【正文】 方莊板塊與馬家堡板塊為主要研究區(qū)域。馬家堡板塊與后方莊板塊是平等的相互影響的兩個板塊，因此，我們在考慮后方莊板塊的同時，也應注意馬家堡板塊對該地區(qū)的影響。少部分項目容積率在3以下。 硬件分析項目的硬件設施主要指房屋的配套，如供電、供暖、電梯等。戶型面積范圍（平米）不同面積范圍所占比例總比例四居室14016041%5%16118012%19023037%三居室9011016%22%11113034%13115039%1511709%二居室608014%42%8110044%10112542%一居室305017%31%517069%719014%圖2. 戶型分布比例圖如上表所示，本區(qū)域總體供給量最大的，以經濟實用的一居室和小二居為主，諸如5170㎡的一居、81125㎡的二居，其次是131150㎡的三居。兩板塊調研項目中最高價格的兩個項目分別是晶城秀府和北歐春天（珠江駿景二期），其中晶城秀府為6層帶電梯板樓，社區(qū)品質高，即使單價高出市場平均價1000元/㎡以上，去化速度相當快；北歐春天為珠江駿景推出的小戶型項目，單價高的同時總價適中，銷售速度迅速。最早是從1984年開始，浙江人開始進入木樨園從事服裝生意。一旦形成京城新的商業(yè)中心，必將帶動南城相關產業(yè)的快速發(fā)展。 建筑風格商住公寓的外觀是影響客戶購買的一個重要因素，該區(qū)域項目的建筑風格多是現代風格。大部分項目在產品差異性上不夠重視，產品類型和檔次相對集中，項目缺乏鮮明的個性。需求：從各在銷項目客戶需求分析，目前看中宋家莊交通優(yōu)勢的企業(yè)及個人占大部分， 但是由于目前區(qū)域配套不夠全面，對買來自用的客戶有了很大的限制；而投資者不急于居住，往往投資物業(yè)費低、總價低的房屋。因此，建議本案將商住與住宅部分統(tǒng)一包裝為一個整體推出。 機會分析（1） 北部為CBD，東南為亦莊，商業(yè)機會顯著（2） 宋家莊區(qū)域商住供應量小（3） 市政地鐵規(guī)劃帶來的關注及社會影響力（4） 南北城價格差異 威脅（1） 各大開發(fā)商開始進入宋家莊，競爭將更加激烈目前，許多敏銳的發(fā)展商已經發(fā)現宋家莊區(qū)域的潛力，如首創(chuàng)置地已經買下了宋家莊往南、涼水河以北的一塊土地，規(guī)劃面積近30萬平方米，再加上早期進入正在開發(fā)石榴園小區(qū)的天鴻集團，幾大國企已經擺下了短兵相接的陣勢，都要搶奪軌道交通樞紐。而本項目商住部分戶型面積小，位置好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，非常適合經常在南城辦公的中小企業(yè)。 由于地鐵五號線符合在南城居住在北城工作人群的需求，因此沿線物業(yè)必然會隨著其開通而升值。三、 建筑風格 商住部分建筑風格建議簡潔明快的新現代主義的建筑風格 小戶型公寓部分建筑風格建議精致、時尚的新都市主義建筑風格四、 戶型設計建議 商住部分戶型設計建議n 商住部分戶型總體規(guī)劃建議建議本項目商住部分的戶型采用可以自由組合、自由分割的大開間設計，每單元戶型面積在100—120平米之間。本案小戶型公寓部分的戶型總體規(guī)劃建議為：精致一居為主、溫馨兩居為輔戶型面積經濟、合理戶型設計方便、人性建議本項目在保證原規(guī)劃不變的情況下，在戶型設計上做些調整，具體調整方案見下表：3戶型設計調整方案單元戶型面積（平方米）備注A單元一居、兩居40—80B單元一居、兩居40—70C單元一居60—75D單元一居50—65E單元一居、兩居40—83塔樓，不做調整F單元一居60—71塔樓，不做調整n 戶型特色賣點建議賣點一：大部分戶型為板樓，通風采光較好，戶型方正；賣點二：戶型面積適中，經濟合理；五、 服務配套設施規(guī)劃建議我們希望本項目不僅能夠從硬件設施上提高項目的品質，更希望能夠從軟性服務上提升項目整體的檔次，增加項目的競爭力。n 電視接收系統(tǒng) 建議設置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預留有線電視接口。在市場供求調研的基礎上，結合開發(fā)商提供的項目相關資料及本公司長期積累的數據庫系統(tǒng)，出具完整的策劃報告。（2） 協(xié)助開發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關推廣公司，按揭銀行、相關律師、產權辦理部門、公積金代辦部門等協(xié)作單位。 根據貸款銀行按揭律師的要求督促客戶盡快準備和提供按揭 申請過程中須由客戶提供的資料。三、 入住階段:協(xié)助開發(fā)商指定的物業(yè)公司進行交屋入住工作。以全部交易合同額為代理費率的計提基礎。甲乙雙方需于每一銷售年度最后一個月月末進行年度結算，依照本合同結清本年度的代理費。成業(yè)行同時負責選擇配合的宣傳推廣公司及宣傳推廣工作的技術把關，宣傳推廣公司由成業(yè)行認可簽字后報開發(fā)商負責人簽訂廣告宣傳推廣合同。在開發(fā)商保障體系達到前提下，乙方未完成當年任務者，每差10%，代理費率降低10%。第七章 報價方案一、 收費標準： %收取，%收取， %。對已正式認購的客戶，建立客戶銷售臺帳，并于每月月末與 開發(fā)商財務對帳，以保證銷售收入及相關帳目清楚。（2） 對廣告公司進行項目指導，以保證廣告公司能夠高質量表達策劃思想，從而取得市場認可。方案基本確定后，在適當范圍內進行市場摸底，以利進一步修正。由于我公司對本項目成本數據掌握不全，因此只能采用市場比較法進行定位，包括住宅市場及商務公寓部分。 部分智能化設施標準n 物業(yè)管理及安防社區(qū)應做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災應急聯動、物業(yè)停車場管理、三表計量、給排水/變配電集中監(jiān)控、電梯/供暖監(jiān)控等較高標準的配置。鋪設花崗巖、大理石地面，塑造南城高品質的商住典范。第四章 產品建議在產品同質化日益嚴重的今天，如何做到使產品差異化、個性化將是未來發(fā)展的趨勢，對本項目而言更是如此。1） 本項目商住客戶。而本項目商住又屬于早期入市，在未來一兩年內，新項目開發(fā)商將會根據我們的情況來制定銷售策略，從而影響本項目的銷售。在相對短的時間完成項目的銷售工作，降低市場風險，獲取最大商業(yè)回報。隨著市場的開發(fā)，已經出現了晶城秀府這樣的6層低板，隨著區(qū)域交通的發(fā)展，供應多樣化趨勢明顯，會更加注重品質。除個別寫字樓外，其他項目均定位為住宅，商住項目更是鳳毛麟角。以去年3月開盤的南曦大廈為例，㎡/月，銷售速度之快充分說明該地區(qū)對商住公寓的需求。豐臺區(qū)政府的“十五”規(guī)劃中將南三環(huán)木樨園到大紅門一帶劃為北京的“第五商圈”，將對原有的建材、裝修、花卉、服裝等商業(yè)進行較大的調整，調整后的南三環(huán)沿線將建造一條“精品商業(yè)街”。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門服裝商貿城破土動工，“大棚式”經濟開始向“商城式”經濟轉化。 產品創(chuàng)新：通過創(chuàng)新定位使產品在市場競爭中取優(yōu)；通過定位使項目擁有更多的附加值，從而使項目物超所值，通過定位使產品處于超前，領先的市場地位，形成絕對差異化產品，在競爭中形成無競爭局面，把握市場主動。（四）銷售分析 調研項目銷售價格表8. 調研項目銷售價格表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現在均價（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來上層（戀日上層）2149005280合計46604980圖3. 調研項目價格分布圖如以上圖表所示，區(qū)域中檔產品依然是市場主要供給產品，后方莊板塊在售項目最高為6900元/㎡，最低價格為4500元/㎡，區(qū)域市場的加權平均價格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項目最高為6300元/㎡，最低價格為3960元/㎡，區(qū)域市場的加權平均價格為4980元/㎡。表5. 調研項目硬件配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)供電系統(tǒng)筑夢緣寬帶入戶分戶供暖雙路供電方南家園寬帶入戶集中供暖雙路供電鑫兆雅園寬帶入戶集中供暖雙路供電戀曲70寬帶入戶集中供暖雙路供電晶城秀府寬帶入戶集中供暖雙路供電都市綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電北岸萊茵寬帶入戶集中供暖雙路供電彩虹城寬帶入戶集中供暖雙路供電北歐春天駿景二期寬帶入戶集中供暖雙路供電首座綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電東麗溫泉家園寬帶入戶集中供暖雙路供電怡然家園寬帶入戶集中供暖雙路供電未來66寬帶入戶集中供暖雙路供電瑞麗江畔寬帶入戶集中供暖雙路供電星河城寬帶入戶集中供暖雙路供電未來上層（戀日上層）寬帶入戶集中供暖雙路供電從上表可以看出：在供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等基礎硬件配置方面，雙路供電和寬帶已成為各項目的必備設施。受到客戶的追捧，其一期開盤2個月現銷售已近99%。 市場供應與吸納量情況分析截至目前，后方莊地區(qū)在售、待售項目共16個，其中包括2個經濟適用房、1個合作社項目?！鶇^(qū)域住宅市場分析（一） 發(fā)展概述方莊繼前兩年東拓到三環(huán)之后，于2003年7月下旬，