【正文】 的寫字樓 5%的投資回報率相比還高出 1 倍多，如若本案能以超高的性價比入市，以具有吸引力的投資回報率，可以吸引相當一部分投資型買家的關注。 ※ 受周邊商住物業(yè)的影響， CBD 寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢。本案在量體、配套方面略顯不足。 ※ CBD 甲級寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式，本案應采用多元化的營銷手段，獲取最大的利潤。 ? 高檔項目由于開發(fā)商的實力和對未來的美好預期，為了追求最大利潤采取以租帶售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于 CBD 寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的 CBD 核心區(qū)重心將東移，正如當年從賽特向國貿轉移一般，但無論如何眼下 CBD 的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的 2～ 3 年內全面展開，最終形成的 市場格局還將拭目 ※ CBD 物業(yè)經(jīng)營方式探源 CBD 區(qū)域內中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務市場。此外， CBD 核心區(qū)部分原有的寫字樓物業(yè)軟、硬件已老化，與 CBD 設想的辦公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場格局。 ※ CBD 核心面臨挑戰(zhàn) 事實上，對于 CBD 核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項目的開發(fā)商頗有微詞。 近期招商地產(chǎn)的地產(chǎn)策略進行調整，其連接的三棟寫字樓均可售可租，這可能會影響到 “金十字 ”區(qū)域甲級寫字樓的租售格局。 而租金方面， 2021 年之后 CBD 的甲級寫字樓集中供應，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導致區(qū)域內寫字樓租價下滑，空置率升高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 未來供應集中 租價下挫 從目前市場的推盤情況看， 世紀九鼎 預計未來一年內寫字樓市場供應有限，要等到 2021～ 2021 年入伙面積才會急劇增加。而像建外 SOHO 由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿、華貿不在同一個層面競爭。而 CBD 周邊辦公物業(yè)項目正熱火朝天地 “大干快上 ”，總面積近 100 萬平方米的華貿中心公然叫板國貿，金地、大連萬達寫字樓部分也是后期推出。 2021 年除京匯大廈 4 萬平方米和現(xiàn)代城寫字樓與數(shù)碼０１大廈共 萬平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。 然而從 2021 年開始， CBD 的寫字樓建設速度明顯放慢，供應出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù) 統(tǒng)計 ，今后幾年北京寫字樓市場的增量主要 亦 集中在 CBD 地區(qū)、中關村地區(qū)和金 融街地區(qū)。 ※ 邊緣產(chǎn)品大行其道 —— 2021 年北京寫字樓市場出現(xiàn)的一些邊緣產(chǎn)品，如住邦 202長遠天地、左岸公社等新型寫字樓的出現(xiàn)，標志著房地產(chǎn)產(chǎn)品結構的進一步豐富和市場的成熟，同時也標志著寫字樓市場從“以產(chǎn)品為核心”開始轉向“以客戶為核心”。最引人注目的是外資機構的本地化策略開始逐步顯現(xiàn)，HP、 MOTOROLA、美國漢斯等整棟購置寫字樓已初現(xiàn)端倪。不過，目前市場上適合中小規(guī)模企業(yè)的純寫字樓可選范圍并不大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年以前，寫字樓市場 70%以上的成交量是大單購買。 ※ 以租代售和租售并舉成為新的推廣手法 —— 東部寫字樓早期是只租不售，這種經(jīng)營方式來自于國際商業(yè)寫字樓的經(jīng)營慣例，適合了大部分外資機構的消費習慣。財富中心、住邦 2021 就吸引了大批投資型買家進場。隨著國內經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，第二、三批以國內富裕階層為主的房地產(chǎn)投資型買家崛起。 21市場發(fā)展特點 ※ 投資型買家占主流 —— 199 1994 年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞投資型買家進場坐莊的結果，造成了萬通新世界廣場、恒基中心等的快速高價銷磬。 ※ 2021 年中國乃至全世界經(jīng)歷了非典的嚴峻考驗，由于非典病菌的傳播方式，高密度寫字樓項目受影響較大，銷售速度嚴重放緩，空置率增高，租金下滑，大大打擊了投資者的信心。東部地區(qū)的供應量在 100 萬㎡，西區(qū)的供應量 150 萬㎡，西部領跑東部蓄勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。證券、寬帶通訊、軟件行業(yè)、教育相關行業(yè)、基金行業(yè)等是成交的主要客戶類型。另一方面， 2021 年北京寫字樓供應量都比 2021 年有顯著增加。市場需求上升，租火漸旺，因經(jīng)濟回暖帶來市場升溫，租賃旺盛，吸引眾多投資型買家入市。 21 市場情況分析 2021～ 2021 年甲級寫字樓市場情況統(tǒng)計表 對比項目 類 別 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 市場供應量 （萬㎡） 80 ↑ 36% 100 ↑ 11% 300 ↑ 200% 新增供應量 （萬㎡） 43 ↓ 58% ↑ 53% 88 ↑ 34% 中央商務區(qū) 新增量（萬㎡） 28 ↑ ↑ 26% 100 ↑ 183% 市場吸納量 （萬㎡） ↓ 26% 20 ↓ 73% 62 210% 平均售價 （＄ /㎡） 2197 ↓ 20% 2240 ↑ % 2072 ↓ % 平均租金 （＄ /㎡） 28 ↑ 36% 25 ↓ 6% ↓ % 平均入住率 91% ↑ 21% 90% ↓ 1% % ↓ % 空置率 % ↓ % % ↓ % % ↑ % 市場情況分析： ※ 從總體市場供應情況來看，近幾年特別是隨著 CBD 建設的加速，甲級寫字樓的供應量呈逐步放大的趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合競爭力排名： CBD＞金融街＞中關村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆周邊大量商務公寓的存在，對中小型企業(yè)的客源造成爭奪之勢。 ☆政府對核心區(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設期望與 市場的接受能力有某些不協(xié)調。 ☆地區(qū)交通情況是發(fā)展的瓶頸。 ☆與 CBD 發(fā)展定位的重復，造成競爭加劇。 ☆對金融行業(yè)的發(fā)展定位與金融街重合，彼此競爭加劇。 劣 勢 對 比 ☆目前處于建設期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟。 ☆國家大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的政策支持。 ☆中國信息產(chǎn)業(yè)基地，高新技術產(chǎn)業(yè)的搖籃。 ☆位于西二環(huán)和長安街沿線，地鐵、公交系統(tǒng)發(fā)達。 ☆區(qū)域發(fā)展定位明確，受國家政策支持，發(fā)展前景廣闊。 ☆是新北京最具商務活動和貿易的代表。 ☆外資企業(yè)特別是世界500 強企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次。 三大版塊實力對比 CBD 金融街 中關村 優(yōu) 勢 對 比 ☆國際化商業(yè)氛圍濃郁 ☆配套設施完善 ，綜合服務水平高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù) 世紀九鼎 最新的統(tǒng)計，今年第二季度北京的甲級寫字樓平均月租金為每平方米 美金（使用面積報價），過去兩年內北京寫字樓市場租價整體下跌了 17%～ 18%，而 CBD 平穩(wěn)下調幅度偏小，各物業(yè)的租價在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。到目前為止，在北京的 170 多個世界 500 強的企業(yè)半數(shù)生活在 CBD，惠普、摩托羅拉更是拿下招商地產(chǎn)的整棟樓在此辦 公，許多國內穩(wěn)定型大企業(yè)也在此安家落戶。 CBD 版塊 眾所周知，現(xiàn)今的 CBD 主要是源于國貿、嘉里中心、招商局大廈近十年來打造的國際商貿區(qū)所奠定的基礎。 中關村地區(qū)中高檔寫字樓的推廣大多采用出售 方式，是典型的銷售市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前西區(qū)正在建設的不會超過 50 萬㎡，而且要 2021 年才投入使用，多數(shù)售價在 10000～ 14000 元 /㎡。目前已經(jīng)成為中國信息產(chǎn)業(yè)的重要基地。 中關村版塊 中關村版塊 —— 中關 村科技園區(qū)，是 20 世