【正文】 結(jié)算時(shí)間：每月最后一天作為考核當(dāng)月銷售任務(wù)量的截止日,并以此統(tǒng)計(jì)出已簽合同的銷售額,作為結(jié)算當(dāng)月代理費(fèi)的銷售額的基礎(chǔ)。 在銷售過程中對(duì)廣告及相關(guān)推廣活動(dòng)的客戶反饋情況向開發(fā)商進(jìn)行及時(shí)通報(bào)并對(duì)出現(xiàn)偏差的部分提出書面修改意見。（3） 對(duì)售樓處的內(nèi)外裝修裝飾提供意見及方案。n 供暖及空調(diào)系統(tǒng)商住部分采用集中供暖和分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；小戶型公寓部分采用集中供暖，預(yù)留空調(diào)機(jī)位。一、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：便捷、舒適、人性化商、住分區(qū)一體化的精品綜合物業(yè) 產(chǎn)品定位支撐點(diǎn)n 東南三環(huán)板塊，連接CBD與亦莊的稀缺位置n 三環(huán)、地鐵5號(hào)線極其便捷的交通條件n 毗鄰方莊大社區(qū)，便利生活配套的共享二、 園林景觀建議 園林景觀的主題風(fēng)格建議n 主題風(fēng)格建議內(nèi)容建議園林景觀的主題風(fēng)格定位為：強(qiáng)調(diào)公共空間與人性交融的交流、近人的原創(chuàng)主義園林n 主題風(fēng)格詮釋交流、近人：現(xiàn)代人越來越追求個(gè)性、自由、返樸歸真，千篇一律的設(shè)計(jì)思想與手法不能滿足需求。市場(chǎng)最終定位為：便捷、舒適、人性化商、住分區(qū)一體化的精品綜合物業(yè)三、 客戶群定位商住部分客戶群定位定位依據(jù)：源于對(duì)周邊項(xiàng)目的分析，尤其是已經(jīng)全面入住的嘉業(yè)大廈。市場(chǎng)空間分析結(jié)論：綜合以上分析，本區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量巨大，各項(xiàng)目樓盤無論在建筑規(guī)劃還是在園林景觀設(shè)計(jì)都極具特色，這是本項(xiàng)目住宅部分無法競(jìng)爭(zhēng)的。2) 住宅供應(yīng)量加大：雖然后方莊板塊的項(xiàng)目多快結(jié)案，只有少量的供應(yīng)量，但在馬家堡板塊中將會(huì)有大量的二期、新盤上市，從總體上看，整個(gè)南三環(huán)的住宅競(jìng)爭(zhēng)將隨著木樨園商圈的成熟，更加激烈。去年9月份，南苑鄉(xiāng)政府借首屆大紅門服裝商務(wù)節(jié)的契機(jī)，確立了CBC（Cloth－ingBussinessCenter）的發(fā)展規(guī)劃，提升該地區(qū)整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特色區(qū)?？傮w來看，兩區(qū)域市場(chǎng)的主流價(jià)格在47005100元/㎡，盡管原供應(yīng)物業(yè)類型有部分重疊，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但隨著交通環(huán)境的改善，產(chǎn)品多元化的開發(fā)，兩區(qū)域還是有一定的漲幅空間的。 樓型分析樓型是指項(xiàng)目的建筑形式，從消費(fèi)者的接受程度來看，多層優(yōu)于板樓，板樓優(yōu)于塔樓。此外，與方莊南路鏈接的石榴莊路也將于2004年開始動(dòng)工，相鄰平行的成壽寺路，更是2004年北京市的重點(diǎn)工程。 未來發(fā)展前景隨著地鐵及道路的建設(shè)，便捷的交通和龐大的客流量，將帶動(dòng)宋家莊的商業(yè)及居住發(fā)展。公共交通：地鐵五號(hào)線：是北京向國際奧委會(huì)承諾的北京市新建地鐵線路之一。我們希望，在符合開發(fā)商利益的前提下，以專業(yè)的身份，透視市場(chǎng)的紛紜變化，把握項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，全力以赴，以期與開發(fā)商達(dá)到共贏的目的。四、 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：商住部分：項(xiàng)目銷售均價(jià)：建議為6500元 /㎡；獨(dú)立公寓部分：項(xiàng)目銷售均價(jià)：建議為5500元 /㎡（毛坯）；第一章 項(xiàng)目背景一、 項(xiàng)目概況1． 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：地上建筑面積：地下建筑面積：18436平方米2． 項(xiàng)目位置：北側(cè) 南三環(huán)南側(cè) 順三條東側(cè) 宋家莊路西側(cè) 建設(shè)中的地鐵7號(hào)線區(qū)位圖：3． 項(xiàng)目周邊市政交通、環(huán)境狀況：5號(hào)線建成后，將使城南便宜的地價(jià)和城北完善的市政配套以及北京最大的運(yùn)動(dòng)、休閑區(qū)域——奧林匹克花園有機(jī)緊密地聯(lián)系在了一起，從而有助于增加這兩塊區(qū)域的人氣，南北共同發(fā)展。※區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（一） 發(fā)展概述方莊繼前兩年東拓到三環(huán)之后，于2003年7月下旬，方莊路南延線開工，意味著方莊大社區(qū)過方莊橋向南蔓延的開始。受到客戶的追捧，其一期開盤2個(gè)月現(xiàn)銷售已近99%。（四）銷售分析 調(diào)研項(xiàng)目銷售價(jià)格表8. 調(diào)研項(xiàng)目銷售價(jià)格表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面（萬㎡）開盤均價(jià)（元/㎡）現(xiàn)在均價(jià)（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢(mèng)緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計(jì)471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來上層（戀日上層）2149005280合計(jì)46604980圖3. 調(diào)研項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布圖如以上圖表所示，區(qū)域中檔產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主要供給產(chǎn)品，后方莊板塊在售項(xiàng)目最高為6900元/㎡，最低價(jià)格為4500元/㎡，區(qū)域市場(chǎng)的加權(quán)平均價(jià)格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項(xiàng)目最高為6300元/㎡，最低價(jià)格為3960元/㎡，區(qū)域市場(chǎng)的加權(quán)平均價(jià)格為4980元/㎡。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門服裝商貿(mào)城破土動(dòng)工，“大棚式”經(jīng)濟(jì)開始向“商城式”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。以去年3月開盤的南曦大廈為例，㎡/月，銷售速度之快充分說明該地區(qū)對(duì)商住公寓的需求。隨著市場(chǎng)的開發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了晶城秀府這樣的6層低板，隨著區(qū)域交通的發(fā)展，供應(yīng)多樣化趨勢(shì)明顯，會(huì)更加注重品質(zhì)。而本項(xiàng)目商住又屬于早期入市，在未來一兩年內(nèi)，新項(xiàng)目開發(fā)商將會(huì)根據(jù)我們的情況來制定銷售策略，從而影響本項(xiàng)目的銷售。第四章 產(chǎn)品建議在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的今天，如何做到使產(chǎn)品差異化、個(gè)性化將是未來發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目而言更是如此。 部分智能化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)n 物業(yè)管理及安防社區(qū)應(yīng)做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)、物業(yè)停車場(chǎng)管理、三表計(jì)量、給排水/變配電集中監(jiān)控、電梯/供暖監(jiān)控等較高標(biāo)準(zhǔn)的配置。方案基本確定后，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)摸底，以利進(jìn)一步修正。對(duì)已正式認(rèn)購的客戶，建立客戶銷售臺(tái)帳，并于每月月末與 開發(fā)商財(cái)務(wù)對(duì)帳，以保證銷售收入及相關(guān)帳目清楚。在開發(fā)商保障體系達(dá)到前提下，乙方未完成當(dāng)年任務(wù)者，每差10%，代理費(fèi)率降低10%。甲乙雙方需于每一銷售年度最后一個(gè)月月末進(jìn)行年度結(jié)算，依照本合同結(jié)清本年度的代理費(fèi)。三、 入住階段:協(xié)助開發(fā)商指定的物業(yè)公司進(jìn)行交屋入住工作。（2） 協(xié)助開發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關(guān)推廣公司，按揭銀行、相關(guān)律師、產(chǎn)權(quán)辦理部門、公積金代辦部門等協(xié)作單位。n 電視接收系統(tǒng) 建議設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預(yù)留有線電視接口。三、 建筑風(fēng)格 商住部分建筑風(fēng)格建議簡(jiǎn)潔明快的新現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格 小戶型公寓部分建筑風(fēng)格建議精致、時(shí)尚的新都市主義建筑風(fēng)格四、 戶型設(shè)計(jì)建議 商住部分戶型設(shè)計(jì)建議n 商住部分戶型總體規(guī)劃建議建議本項(xiàng)目商住部分的戶型采用可以自由組合、自由分割的大開間設(shè)計(jì)，每單元戶型面積在100—120平米之間。而本項(xiàng)目商住部分戶型面積小，位置好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，非常適合經(jīng)常在南城辦公的中小企業(yè)。因此，建議本案將商住與住宅部分統(tǒng)一包裝為一個(gè)整體推出。大部分項(xiàng)目在產(chǎn)品差異性上不夠重視，產(chǎn)品類型和檔次相對(duì)集中，項(xiàng)目缺乏鮮明的個(gè)性。一旦形成京城新的商業(yè)中心，必將帶動(dòng)南城相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。兩板塊調(diào)研項(xiàng)目中最高價(jià)格的兩個(gè)項(xiàng)目分別是晶城秀府和北歐春天（珠江駿景二期），其中晶城秀府為6層帶電梯板樓，社區(qū)品質(zhì)高，即使單價(jià)高出市場(chǎng)平均價(jià)1000元/㎡以上，去化速度相當(dāng)快；北歐春天為珠江駿景推出的小戶型項(xiàng)目，單價(jià)高的同時(shí)總價(jià)適中，銷售速度迅速。 硬件分析項(xiàng)目的硬件設(shè)施主要指房屋的配套，如供電、供暖、電梯等。馬家堡板塊與后方莊板塊是平等的相互影響的兩個(gè)板塊，因此，我們?cè)诳紤]后方莊板塊的同時(shí)，也應(yīng)注意馬家堡板塊對(duì)該地區(qū)的影響。新的商業(yè)中心一旦形成，必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。項(xiàng)目總投資120億元。極為顯著的交通優(yōu)勢(shì)， 二、 區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論本區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量巨大，各項(xiàng)目樓盤無論在建筑規(guī)劃還是在園林景觀設(shè)計(jì)是都極具特色，這是本項(xiàng)目住宅部分無法競(jìng)爭(zhēng)的。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位：便捷、舒適、人性化商、住分區(qū)一體化的精品綜合物業(yè)216。從這張規(guī)劃圖上可以看出，在北京市區(qū)內(nèi)三條軌道交通線路的交匯點(diǎn)只有三個(gè)：東直門、西直門和宋家莊。由于交通的可達(dá)性，對(duì)于購房者而言，南三環(huán)的各板塊基本屬于等價(jià)競(jìng)爭(zhēng)圈，因此，他們?cè)谶x擇購買住宅或者商住時(shí)通常會(huì)沿三環(huán)進(jìn)行比較。區(qū)域狀況見下表：表3. 調(diào)研項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)一覽表后方莊板塊物業(yè)名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）綠化率容積率筑夢(mèng)緣43%方南家園536%5鑫兆雅園2230%戀曲7031%晶城秀府533%都市綠洲2435%北岸萊茵50%5彩虹城35040%16馬家堡板塊北歐春天駿景二期4240%首座綠洲東麗溫泉家園2042%怡然家園142835%2未來6630%瑞麗江畔1030%星河城11235%未來上層（戀日上層）82140%容積率普遍偏高。 戶型分析表6. 調(diào)研項(xiàng)目戶型構(gòu)成情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）一居室（㎡）所占比例二居室（㎡）所占比例三居室（㎡）所占比例四居、躍層（㎡）所占比例1筑夢(mèng)緣6900568726%10111048%11