【正文】 了短期供應(yīng)量的急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使得寫(xiě)字樓的投資價(jià)值直線(xiàn)下降。自 2021 年起的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫，使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)再度被投資型買(mǎi)家關(guān)注。在北京寫(xiě)字樓的第二個(gè)春天來(lái)臨之際，國(guó)際企業(yè)的本地化趨勢(shì)和投資型買(mǎi)家將占寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)主流。而且，當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓的售價(jià)業(yè)相對(duì)偏高，對(duì)于中小規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算。隨著市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中小型企業(yè)，特別是國(guó)內(nèi)新興創(chuàng)業(yè)型企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，他們對(duì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的需求業(yè)越來(lái)越大。 ※ 兩外資本是主流 —— 隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫(xiě)字樓需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本” —— 外地資本和外國(guó)資本的進(jìn)入。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對(duì)外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激作用明顯，自 2021 年上半年開(kāi)始顯現(xiàn)。 ※ 未來(lái)供應(yīng)量加大 ,改變競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量為291 萬(wàn)平方米，但根據(jù)目前的供應(yīng)情況，到 2021 年，將出現(xiàn)不低于這個(gè)面積的寫(xiě)字樓供應(yīng)量，短短兩年內(nèi)，市場(chǎng)很難消化如此高的供應(yīng)量，勢(shì)必出現(xiàn)出租率、租金、價(jià)格下降的情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 CBD 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 22 CBD 寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì) ※ CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)出現(xiàn)斷檔 CBD 的興起始于 1990 年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫(xiě)字樓投入使用，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展， CBD 興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個(gè)高檔寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等，總建筑面積達(dá) 180 萬(wàn)平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中寫(xiě)字樓的面積有 83 萬(wàn)平方米，占 51%的比例，國(guó)貿(mào)附近的樓盤(pán)幾乎占了總量的 1/3，包括嘉里中心、招商大廈、惠普大廈、中服大廈等，其分布主要集中在 國(guó)貿(mào)橋 東南和西北兩角。 2021 年僅有 7 萬(wàn)平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量略有回落。由于國(guó)貿(mào)中心只租不賣(mài)，招商局大廈在惠普、摩托羅拉、三星整購(gòu)之后，也退而采取只租不賣(mài)政策，只是近期集團(tuán)地產(chǎn)策略改變才有成交出現(xiàn)，此外，整個(gè) CBD 區(qū)從 2021 年初至今，幾乎沒(méi)有新的項(xiàng)目入伙，所以 CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)供應(yīng)斷檔的形勢(shì) ※ 新盤(pán)先開(kāi)住宅、后開(kāi)辦公招致寫(xiě)字樓供應(yīng)延期 最近，繼華 貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)三期后， CBD 另一綜合體項(xiàng)目銀泰中心悄然啟動(dòng)，目前尚未公布其最先推出的產(chǎn)品，這多少讓關(guān)心 CBD 未來(lái)前景的人們有些心急，因?yàn)楹诵膮^(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。但這些項(xiàng)目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣(mài)，因此， CBD區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓近期依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。相形之 下，一向以國(guó)際化自居的 CBD 核心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得有些脫位。同時(shí)，由于世界經(jīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濟(jì)復(fù)蘇跡象仍不明朗，跨國(guó)公司出于控制成本等原因，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求較為謹(jǐn)慎，減緩了對(duì)外擴(kuò)張的步伐，相比而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對(duì)寫(xiě)字樓需求不斷增加，一些大型國(guó)有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將日益成為 CBD 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要吸納力量 。在項(xiàng)目完工后，區(qū)域內(nèi)不少出售的寫(xiě)字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 CBD 租價(jià)有可能會(huì)小幅下調(diào)。他們認(rèn)為， CBD 打造的是一個(gè)國(guó)際化的中央商務(wù)區(qū)形 象，其基礎(chǔ)設(shè)施、配套、商務(wù)服務(wù)都要齊全、成熟，讓客戶(hù)有一種歸屬感。但遲遲未動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境既給客戶(hù)心理帶來(lái)了不確定的感覺(jué)，也沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)應(yīng)有的補(bǔ)充，不利于核心區(qū)寫(xiě)字樓與周邊物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。其原因在于： ? CBD 區(qū)域的客戶(hù)組成以外企居多，決定了 CBD 寫(xiě)字樓以租務(wù)為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 在 2021 年 6 月以前 CBD 寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷，許多項(xiàng)目不得不轉(zhuǎn)售為租。 22對(duì)本案寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)的初步建議 ※ 目前 CBD 很多項(xiàng)目雖已進(jìn)入啟動(dòng)期，但多數(shù)為期房銷(xiāo)售，且入伙時(shí)間要在2021 年以 后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢(shì)明顯。 ※ CBD 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，多數(shù)規(guī)模較大，各種服務(wù)配套設(shè)施齊全，如酒店、高檔公寓以及大型商業(yè)配套等，總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。有底商配套，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的定位及主題策略要求較高，對(duì)本案加值幅度大，且可互相促進(jìn)，成為營(yíng)銷(xiāo)策略的重中之重。隨著未來(lái)供應(yīng)量的加大，這種趨勢(shì)會(huì)愈加顯現(xiàn)。 附表 1： CBD 周邊相關(guān)寫(xiě)字樓租金情況一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 總體規(guī)模萬(wàn)㎡ 月租金 ＄ /月 /㎡ 物業(yè)費(fèi) ＄ /月 /㎡ 使用率 備注 說(shuō)明 國(guó)貿(mào)一期 國(guó)貿(mào)橋 40(含物管費(fèi) ) 5 70% 入住率 92% 國(guó)貿(mào)二期 國(guó)貿(mào)橋 12 50(含物管費(fèi) ) 5 70% 嘉里中心 光華路 36（不含） 71% 漢威大廈 光華路 13 18(含物管費(fèi) ) 70% 京廣中心 呼家樓 約 15 29(含物管費(fèi) ) 4 70% 使用面積計(jì)費(fèi) 航華科貿(mào)中心 大北窯 26 27(含物管費(fèi) ) 65% 東方廣場(chǎng) 東長(zhǎng)安街 30 24（不含） 73% 豐聯(lián)廣場(chǎng) 朝外大街 7 20(含物管費(fèi) ) 72% 昆泰大廈 朝外大街 3 1415(含物管費(fèi) ) 70% 中服大廈 大北窯 16(含物管費(fèi) ) 70% 賽特廣場(chǎng) 日壇路 5 36(含物管費(fèi) ) 3 75% 使用面積計(jì)費(fèi) 恒基中心 長(zhǎng)安街 16 1825(含物管費(fèi) ) 68% 和喬大廈 光華路 7 22(含物管費(fèi) ) 71% 華彬國(guó)際大廈 永安東里 5 (含物管費(fèi) ) 70% 旺座中心 光華路 10 25(含物管費(fèi) ) 72% 售價(jià)＄ 2400 艾維克大廈 大北窯 20（含物管費(fèi)） 70% 24 小時(shí)免費(fèi)空調(diào) 數(shù)碼 01大廈 光華路 3 16（含物管費(fèi)） 72% 附表 2： CBD 周邊甲級(jí)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)情況概覽 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 發(fā) 展商 項(xiàng)目概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 萬(wàn)通中心 光華路南側(cè) 萬(wàn)通世界地產(chǎn) 總占地 萬(wàn)㎡，總建面 萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì) 2021 年 12 月開(kāi)工， 2021 年試運(yùn)營(yíng)。 國(guó)際財(cái)源 中心 建外大街 4 號(hào) 天潤(rùn)集團(tuán) 占地 4 萬(wàn)㎡，總建面 24 萬(wàn)㎡， 4 棟 5A 級(jí)寫(xiě)字樓， 2 棟 150 米寫(xiě)字樓。加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)。 金地中心 金地國(guó)際花園旁 金地集團(tuán) 金地宏業(yè)地產(chǎn) 2 棟大廈，高度分別為 米和 米，以及相連的商業(yè)裙樓組成，總建面 萬(wàn)㎡。 銀泰中心 建外大街 4 號(hào) 銀泰置業(yè) 總建面 35 萬(wàn)㎡， 249 米高 63 層寫(xiě)字樓，配套有柏悅酒店等綜合建筑群體。寫(xiě)字樓面積48 萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)＄ 2250/㎡。 2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 23 CBD 商業(yè)地產(chǎn)的五大態(tài)勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 態(tài)勢(shì)一：產(chǎn)品定位普遍走高 總覽市場(chǎng)，無(wú)論是立志與世界 500 強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還是號(hào)稱(chēng)要打造北京新天地的建外 SOHO，以及矢志打造 CBD 生活區(qū)