【正文】 自 2021 年起的寫字樓市場的升溫，使得寫字樓市場再度被投資型買家關注。 ※ 隨著中國經濟的高速發(fā)展、貿易壁壘的逐步放開、 2021 年奧運會的日益臨近以及中國投資環(huán)境的逐漸完善，必將產生更多的商機，吸引更 多的國外投資者到中國進行投資， CBD 作為中國首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來更美好的明天。 而市場需求并未出現人們預期中的外資企業(yè)機構蜂擁而入、內資企業(yè)跑馬圈地的入世效應；另一方面，寫字樓市場供應結構、需求結構、產 品結構和客戶結構發(fā)生根本性變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產品大行其道并出現熱銷。 ※ 2021 年是中國入世第一年，北京寫字樓市場呈現出租務緊縮，銷售上升 的態(tài)勢，銷售價格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經濟持續(xù)低迷， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ※ 2021 年隨著互聯網泡沫的破滅及世界經濟發(fā)展速度的放緩，特別是美國“ ”的影響，北京寫字樓市場總需求明顯不如 2021 年旺盛。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合 競爭力 雖然金融街和中關村的發(fā)展迅猛，但它們的功能和服務對象過于單一，而 CBD 以其國際化商業(yè)氛圍、全面的服務功能牢牢的占據著北京未來發(fā)展的核心地位。 ☆酒店、公寓等商務配套狀況欠佳。 ☆生活配套設施匱乏。 ☆一區(qū)多園和相關產業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競爭力度增強。 ☆豐富的人才優(yōu)勢以及應運而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動力。 ☆金融行業(yè)為主，多為 大型實力型國企。 ☆地鐵、公共交通發(fā)達。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 CBD 的寫字樓租價也代表了全市的領先水平。近幾年由于國家政策對中關村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關村寫字樓發(fā)展前景，進一步激活了中關村的寫字樓銷售市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中關村未來 5 年寫字樓的供應量將會成倍增長，絕大部分為甲級寫字樓。 其中金融機構占有 %、信息產業(yè)占 %、咨詢服務機構 占 %等組成，中資占 %，外資（含合資）占 %。隨著 CBD 規(guī)劃的全面落實，國貿已經真正成為區(qū)域的代稱，成為真正 的城市中心。 北京商業(yè)寫字樓市場發(fā)源于建國門外、第一使館區(qū)一帶，最早開業(yè)的是國際大廈，于 1985 年投入運營。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。此后，賽特大廈、國貿中心、燕莎中心陸續(xù)落成。 在目前三大主要甲級寫字樓的供應區(qū)域內， CBD 東區(qū)是近幾年供應量最大的區(qū)域。 中關村版塊 中關村版塊 —— 中關 村科技園區(qū)，是 20 世紀 80 年代國家第一個批準建立的高新技術產業(yè)園區(qū)。目前西區(qū)正在建設的不會超過 50 萬㎡，而且要 2021 年才投入使用，多數售價在 10000～ 14000 元 /㎡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 CBD 版塊 眾所周知，現今的 CBD 主要是源于國貿、嘉里中心、招商局大廈近十年來打造的國際商貿區(qū)所奠定的基礎。據 世紀九鼎 最新的統(tǒng)計，今年第二季度北京的甲級寫字樓平均月租金為每平方米 美金（使用面積報價），過去兩年內北京寫字樓市場租價整體下跌了 17%～ 18%，而 CBD 平穩(wěn)下調幅度偏小，各物業(yè)的租價在同檔次產品中占據首位。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ☆外資企業(yè)特別是世界500 強企業(yè)入駐，提升區(qū)域人文層次。 ☆區(qū)域發(fā)展定位明確，受國家政策支持，發(fā)展前景廣闊。 ☆中國信息產業(yè)基地，高新技術產業(yè)的搖籃。 劣 勢 對 比 ☆目前處于建設期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟。 ☆與 CBD 發(fā)展定位的重復，造成競爭加劇。 ☆政府對核心區(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設期望與 市場的接受能力有某些不協(xié)調。 綜合競爭力排名： CBD＞金融街＞中關村 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 21 市場情況分析 2021～ 2021 年甲級寫字樓市場情況統(tǒng)計表 對比項目 類 別 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 市場供應量 （萬㎡） 80 ↑ 36% 100 ↑ 11% 300 ↑ 200% 新增供應量 （萬㎡） 43 ↓ 58% ↑ 53% 88 ↑ 34% 中央商務區(qū) 新增量（萬㎡） 28 ↑ ↑ 26% 100 ↑ 183% 市場吸納量 （萬㎡） ↓ 26% 20 ↓ 73% 62 210% 平均售價 （＄ /㎡） 2197 ↓ 20% 2240 ↑ % 2072 ↓ % 平均租金 （＄ /㎡） 28 ↑ 36% 25 ↓ 6% ↓ % 平均入住率 91% ↑ 21% 90% ↓ 1% % ↓ % 空置率 % ↓ % % ↓ % % ↑ % 市場情況分析： ※ 從總體市場供應情況來看，近幾年特別是隨著 CBD 建設的加速，甲級寫字樓的供應量呈逐步放大的趨勢。另一方面， 2021 年北京寫字樓供應量都比 2021 年有顯著增加。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。東部地區(qū)的供應量在 100 萬㎡，西區(qū)的供應量 150 萬㎡，西部領跑東部蓄勢。 21市場發(fā)展特點 ※ 投資型買家占主流 —— 199 1994 年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞投資型買家進場坐莊的結果，造成了萬通新世界廣場、恒基中心等的快速高價銷磬。財富中心、住邦 2021 就吸引了大批投資型買家進場。 2021 年以前，寫字樓市場 70%以上的成交量是大單購買。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最引人注目的是外資機構的本地化策略開始逐步顯現，HP、 MOTOROLA、美國漢斯等整棟購置寫字樓已初現端倪。據 統(tǒng)計 ，今后幾年北京寫字樓市場的增量主要 亦 集中在 CBD 地區(qū)、中關村地區(qū)和金 融街地區(qū)。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年除京匯大廈 4 萬平方米和現代城寫字樓與數碼０１大廈共 萬平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。而像建外 SOHO 由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿、華貿不在同一個層面競爭。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而租金方面， 2021 年之后 CBD 的甲級寫字樓集中供應，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導致區(qū)域內寫字樓租價下滑，空置率升高。 ※ CBD 核心面臨挑戰(zhàn) 事實上，對于 CBD 核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經建成寫字樓項目的開發(fā)商頗有微詞。 鑒于 CBD 寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的 CBD 核心區(qū)重心將東移，正如當年從賽特向國貿轉移一般，但無論如何眼下 CBD 的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的 2～ 3 年內全面展開，最終形成的 市場格局還將拭目 ※ CBD 物業(yè)經營方式探源 CBD 區(qū)域內中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務市場。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ CBD 甲級寫字樓以出租為主要經營方式，本案應采用多元化的營銷手段，獲取最大的利潤。 ※ 受周邊商住物業(yè)的影響， CBD 寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經呈現逐步下滑的趨勢。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 CBD 第 一個銷售高檔寫字樓項目。 國貿三期 國貿 2 期旁邊 占