【文章內(nèi)容簡介】 14%42%8110044%10112542%一居室305017%31%517069%719014%圖2. 戶型分布比例圖如上表所示，本區(qū)域總體供給量最大的，以經(jīng)濟實用的一居室和小二居為主，諸如5170㎡的一居、81125㎡的二居，其次是131150㎡的三居。四居所占比例較少，但四居兩極分化較為明顯。（四）銷售分析 調(diào)研項目銷售價格表8. 調(diào)研項目銷售價格表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現(xiàn)在均價（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來上層（戀日上層）2149005280合計46604980圖3. 調(diào)研項目價格分布圖如以上圖表所示，區(qū)域中檔產(chǎn)品依然是市場主要供給產(chǎn)品，后方莊板塊在售項目最高為6900元/㎡，最低價格為4500元/㎡，區(qū)域市場的加權(quán)平均價格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項目最高為6300元/㎡，最低價格為3960元/㎡，區(qū)域市場的加權(quán)平均價格為4980元/㎡。從表中可以看出區(qū)域市場的主流價格在47005100元/m2（毛坯）之間。從漲幅率來看，后方莊板塊平均漲幅率明顯高于馬家堡板塊，是因為后方莊板塊的未來交通情況要好于馬家堡板塊?？傮w來看，兩區(qū)域市場的主流價格在47005100元/㎡，盡管原供應(yīng)物業(yè)類型有部分重疊，競爭較為激烈，但隨著交通環(huán)境的改善，產(chǎn)品多元化的開發(fā)，兩區(qū)域還是有一定的漲幅空間的。 調(diào)研項目銷售率表9. 調(diào)研項目銷售率情況表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）筑夢緣5850200391385方南家園46002003816813375鑫兆雅園4100200244705500戀曲704300200391098晶城秀府62002004618554675都市綠洲45802003111北岸萊茵3900200382860彩虹城3800200427北歐春天駿景二期63002004228首座綠洲4600200441889東麗溫泉家園510020034181怡然家園3960200353097未來66510020039281001瑞麗江畔4700200441733星河城480020033160未來上層（戀日上層）52802004828圖4. 調(diào)研項目銷售率情況圖圖5. 調(diào)研項目月銷售量從以上圖表中，我們可以看出：在2004年銷售速度較快的幾個項目分別是：星河城、首座綠洲、鑫兆雅園以及晶城秀府。其中，星河城以大盤的氣勢、強大的推廣吸引了眾多客戶的眼球，加之偏低的價位、㎡/月的銷售業(yè)績。兩板塊調(diào)研項目中最高價格的兩個項目分別是晶城秀府和北歐春天（珠江駿景二期），其中晶城秀府為6層帶電梯板樓，社區(qū)品質(zhì)高，即使單價高出市場平均價1000元/㎡以上，去化速度相當(dāng)快；北歐春天為珠江駿景推出的小戶型項目，單價高的同時總價適中，銷售速度迅速。（五）旺銷樓盤總結(jié)：通過對兩區(qū)域市場不同檔次旺銷樓盤的對比分析，從中可以看出，這些樓盤具有以下一些共同特征，我們將其歸納為以下2條，以期為本項目的市場定位和產(chǎn)品定位提供可借鑒依據(jù)： 市場定位差異化：如北歐春天推出的小戶型，抓住該區(qū)域小戶型相對缺乏的市場空白點，從眾多普通住宅項目中脫穎而出，有利地搶占了市場份額。 產(chǎn)品創(chuàng)新：通過創(chuàng)新定位使產(chǎn)品在市場競爭中取優(yōu)；通過定位使項目擁有更多的附加值，從而使項目物超所值，通過定位使產(chǎn)品處于超前，領(lǐng)先的市場地位，形成絕對差異化產(chǎn)品，在競爭中形成無競爭局面，把握市場主動。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”，在高密度住宅區(qū)中獨樹一幟，營造了良好的口碑。（六）住宅市場需求分析——客戶群分析 調(diào)研項目客群特征筑夢緣：CBD及附近二次置業(yè)者，看中地鐵方南家園：CBD及附近工作白領(lǐng)，一次置業(yè)者，投資者，看中地鐵鑫兆雅園：局域內(nèi)升級置業(yè)客戶，看中地鐵世紀(jì)星：附近工作者，升級置業(yè)客戶，臨近三環(huán)及方莊南路方安苑：附近工作者，升級置業(yè)客戶，臨近三環(huán)及方莊南路從該各項目的客戶群可以看出，該區(qū)域客戶主要集中在CBD及附近地區(qū)。 主要特征為：1） 原先就在方莊附近住，在該區(qū)域升級置業(yè)2） 看中宋家莊地鐵優(yōu)勢，進行投資。3） 附近工作的白領(lǐng)，看中貼近三環(huán)的優(yōu)越位置和便捷的交通。※區(qū)域商務(wù)市場的分析（一） 發(fā)展概述木樨園商圈的發(fā)展歷史大致分為三個階段。最早是從1984年開始，浙江人開始進入木樨園從事服裝生意。因為是采用露天的集貿(mào)市場作為交易場所，故稱作“大棚式”經(jīng)濟。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門服裝商貿(mào)城破土動工，“大棚式”經(jīng)濟開始向“商城式”經(jīng)濟轉(zhuǎn)化。其后，天海、新世紀(jì)、龍湫、京溫等20個大型服裝批發(fā)市場陸續(xù)建立，木樨園也發(fā)展成為享譽京城的八大商圈之一。至今，全區(qū)域內(nèi)共有各類商戶1萬多個，從業(yè)人員5萬人，總營業(yè)面積50萬平方米，年總交易額20多億元，%。去年9月份，南苑鄉(xiāng)政府借首屆大紅門服裝商務(wù)節(jié)的契機，確立了CBC（Cloth－ingBussinessCenter）的發(fā)展規(guī)劃，提升該地區(qū)整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特色區(qū)。根據(jù)北京市加快南城開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，圍繞北京中軸路南端木樨園地區(qū)、三環(huán)路商業(yè)帶和南苑路特色商業(yè)街交叉的區(qū)域，將形成北京的“第五商圈”。 “第五商圈”的規(guī)劃建設(shè)將極大地促進北京南城經(jīng)濟的發(fā)展，改善這里的投資環(huán)境。一旦形成京城新的商業(yè)中心，必將帶動南城相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。（二） 現(xiàn)狀分析目前南三環(huán)上的商業(yè)環(huán)境雖然已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，但大量的服裝、建材批發(fā)、裝修裝飾等缺乏合理布局的商業(yè)環(huán)境使得南三環(huán)一帶人流混雜，不僅沒有帶動沿線的物業(yè)發(fā)展，反而在另一個方面對現(xiàn)有物業(yè)形成了不小的負面影響。豐臺區(qū)政府的“十五”規(guī)劃中將南三環(huán)木樨園到大紅門一帶劃為北京的“第五商圈”，將對原有的建材、裝修、花卉、服裝等商業(yè)進行較大的調(diào)整，調(diào)整后的南三環(huán)沿線將建造一條“精品商業(yè)街”。亞洲最大的物流中心不久將落址于此，沃爾瑪、麥德隆、家樂福這些跨國商業(yè)巨頭都表示出濃厚的興趣，家樂福甚至有可能將其北方區(qū)采購中心搬到這一交易中心。 市場供應(yīng)與吸納量情況分析截至目前，后方莊板塊和馬家堡板塊商住樓盤僅有2個。表10. 區(qū)域市場供給與吸納情況統(tǒng)計序號項目名稱總規(guī)劃面積（萬m2）已推出面積（萬m2）銷售率存量（萬m2）潛在供應(yīng)量（萬m2）2004年銷售量（萬m2）1南曦大廈86%02京華商住樓33100%000 調(diào)查樣本表11. 調(diào)研項目基本情況列表序號物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商目前均價（元/㎡）開盤時間1南曦大廈豐臺南三環(huán)木樨園橋東南角北京楠曦房地產(chǎn)開發(fā)公司580020033302京華商住樓豐臺南三環(huán)洋橋南600米角門北京華銀京華房地產(chǎn)開發(fā)公司50001998121（三） 產(chǎn)品分析 總體規(guī)劃表12. 調(diào)研項目規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計一覽表物業(yè)名稱占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）綠化率容積率車位南曦大廈630%1：1京華商住樓350%1：1車位充足是寫字樓、商住公寓必備的條件。隨著人們健康意識的不斷加強，高綠化率現(xiàn)在也成為衡量優(yōu)質(zhì)寫字樓、商住公寓的條件。 硬件分析表13. 項目硬件統(tǒng)計表物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)（空調(diào)系統(tǒng)）電梯供電系統(tǒng)南曦大廈寬帶集中供暖雙路供電京華商住樓寬帶集中供暖上海三菱雙路供電客戶對商住公寓的硬件設(shè)施較為看重，尤其是通訊、電梯設(shè)施。 建筑風(fēng)格商住公寓的外觀是影響客戶購買的一個重要因素，該區(qū)域項目的建筑風(fēng)格多是現(xiàn)代風(fēng)格。（四）銷售分析表14. 各項目銷售價格統(tǒng)計表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現(xiàn)在均價（元/㎡）漲幅率（%）1南曦大廈6565058002京華商住樓346005000表15. 各項目銷售率統(tǒng)計表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）南曦大廈58002003330100京華商住樓50001998121100