收購東進(jìn)置業(yè)和朝陽大廈項(xiàng)目及承擔(dān)債務(wù)清償項(xiàng)目建議書(編輯修改稿)
2025-07-25 14:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)以上的綜合分析本項(xiàng)目在收購股權(quán)和債權(quán)，完成拆遷安置和辦事處回遷后總費(fèi)用為32517萬元，本項(xiàng)目的樓板土地成本5381元∕㎡。附。2013年1月22日湖南長城房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司對本項(xiàng)目土地評估報(bào)告書（附錄31）和朝陽大廈效果圖（附錄32）三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。見下表2表2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積8514㎡，凈用地面積6375㎡，總建筑面積60344㎡其中：住宅35252㎡容積率商業(yè)與公建配套10598㎡建筑密度﹤40%地下室13916㎡綠化率＞%停車位地面30個(gè)，地下300個(gè)四、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于長沙市車站路與朝陽路交匯處，東臨軌道交通3號線（將于2014年竣工）的車站路站《關(guān)于軌道交通3號線一期工程車站路站與凱通國際相關(guān)地塊對接的函》見附錄33），紅線占地面積8514㎡（）。地塊東面臨街（車站路），沿車站路臨街面地塊長約75米，其它三面為小區(qū)道路，項(xiàng)目地塊成方形，長沙市人民政府、而“金朝陽“大廈地處此列范圍，是改造工程最好最優(yōu)地段。屬火車站商圈內(nèi)，其商業(yè)繁茂程度僅次于五一商圈，日均人流達(dá)30萬以上；商圈主要是沿車站路，東至朝陽路平行布置，匯集于阿波羅商業(yè)廣場、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場。火車站商圈的龐大人流以及龐大的消費(fèi)市場，使其實(shí)際具有與五一商圈同等的商業(yè)價(jià)值。市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查該項(xiàng)目地塊配套設(shè)施完善，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就地解決。項(xiàng)目周邊市場調(diào)研區(qū)域住宅市場產(chǎn)品特點(diǎn)。見下表3表3,芙蓉區(qū)區(qū)域代表性樓盤一覽表代表樓盤地理位置總建面物業(yè)類型配套園林金燁融府韭菜園路4807333層單體商住樓學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市場等主樓架空做空中園林和諧瀟湘五一大道136號56345高檔商務(wù)酒店式公寓學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園等層頂和外墻上設(shè)置個(gè)空中花園明城國際中心芙蓉中路與白沙路的交匯處91609高檔商住樓高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施綠化廣場凱通國際城芙蓉區(qū)朝陽二村700000商業(yè)裙樓20萬，商品房住宅為主，部分酒店學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商場、公園等東南亞宮廷式水景園林湘域熙岸人民東路與長善路交匯處320000住宅，商業(yè)樓，公寓醫(yī)院、學(xué)校、超市農(nóng)貿(mào)、沿河風(fēng)光帶等近10萬平米奢華園林商業(yè)情況調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域位于金蘋果大市場正對面，隸屬于火車站商圈，是長沙五大商圈之一。經(jīng)過近幾年的發(fā)展和政府的改造，特別是軌道交通3號線的開通,該區(qū)域商業(yè)的形態(tài)、定位、發(fā)展已趨向成，現(xiàn)有的同檔次、同業(yè)態(tài)的商業(yè)已呈飽和狀態(tài)，且此商圈人流量之大、人氣之旺僅次于五一商圈。就商業(yè)分布及繁華程度來看，根據(jù)區(qū)域特征，可以人民中路為界。人民中路以北為火車站商圈的中心繁華地帶，集商業(yè)區(qū)與居民區(qū)為一體。其商業(yè)含蓋多種業(yè)態(tài)，功能分區(qū)明顯，呈規(guī)?；?、集約化形式發(fā)展，有人民中路以南，則以居民小區(qū)為主，周邊商業(yè)多為小區(qū)配套型商業(yè)，并包含少許專業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)。該商圈以其專業(yè)的特色和中低檔商業(yè)業(yè)態(tài)的定位與以中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)為主的五一商圈形成對峙之勢，隨著軌道交通3號線的開通,本項(xiàng)目會因地鐵效應(yīng)，一定會受到長沙市民的首肯與親睞。目前，該區(qū)域商業(yè)以飲食、服裝和電腦數(shù)碼電子、電單車自行車、廣告裝橫設(shè)計(jì)、汽配鋁合金門窗等為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，東形成相當(dāng)規(guī)模，由此該商圈也自然衍生了若干個(gè)以這些商業(yè)業(yè)態(tài)為主的集約化商業(yè)群。 商業(yè)業(yè)態(tài)分析。見下表4表4,商業(yè)業(yè)態(tài)分析說明：國儲電腦城合峰電腦城華海3C電子數(shù)碼廣場地鐵出口（車站路站）金蘋果大市場國美電器通城電器家潤多百腦匯百意百貨 1港島1火車站A區(qū)域：火車站以北以酒店、住宿、超市為主；B區(qū)域：火車站——人民路立交橋范圍車站路東側(cè)以服裝零售為主；C區(qū)域：火車站——人民路立交橋范圍車站路西側(cè)以小吃飲食。小商品，美容美發(fā)等社區(qū)商業(yè)為主。D、區(qū)域、人民路立交橋以南范圍車站路兩側(cè)以鋁合金制造銷售、娛樂為主；E、區(qū)域：朝陽路西側(cè)以電腦城、電腦配件銷售為主。在這若干個(gè)集約化商業(yè)群中，包括如國儲、合峰、合一、華海、朝陽、CGO高數(shù)碼等電腦城及數(shù)碼電子類產(chǎn)品市場共6個(gè)，如金蘋果大市場、金三角服飾箱品、金太陽精品服飾服裝市場3個(gè)，如國美、蘇寧、通城等電器市場3個(gè)，如家潤多等大型超市1個(gè)，如港島等娛樂演藝中心1個(gè)，中學(xué)1所。 門面租金價(jià)格：由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布的集約化、規(guī)劃化以及經(jīng)營項(xiàng)目的不同及所處位置的相對差異，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)不同商業(yè)群的門面租金價(jià)格大相徑庭。見下表5見下表5門面出租租金的抽樣調(diào)查結(jié)果位置（業(yè)態(tài)）面積(㎡)月租(萬元/月)單價(jià)（元/）車站路金蘋果對面飲食商業(yè)群25 港島南側(cè)鋁合金門窗商業(yè)群25 朝陽路國美北服裝商業(yè)群50 人民路家潤多西側(cè)精品商業(yè)群20 解放西路電子數(shù)碼商業(yè)群30 該商圈目前臨街少有空置門面，門面搶手，且轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，以1520平米小門面為例，轉(zhuǎn)讓費(fèi)都在68萬左右。根據(jù)以上數(shù)據(jù)綜合分析可知：火車站商圈門面的租金及售價(jià)也商圈特點(diǎn)其有明顯的區(qū)域差異性。而本項(xiàng)目所處位置是火車站商圈最繁華，價(jià)值最高的黃金位置，價(jià)值將遠(yuǎn)高與旁邊項(xiàng)目或物業(yè)，有很好的商業(yè)契機(jī)。 消費(fèi)人群分析目前該區(qū)域主要消費(fèi)人群由3部分組成，附近小區(qū)常住居民，外址來長或隔近商業(yè)的業(yè)主等承租戶，在商圈輻射效應(yīng)下帶動(dòng)的全市及周邊城市市民。區(qū)域范
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