。隨著市場的發(fā)展，各種相關(guān)設(shè)施開始設(shè)立，無論是發(fā)往各地的打包站，提供從貨物包裝到海運(yùn)、陸運(yùn)、空運(yùn)等各種運(yùn)輸方式的運(yùn)輸公司、清關(guān)公司，為客商提供住宿的賓館、酒店，還是專為俄羅斯客商提供正宗俄式飲食的餐廳、酒吧都一應(yīng)俱全。而雅寶路的最終形成同邊貿(mào)市場逐漸向內(nèi)陸城市傾斜，以及北京自身的條件密不可分。由于秀水臨近使館區(qū)的得天獨(dú)厚的位置，吸引了大批外國人，最初僅是以商品零售為主，隨著市場需求的不斷增加以及對商品數(shù)量需求的增大，一些頭腦靈活的中國人開始做批發(fā)。成都：由于該地區(qū)勞動(dòng)力便宜，因此不少廠家在成都設(shè)立工廠，因此在2001年后，中低檔皮鞋和革鞋生產(chǎn)加工開始興起，主要針對俄羅斯。主要的加工城市為石獅和晉江。貨品主要以小百貨、小電器、化妝品為主。貨品以服裝、鞋、電器等為主。廣州：由于很多邊貿(mào)產(chǎn)品的產(chǎn)地都是廣州，加之廣州的交通比較便利，信息渠道發(fā)達(dá)，產(chǎn)品質(zhì)量較好，因此現(xiàn)在許多邊貿(mào)消費(fèi)者也會(huì)選擇直接到廣州進(jìn)貨。隨著邊貿(mào)行業(yè)向北京傾斜，遼寧已經(jīng)失去了邊貿(mào)的影響力。遼寧：主要針對韓國、日本、俄羅斯，主要城市有：大連、沈陽、丹東。內(nèi)蒙古：主要針對蒙古和俄羅斯，由于蒙古共和國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，加之邊境氣候惡劣，在客觀上制約了商業(yè)的發(fā)展，因此二連浩特生意一直不景氣。由于通商能力有限，因此市場整體情況一般。黑龍江：屬于對獨(dú)聯(lián)體的貿(mào)易性質(zhì)，主要針對單一俄羅斯國家的遠(yuǎn)東城市，如，海參葳、共青城等。它主要針對的國家包括獨(dú)聯(lián)體、俄羅斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等國。而烏魯木齊由于通商的靈活性和集中性，日漸成為一個(gè)成熟的、較為規(guī)范的市場。最集中的集散中心是烏魯木齊。北京作為邊貿(mào)市場，有其無可替代的獨(dú)特優(yōu)勢，首先，從地理環(huán)境來看，北京四季分明，氣候溫和，適合發(fā)展商業(yè)行為；其次，北京作為中國的首都，國際化都市，集中了世界各地的商品，生活環(huán)境優(yōu)越，適合休閑消費(fèi)；第三，北京聚集了所有國家的使館，對于商戶和消費(fèi)者來說，辦理相關(guān)手續(xù)非常便利；第四，北京擁有全國最大的機(jī)場、最多的航線，最集中的鐵路線路以及最為發(fā)達(dá)的公路路網(wǎng)，這些都給對物流依賴性極強(qiáng)的邊貿(mào)提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全國幾乎所有的商品種類，高中低檔一應(yīng)俱全，是全國商品的集中展示地點(diǎn)，便于客戶集中采購，省時(shí)、省心、省力；第六，對于商戶來說，選擇在北京鋪貨進(jìn)行交易，從效率和經(jīng)濟(jì)成本方面也低于到其他邊境城市，因此，隨著市場的發(fā)展，其他的邊境市場已經(jīng)開始萎縮，