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正文內(nèi)容

北京215215商業(yè)項目全程策劃建議書-文庫吧資料

2024-08-09 09:11本頁面
  

【正文】 隨便承諾;其次,各樓層布局安排目前尚未最終確定,有可能導(dǎo)致大廈業(yè)態(tài)混亂;第三,整體銷售價格不明晰,有可能在后期造成銷售的混亂。2.4項目劣勢分析1) 位置略微偏離核心商業(yè)區(qū)。10) 已開始銷售,區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購買。8) 已開始動工,搶占先機。6) 有充足的停車位。4) 是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)大廈,對于商戶來說,具有吸引力。2.3項目優(yōu)勢分析1) 在日壇路把角位置,兩邊臨街,位置優(yōu)越,展示性強2) 總體規(guī)模大,建筑面積超過6萬平米,是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的項目。4) 根據(jù)規(guī)劃,大廈通道寬窄不一,對于人流和視覺有一定影響5) 部分商鋪進深過大,造成整體狹長,使用不便。2) 主入口滾梯處設(shè)立了休閑中庭,強調(diào)輔助功能,同時兼顧休閑、娛樂及展示。所以,目前區(qū)域內(nèi)只有雅寶城同本項目定位方向一致,應(yīng)作為本項目的重點競爭項目加以分析??偨Y(jié):以上5個項目是區(qū)域內(nèi)目前在建的幾個項目,由于優(yōu)唐、日壇上街、日壇國際廣場定位以國內(nèi)零售為主,同區(qū)域內(nèi)的整體商業(yè)狀況不符,因此不作為重點競爭項目考慮。本項目和日壇國際廣場為同一開發(fā)商。 公寓:3幢,約51200平方米,29種戶型,主力戶型60~70平方米,共計700余戶1.4日壇上街1) 位置:日壇公園北側(cè)2) 價格:未定3) 項目總規(guī)模:約18萬平方米4) 開業(yè)時間:2008奧運前夕正式投入使用5) 項目簡介:是京城最大的集餐飲、娛樂、購物、休閑中心于一體的室內(nèi)步行 商業(yè)街。 寫字樓:共約32000平方米 ,共10個辦公樓層,單層面積約3300平方米。 1.2雅寶城1) 位置:朝外大街與建外大街之間,毗鄰東二環(huán)朝陽門立交橋2) 項目總規(guī)模:63000平方米3) 開業(yè)時間:07年5月4) 項目定位:以批發(fā)為主的高檔國際貿(mào)易交易市場。(七).區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭項目基本狀況分析1.1優(yōu)唐(UTOWN)1) 位置:朝陽門外大街2) 價格:待定3) 項目總規(guī)模:62萬平米綜合建筑集群4) 開盤時間:2006年5) 項目特色:朝外地區(qū)第一個廣場式商業(yè)地產(chǎn)項目,由六個主題商業(yè)構(gòu)成,包括:世界名品購物中心、流行時尚精品街、動感娛樂廣場、國際標準數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場以及國際美食匯。因此,新疆又是北京的銷售口岸和中轉(zhuǎn)口岸。還有一些在北京經(jīng)營不利的商戶會選擇到新疆繼續(xù)經(jīng)營,而在新疆做的比較成功的消費者也會到北京去進貨,因此從這個角度來說,新疆可以算作北京的次級商圈。經(jīng)營狀況邊疆賓館商貿(mào)城的主要業(yè)務(wù)是鞋和服裝,特別是中低檔鞋,成交量非常大,已經(jīng)超過了北京??者\主要以巴庫為主。2) 在邊疆賓館商貿(mào)城,15平米房間視位置好壞,轉(zhuǎn)租金可達10000—15000元/月,轉(zhuǎn)讓費可達50—100萬?;緺顩r1) 邊疆賓館商貿(mào)城按照其功能分為倉儲區(qū)、交易區(qū)、住宿區(qū),有近1500名商戶。2) 在烏魯木齊,最早曾經(jīng)有多個市場,但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉儲等便利條件,因此新疆的市場日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。同時,通過對大紅門地區(qū)幾個主要市場的商戶進行的調(diào)研也表明,僅有極少量商戶表示會關(guān)注本項目。對于多數(shù)商戶來說,由內(nèi)銷批發(fā)轉(zhuǎn)向外銷批發(fā),無論從產(chǎn)品或消費者來說都有一定難度,很難轉(zhuǎn)型。因此,絕大多數(shù)的商戶沒有進入經(jīng)營的意向,僅有極少數(shù)的商戶表示會觀望。雅秀雅秀市場也是國際旅游購物市場之一。主要是這種批發(fā)的經(jīng)營方式進入門檻較高,只有少數(shù)有實力的商戶才有可能進入。根據(jù)對秀水商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn),不少雅寶商圈的商戶將秀水作為自己的零售基地,將一些樣品服裝或過季服裝在秀水傾銷。秀水市場秀水是著名的國際旅游購物市場,經(jīng)營方式為零散型購物,針對的主要客群為國外觀光游客和國內(nèi)的時尚人士。同時,因為的經(jīng)營形式是以服裝批發(fā)為主的,所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營形式的大紅門市場。 (六).輻射商圈分析(詳細資料見附件報告)說明:是以對外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場,因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對內(nèi)商業(yè)。很多物流公司為了方便招攬生意,會選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中,設(shè)立辦事機構(gòu),而發(fā)貨地點則放置在區(qū)域外??偨Y(jié)綜上所述,內(nèi)的物流公司作為下游服務(wù)公司,經(jīng)營情況并非一成不變,每年都有一些新的物流公司進入,也會有不少公司倒閉。5. 通過對消費者的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn),區(qū)域內(nèi)的某些消費者只集中在某幾個物流公司發(fā)貨,如烏克蘭消費者主要在308A、308B發(fā)貨,但選擇性較大的區(qū)域消費者對于物流公司無明顯偏好。3. 發(fā)貨價格上下波動較大,淡季、旺季和圣誕節(jié)前后等價格相差很大。2. 物流公司提供多種運輸方式,他們生意的好壞同各接貨地點的情況直接相關(guān)。因此,在本項目的服務(wù)配套設(shè)置方面,主要目的仍然是滿足大廈內(nèi)商戶和消費者需求,同時也是體現(xiàn)大廈檔次的重要條件。而通過對區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn),各大廈服務(wù)業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套,用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費者,但配套比較齊備的大廈不但體現(xiàn)了大廈的檔次,同時對于商戶和消費者也有一定的吸引力。6. 通過對區(qū)域內(nèi)競爭對手的調(diào)研發(fā)現(xiàn),在區(qū)域內(nèi),有專門的大型服務(wù)業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街,總體供應(yīng)量超過18萬平米,全部為餐廳、酒吧等消費場所,該項目建成后,即可滿足區(qū)域內(nèi)對于服務(wù)業(yè)態(tài)的需求。4. 區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時,全部人滿為患,而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意,但用餐時人也非常多,符合商戶或消費者需求的,干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。2. 吉利大廈在7層以上規(guī)劃了酒店,滿足了消費者住宿要求。如吉利剛開始經(jīng)營時,服裝類的標準攤位轉(zhuǎn)讓費曾經(jīng)高達70萬元,但天雅建成招商后,轉(zhuǎn)讓費降低,鞋類標準鋪位的轉(zhuǎn)讓費約15萬左右。在核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)大廈中,平均租金較高的是吉利大廈和天雅大廈,目前已達到660—700元/月/平米使用面積的租金水平。綜合性商業(yè)大廈中,單位租金最高的是老番街,主要是因為它的鋪位面積非常小,因此導(dǎo)致相對租金較高,不具備參照性。其他項目的鋪位轉(zhuǎn)讓費或轉(zhuǎn)租費較低或沒有。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來看,天雅無論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的,說明區(qū)域內(nèi)商戶對于天雅的認同度最高。無論從數(shù)量或面積方面計算,業(yè)態(tài)最多的是服裝類,數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的 %,面積也可以達到總有效面積的的40%。但在其中,內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài),在許多零售的商業(yè)場所,通常將內(nèi)衣歸到小百貨類,但在,內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營,同一般小百貨攤位式經(jīng)營不一樣,它同服裝類業(yè)態(tài)一樣,需要在房間中進行經(jīng)營。 另外,在一些大廈中,有一定的空置鋪位未計算在內(nèi)。另外,小百貨類需要的樓層為首層,且單位面積小,業(yè)態(tài)整體形象混亂,且同其他業(yè)態(tài)的兼容性較差,所以摒棄掉。 各業(yè)態(tài)面積均為使用面積在這三個大廈中,服裝類業(yè)態(tài)占絕對優(yōu)勢,鞋類次之。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。從租金來看,目前單位租金最高的是吉利大廈。從鋪位面積來看,天雅的標準攤位面積最大,在23平米左右,同時,大戶房間也是最多的,在其8層以上全部為大戶房間。業(yè)態(tài)較單一,只有鞋類和服裝業(yè)態(tài)較多標準攤位面積23平米18平米20平米租金500—660700,基本是單一租賃價格400—600,1層租賃價格最高,樓層越高,租賃價格越低轉(zhuǎn)租金標準攤位2萬元轉(zhuǎn)讓費服裝類標準攤位40—50萬,鞋類50萬鞋類16萬總結(jié):這三個大廈都是綜合性商業(yè)大廈。 2.區(qū)域內(nèi)重點商業(yè)大廈業(yè)態(tài)面積租金對比天雅大廈吉利大廈雅寶大廈業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃較為全面,涵蓋服裝、鞋、小百貨等幾大類,同時,根據(jù)不同分業(yè)態(tài)要求,又按照毛衣、休閑裝等進行了細分。(二)區(qū)域內(nèi)重點商業(yè)大廈分析為保證研究結(jié)果的可借鑒性,我們選擇了區(qū)域內(nèi)最具代表性的三個大廈:吉利、雅寶、天雅,分別從業(yè)態(tài)布局、標準攤位面積、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費等幾個方面做進一步的詳細分析。區(qū)域內(nèi)的主要商戶經(jīng)營年限較長,屬成熟型商戶。區(qū)域內(nèi)目前的綜合性商業(yè)大廈中,首屈一指的是雅寶、吉利和天雅。中有一些專業(yè)市場,專營單一業(yè)態(tài)。3層局部有空置。1朝外門市場朝外門市場是指朝外門項目的底商,由于其外立面以黑色為主,比較嚴肅,因此整體形象更傾向于辦公場所。1奧特利瑪鞋城市場專業(yè)的鞋業(yè)市場,但大多是小戶經(jīng)營,主要經(jīng)營仿皮、革鞋,銷售量大,價位低,利潤較低,經(jīng)營情況不如天雅的六層。1日壇北樓市場曾經(jīng)是日壇賓館的配樓,后改為市場。但隨著吉利、天雅等大廈的興起,南樓逐漸走向沒落。日壇南樓市場曾經(jīng)是最早的商業(yè)市場,在邊貿(mào)初期,非常興旺。單層面積小,每層商戶較少,是裘皮集中的專業(yè)市場,但由于經(jīng)營年限長,消費者群體比較固定,因此整體經(jīng)營狀況較好。漢鼎大廈市場寫字樓格局,屬于老牌裘皮集中市場,發(fā)展比較成熟。原有經(jīng)營業(yè)態(tài)較多,但現(xiàn)在只剩下百貨、裘皮和服裝幾大類。華聲國際大廈以寫字樓產(chǎn)權(quán)立項,最早的招商方式為產(chǎn)權(quán)銷售,因其位置偏離主流商圈,導(dǎo)致整體經(jīng)營情況欠佳。東方圣元市場整體布局較差,半回形分布。后來由于商業(yè)需求,逐漸改變?yōu)閷懽謽鞘降氖袌觥T谙M者當中有一定的知名度,客流狀況尚可,總體規(guī)模偏小。吉利率先修建商業(yè)大廈,從而改變了外貿(mào)臨街的形象,提高了整體商業(yè)檔次,一時成為的龍頭市場,但隨著天雅大廈的后來居上,如今已被天雅超越。區(qū)域內(nèi)經(jīng)營狀況良好的商戶在天雅都有攤位。 二、區(qū)域市場分析(一)核心商圈主流商業(yè)大廈簡述(詳細調(diào)研資料參見附件報告一)雅寶大廈是區(qū)域內(nèi)較早的大廈式商業(yè)市場,雖然由于天雅、吉利的興起,生意有所影響,目前經(jīng)營狀況一般。在雅寶路,全球貿(mào)易平臺雛形開始顯現(xiàn)。他們非常注重商家的信譽,也很在意購物環(huán)境是否舒適完善。這樣的要求也進一步提高了進入雅寶路區(qū)域經(jīng)營的門檻,加劇了區(qū)域的封閉性和競爭性。對于商業(yè)大廈的要求也越來越高,特別注重硬件配套和軟性服務(wù)。2)商戶:將更趨于專業(yè)化、理性化,在各業(yè)態(tài)里比較知名或交易量大的幾個商戶會占據(jù)該業(yè)態(tài)70%以上的市場份額,市場越來越趨向于壟斷化和規(guī)?;?。從最初的地攤貨,劣質(zhì)鞋、衣服,到中高檔產(chǎn)品直至現(xiàn)今的品牌經(jīng)營,都說明了這個市場是在不斷成熟和完善的。北京在交通運輸、手續(xù)辦理、商品提供等方面的優(yōu)勢使得仍將長期存在并不斷發(fā)展,最終形成一個國際化的產(chǎn)品批發(fā)、交易中心。而廠家在同客戶的反復(fù)接觸中,也了解到了最新的產(chǎn)品信息和客戶的喜好及流行趨勢。4)營銷模式:期貨(訂貨)交易為主。3)消費者:除原有前獨聯(lián)體及東歐消費者外,中亞、北非及中東也開始成為重要的消費群體,如黑人客商。商戶開始制定長期發(fā)展目標,由廣泛經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)閱我唤?jīng)營,專業(yè)化程度提高,同時對于各類供求信息和國際商情關(guān)注度上升,很多商戶聘請專業(yè)的管理及設(shè)計人員對產(chǎn)品進行全方位的包裝和推廣,同時自主開發(fā)能力逐漸提升。產(chǎn)品同國際接軌,具備各自品牌的特征,注重在各方面對自身進行宣傳,增加了售后服務(wù),如鞋類開始有保修和退換貨服務(wù)。但隨著區(qū)域內(nèi)一些新項目的開發(fā),區(qū)域競爭加劇,這個局面正在被打破。在靠近兒研所附近的鐵皮攤位被拆遷后,興建了吉利大廈?,F(xiàn)在隨著市場的不斷發(fā)展及市場秩序的逐漸規(guī)范,市場出現(xiàn)了一些新的特點。 產(chǎn)品供應(yīng):最初產(chǎn)品主要是產(chǎn)品質(zhì)量比較低劣、價格極其便宜的輕紡工業(yè)品以及國內(nèi)一些銷售不好的庫存產(chǎn)品。另外,俄羅斯市場近幾年經(jīng)濟水平的不斷提高和消費力的增強,也在一定程度上促進了市場的發(fā)展。隨著市場的發(fā)展,各種相關(guān)設(shè)施開始設(shè)立,無論是發(fā)往各地的打包站,提供從貨物包裝到海運、陸運、空運等各種運輸方式的運輸公司、清關(guān)公司,為客商提供住宿的賓館、酒店,還是專為俄羅斯客商提供正宗俄式飲食的餐廳、酒吧都一應(yīng)俱全。而雅寶路的最終形成同邊貿(mào)市場逐漸向內(nèi)陸城市傾斜,以及北京自身的條件密不可分。由于秀水臨近使館區(qū)的得天獨厚的位置,吸引了大批外國人,最初僅是以商品零售為主,隨著市場需求的不斷增加以及對商品數(shù)量需求的增大,一些頭腦靈活的中國人開始做批發(fā)。成都:由于該地區(qū)勞動力便宜,因此不少廠家在成都設(shè)立工廠,因此在2001年后,中低檔皮鞋和革鞋生產(chǎn)加工開始興起,主要針對俄羅斯。主要的加工城市為石獅和晉江。貨品主要以小百貨、小電器、化妝品為主。貨品以服裝、鞋、電器等為主。廣州:由于很多邊貿(mào)產(chǎn)品的產(chǎn)地都是廣州,加之廣州的交通比較便利,信息渠道發(fā)達,產(chǎn)品質(zhì)量較好,因此現(xiàn)在許多邊貿(mào)消費者也會選擇直接到廣州進貨。隨著邊貿(mào)行業(yè)向北京傾斜,遼寧已經(jīng)失去了邊貿(mào)的影響力。遼寧:主要針對韓國、日本、俄羅斯,主要城市有:大連、沈陽、丹東。內(nèi)蒙古:主要針對蒙古和俄羅斯,由于蒙古共和國的經(jīng)濟發(fā)展緩慢,加之邊境氣候惡劣,在客觀上制約了商業(yè)的發(fā)展,因此二連浩特生意一直不景氣。由于通商能力有限,因此市場整體情況一般。黑龍江:屬于對獨聯(lián)體的貿(mào)易性質(zhì),主要針對單一俄羅斯國家的遠東城市,如,海參葳、共青城等。它主要針對的國家包括獨聯(lián)體、俄羅斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等國。而烏魯木齊由于通商的靈活性和集中性,日漸成為一個成熟的、較為規(guī)范的市場。最集中的集散中心是烏魯木齊。北京作為邊貿(mào)市場,有其無可替代的獨特優(yōu)勢,首先,從地理環(huán)境來看,北京四季分明,氣候溫和,適合發(fā)展商業(yè)行為;其次,北京作為中國的首都,國際化都市,集中了世界各地的商品,生活環(huán)境優(yōu)越,適合休閑消費;第三,北京聚集了所有國家的使館,對于商戶和消費者來說,辦理相關(guān)手續(xù)非常便利;第四,北京擁有全國最大的機場、最多的航線,最集中的鐵路線路以及最為發(fā)達的公路路網(wǎng),這些都給對物流依賴性極強的邊貿(mào)提供了一定的便利;第五,由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位,在北京集中了全國幾乎所有的商品種類,高中低檔一應(yīng)俱全,是全國商品的集中展示地點,便于客戶集中采購,省時、省心、省力;第六,對于商戶來說,選擇在北京鋪貨進行交易,從效率和經(jīng)濟成本方面也低于到其他邊境城市,因此,隨著市場的發(fā)展,其他的邊境市場已經(jīng)開始萎縮,
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