【正文】 營(yíng)環(huán)島東南側(cè)北京璽盟置業(yè)有限公司48002003318未來(lái)上層（戀日上層）豐臺(tái)玉泉營(yíng)東南花鄉(xiāng)草橋北京恒源偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司52802004828（三） 產(chǎn)品分析 總體規(guī)劃項(xiàng)目的總體規(guī)劃水平主要由項(xiàng)目的容積率和綠化率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)顯示。區(qū)域狀況見(jiàn)下表：表3. 調(diào)研項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)一覽表后方莊板塊物業(yè)名稱占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）綠化率容積率筑夢(mèng)緣43%方南家園536%5鑫兆雅園2230%戀曲7031%晶城秀府533%都市綠洲2435%北岸萊茵50%5彩虹城35040%16馬家堡板塊北歐春天駿景二期4240%首座綠洲東麗溫泉家園2042%怡然家園142835%2未來(lái)6630%瑞麗江畔1030%星河城11235%未來(lái)上層（戀日上層）82140%容積率普遍偏高。這與項(xiàng)目體量小是密不可分的，體量小的項(xiàng)目容積率通常偏高，占地面積大的項(xiàng)目則更加注重品質(zhì)，而低密度住宅越來(lái)越受到人們的青睞。綠化率：現(xiàn)在的業(yè)主健康意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈，因此小區(qū)的綠化也越來(lái)越受到人們的關(guān)注。 樓型分析樓型是指項(xiàng)目的建筑形式，從消費(fèi)者的接受程度來(lái)看，多層優(yōu)于板樓，板樓優(yōu)于塔樓。主要原因：一方面消費(fèi)客戶的需求水平在不斷增加，對(duì)產(chǎn)品的舒適性要求也在不斷增加；另一方面在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，開(kāi)發(fā)商也在不斷豐富、調(diào)整和優(yōu)化自己的產(chǎn)品，力圖跳出同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)檫@些配套設(shè)施關(guān)系到入住后居住的便利程度，也越來(lái)越受到消費(fèi)者的關(guān)注。略有差異的是供暖形式，有個(gè)別項(xiàng)目采用的是分戶式供暖，大部分是集中供暖。 建筑風(fēng)格通過(guò)對(duì)南三環(huán)整體市場(chǎng)建筑風(fēng)格的調(diào)查，可以看出：南三環(huán)市場(chǎng)建筑風(fēng)格時(shí)間劃分明顯。 戶型分析表6. 調(diào)研項(xiàng)目戶型構(gòu)成情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）一居室（㎡）所占比例二居室（㎡）所占比例三居室（㎡）所占比例四居、躍層（㎡）所占比例1筑夢(mèng)緣6900568726%10111048%11115521%1902305%2方南家園5900697019%10510742%13614239%3鑫兆雅園5100327238%8610346%12114514%1502%4戀曲704750406046%608939%9010615%5晶城秀府6900991371432006都市綠洲4600596011%10012558%13615231%7北岸萊茵45008712054%13714236%19310%8彩虹城4600306016%789655%9713725%1391434%9北歐春天駿景二期6300487355%9810913%12416725%1937%10首座綠洲46006118%869955%10114027%11東麗溫泉家園5100486418%7713441%14040%1531%12怡然家園396013未來(lái)665100415492%1028%14瑞麗江畔470015星河城4800671%7911046%11415240%16018013%16未來(lái)上層（戀日上層）52809650%11825%15925%如上表所示，本區(qū)域市場(chǎng)戶型豐富多樣，同一種戶型，又分不同面積特色，不同項(xiàng)目之間在供給上有交叉，呈重疊現(xiàn)象，這也表明本區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的激烈，有共同的目標(biāo)客戶群。四居所占比例較少，但四居兩極分化較為明顯。從表中可以看出區(qū)域市場(chǎng)的主流價(jià)格在47005100元/m2（毛坯）之間?？傮w來(lái)看，兩區(qū)域市場(chǎng)的主流價(jià)格在47005100元/㎡，盡管原供應(yīng)物業(yè)類型有部分重疊，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但隨著交通環(huán)境的改善，產(chǎn)品多元化的開(kāi)發(fā)，兩區(qū)域還是有一定的漲幅空間的。其中，星河城以大盤的氣勢(shì)、強(qiáng)大的推廣吸引了眾多客戶的眼球，加之偏低的價(jià)位、㎡/月的銷售業(yè)績(jī)。（五）旺銷樓盤總結(jié)：通過(guò)對(duì)兩區(qū)域市場(chǎng)不同檔次旺銷樓盤的對(duì)比分析，從中可以看出，這些樓盤具有以下一些共同特征，我們將其歸納為以下2條，以期為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供可借鑒依據(jù)： 市場(chǎng)定位差異化：如北歐春天推出的小戶型，抓住該區(qū)域小戶型相對(duì)缺乏的市場(chǎng)空白點(diǎn)，從眾多普通住宅項(xiàng)目中脫穎而出，有利地?fù)屨剂耸袌?chǎng)份額。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”，在高密度住宅區(qū)中獨(dú)樹(shù)一幟，營(yíng)造了良好的口碑。 主要特征為：1） 原先就在方莊附近住，在該區(qū)域升級(jí)置業(yè)2） 看中宋家莊地鐵優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行投資?！鶇^(qū)域商務(wù)市場(chǎng)的分析（一） 發(fā)展概述木樨園商圈的發(fā)展歷史大致分為三個(gè)階段。因?yàn)槭遣捎寐短斓募Q(mào)市場(chǎng)作為交易場(chǎng)所，故稱作“大棚式”經(jīng)濟(jì)。其后，天海、新世紀(jì)、龍湫、京溫等20個(gè)大型服裝批發(fā)市場(chǎng)陸續(xù)建立，木樨園也發(fā)展成為享譽(yù)京城的八大商圈之一。去年9月份，南苑鄉(xiāng)政府借首屆大紅門服裝商務(wù)節(jié)的契機(jī)，確立了CBC（Cloth－ingBussinessCenter）的發(fā)展規(guī)劃，提升該地區(qū)整體檔次，形成面向全國(guó)的服裝、面料交易中心和功能配套的特色區(qū)。 “第五商圈”的規(guī)劃建設(shè)將極大地促進(jìn)北京南城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善這里的投資環(huán)境。（二） 現(xiàn)狀分析目前南三環(huán)上的商業(yè)環(huán)境雖然已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，但大量的服裝、建材批發(fā)、裝修裝飾等缺乏合理布局的商業(yè)環(huán)境使得南三環(huán)一帶人流混雜，不僅沒(méi)有帶動(dòng)沿線的物業(yè)發(fā)展，反而在另一個(gè)方面對(duì)現(xiàn)有物業(yè)形成了不小的負(fù)面影響。亞洲最大的物流中心不久將落址于此，沃爾瑪、麥德隆、家樂(lè)福這些跨國(guó)商業(yè)巨頭都表示出濃厚的興趣，家樂(lè)福甚至有可能將其北方區(qū)采購(gòu)中心搬到這一交易中心。表10. 區(qū)域市場(chǎng)供給與吸納情況統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱總規(guī)劃面積（萬(wàn)m2）已推出面積（萬(wàn)m2）銷售率存量（萬(wàn)m2）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)m2）2004年銷售量（萬(wàn)m2）1南曦大廈86%02京華商住樓33100%000 調(diào)查樣本表11. 調(diào)研項(xiàng)目基本情況列表序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商目前均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間1南曦大廈豐臺(tái)南三環(huán)木樨園橋東南角北京楠曦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司580020033302京華商住樓豐臺(tái)南三環(huán)洋橋南600米角門北京華銀京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司50001998121（三） 產(chǎn)品分析 總體規(guī)劃表12. 調(diào)研項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)一覽表物業(yè)名稱占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）綠化率容積率車位南曦大廈630%1：1京華商住樓350%1：1車位充足是寫(xiě)字樓、商住公寓必備的條件。 硬件分析表13. 項(xiàng)目硬件統(tǒng)計(jì)表物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)（空調(diào)系統(tǒng)）電梯供電系統(tǒng)南曦大廈寬帶集中供暖雙路供電京華商住樓寬帶集中供暖上海三菱雙路供電客戶對(duì)商住公寓的硬件設(shè)施較為看重，尤其是通訊、電梯設(shè)施。（四）銷售分析表14. 各項(xiàng)目銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤均價(jià)（元/㎡）現(xiàn)在均價(jià)（元/㎡）漲幅率（%）1南曦大廈6565058002京華商住樓346005000表15. 各項(xiàng)目銷售率統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間銷售率（%）2004年銷售量（萬(wàn)㎡）月銷售量（㎡/月）南曦大廈58002003330100京華商住樓50001998121100上兩表說(shuō)明，南三環(huán)地區(qū)有對(duì)商住公寓的需求。三、 區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論 區(qū)域市場(chǎng)特征：1) 各項(xiàng)目體量?。河绕涫呛蠓角f板塊，占地面積基本上不超過(guò)10萬(wàn)平米。2) 住宅供應(yīng)量加大：雖然后方莊板塊的項(xiàng)目多快結(jié)案，只有少量的供應(yīng)量，但在馬家堡板塊中將會(huì)有大量的二期、新盤上市，從總體上看，整個(gè)南三環(huán)的住宅競(jìng)爭(zhēng)將隨著木樨園商圈的成熟，更加激烈。4) 個(gè)性不明顯：區(qū)域市場(chǎng)具有鮮明個(gè)性的項(xiàng)目比較缺乏。5) 物業(yè)功能單一：綜觀全區(qū)域，物業(yè)功能較為單一。整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)更如同一個(gè)大型住宅區(qū)，商業(yè)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目較為缺乏。2) 一旦該區(qū)域改造開(kāi)始啟動(dòng)，混亂的施工環(huán)境同樣會(huì)影響銷售。因此整個(gè)區(qū)域商品房供應(yīng)量很少，經(jīng)濟(jì)適用房等低檔項(xiàng)目占大部分。 產(chǎn)品方面區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為中低檔，以高層塔樓及板樓為主。 價(jià)格方面目前高層塔樓在5100元/平米左右，高層板樓價(jià)格在5500元/平米左右，低層板樓在6500元/平米左右，因?yàn)樯鐓^(qū)品質(zhì)不同略有差異。市場(chǎng)空間分析結(jié)論：綜合以上分析，本區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量巨大，各項(xiàng)目樓盤無(wú)論在建筑規(guī)劃還是在園林景觀設(shè)計(jì)都極具特色，這是本項(xiàng)目住宅部分無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的。相比之下，商住類