【文章內(nèi)容簡介】 字樓可以投入使用。由于國貿(mào)中心只租不賣，招商局大廈在惠普、摩托羅拉、三星整購之后，也退而采取只租不賣政策，只是近期集團地產(chǎn)策略改變才有成交出現(xiàn)，此外，整個 CBD 區(qū)從 2021 年初至今，幾乎沒有新的項目入伙，所以 CBD 甲級寫字樓出現(xiàn)供應(yīng)斷檔的形勢 ※ 新盤先開住宅、后開辦公招致寫字樓供應(yīng)延期 最近，繼華 貿(mào)中心、國貿(mào)三期后， CBD 另一綜合體項目銀泰中心悄然啟動，目前尚未公布其最先推出的產(chǎn)品，這多少讓關(guān)心 CBD 未來前景的人們有些心急，因為核心區(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。而 CBD 周邊辦公物業(yè)項目正熱火朝天地 “大干快上 ”，總面積近 100 萬平方米的華貿(mào)中心公然叫板國貿(mào)，金地、大連萬達寫字樓部分也是后期推出。但這些項目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此， CBD區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。而像建外 SOHO 由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿(mào)、華貿(mào)不在同一個層面競爭。相形之 下，一向以國際化自居的 CBD 核心區(qū)寫字樓市場顯得有些脫位。 ※ 未來供應(yīng)集中 租價下挫 從目前市場的推盤情況看， 世紀九鼎 預(yù)計未來一年內(nèi)寫字樓市場供應(yīng)有限，要等到 2021～ 2021 年入伙面積才會急劇增加。同時，由于世界經(jīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 濟復(fù)蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對甲級寫字樓的需求較為謹慎，減緩了對外擴張的步伐，相比而言，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長勢頭，隨著國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟實力將日益成為 CBD 寫字樓市場的重要吸納力量 。 而租金方面， 2021 年之后 CBD 的甲級寫字樓集中供應(yīng)，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務(wù)中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓租價下滑，空置率升高。在項目完工后，區(qū)域內(nèi)不少出售的寫字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長期經(jīng)營。 近期招商地產(chǎn)的地產(chǎn)策略進行調(diào)整，其連接的三棟寫字樓均可售可租，這可能會影響到 “金十字 ”區(qū)域甲級寫字樓的租售格局。 CBD 租價有可能會小幅下調(diào)。 ※ CBD 核心面臨挑戰(zhàn) 事實上，對于 CBD 核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項目的開發(fā)商頗有微詞。他們認為， CBD 打造的是一個國際化的中央商務(wù)區(qū)形 象，其基礎(chǔ)設(shè)施、配套、商務(wù)服務(wù)都要齊全、成熟，讓客戶有一種歸屬感。此外， CBD 核心區(qū)部分原有的寫字樓物業(yè)軟、硬件已老化，與 CBD 設(shè)想的辦公條件不符，急需現(xiàn)代化的辦公物業(yè)給予支持，形成穩(wěn)定的市場格局。但遲遲未動的市場環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場帶來應(yīng)有的補充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場競爭 。 鑒于 CBD 寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的 CBD 核心區(qū)重心將東移，正如當年從賽特向國貿(mào)轉(zhuǎn)移一般，但無論如何眼下 CBD 的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的 2～ 3 年內(nèi)全面展開，最終形成的 市場格局還將拭目 ※ CBD 物業(yè)經(jīng)營方式探源 CBD 區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務(wù)市場。其原因在于： ? CBD 區(qū)域的客戶組成以外企居多，決定了 CBD 寫字樓以租務(wù)為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 在 2021 年 6 月以前 CBD 寫字樓市場低迷，許多項目不得不轉(zhuǎn)售為租。 ? 高檔項目由于開發(fā)商的實力和對未來的美好預(yù)期，為了追求最大利潤采取以租帶售。 22對本案寫字樓營銷的初步建議 ※ 目前 CBD 很多項目雖已進入啟動期，但多數(shù)為期房銷售，且入伙時間要在2021 年以 后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢明顯。 ※ CBD 甲級寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式，本案應(yīng)采用多元化的營銷手段，獲取最大的利潤。 ※ CBD 現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)，多數(shù)規(guī)模較大，各種服務(wù)配套設(shè)施齊全，如酒店、高檔公寓以及大型商業(yè)配套等，總體競爭優(yōu)勢明顯。本案在量體、配套方面略顯不足。有底商配套，對商業(yè)經(jīng)營的定位及主題策略要求較高，對本案加值幅度大，且可互相促進，成為營銷策略的重中之重。 ※ 受周邊商住物業(yè)的影響， CBD 寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢。隨著未來供應(yīng)量的加大，這種趨勢會愈加顯現(xiàn)?，F(xiàn)在寫字樓 的平均投資回報率在 9～ 11%之間，與國際上正常的寫字樓 5%的投資回報率相比還高出 1 倍多，如若本案能以超高的性價比入市，以具有吸引力的投資回報率，可以吸引相當一部分投資型買家的關(guān)注。 附表 1： CBD 周邊相關(guān)寫字樓租金情況一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 位置 總體規(guī)模萬㎡ 月租金 ＄ /月 /㎡ 物業(yè)費 ＄ /月 /㎡ 使用率 備注 說明 國貿(mào)一期 國貿(mào)橋 40(含物管費 ) 5 70% 入住率 92% 國貿(mào)二期 國貿(mào)橋 12 50(含物管費 ) 5 70% 嘉里中心 光華路 36（不含） 71% 漢威大廈 光華路 13 18(含物管費 ) 70% 京廣中心 呼家樓 約 15 29(含物管費 ) 4 70% 使用面積計費 航華科貿(mào)中心 大北窯 26 27(含物管費 ) 65% 東方廣場 東長安街 30 24（不含） 73% 豐聯(lián)廣場 朝外大街 7 20(含物管費 ) 72% 昆泰大廈 朝外大街 3 1415(含物管費 ) 70% 中服大廈 大北窯 16(含物管費 ) 70% 賽特廣場 日壇路 5 36(含物管費 ) 3 75% 使用面積計費 恒基中心 長安街 16 1825(含物管費 ) 68% 和喬大廈 光華路 7 22(含物管費 ) 71% 華彬國際大廈 永安東里 5 (含物管費 ) 70% 旺座中心 光華路 10 25(含物管費 ) 72% 售價＄ 2400 艾維克大廈 大北窯 20（含物管費） 70% 24 小時免費空調(diào) 數(shù)碼 01大廈 光華路 3 16（含物管費） 72% 附表 2： CBD 周邊甲級寫字樓潛在供應(yīng)情況概覽 項目名稱 位置 發(fā) 展商 項目概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬通中心 光華路南側(cè) 萬通世界地產(chǎn) 總占地 萬㎡，總建面 萬㎡，預(yù)計 2021 年 12 月開工， 2021 年試運營。 CBD 第 一個銷售高檔寫字樓項目。 國際財源 中心 建外大街 4 號 天潤集團 占地 4 萬㎡，總建面 24 萬㎡， 4 棟 5A 級寫字樓， 2 棟 150 米寫字樓。 2 棟 90 米獨立商務(wù)樓，采取整租整售策略。加拿大寶佳國際建筑師有限公司規(guī)劃設(shè)計。 國貿(mào)三期 國貿(mào) 2 期旁邊 占地 公頃，總建面 54 萬㎡，建筑高度300 米，建設(shè)超五星級豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會廳、國際精品商場、電影院、康 樂中心、停車場等， 2021 年竣工使用。 金地中心 金地國際花園旁 金地集團 金地宏業(yè)地產(chǎn) 2 棟大廈，高度分別為 米和 米，以及相連的商業(yè)裙樓組成，總建面 萬㎡。 依斯林大廈 光華路 4 號 東方海體置業(yè) 總建面 萬㎡。 銀泰中心 建