【正文】 后期，我公司可將向貴公司正式提交項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告，而有關(guān)項(xiàng)目LOGO等創(chuàng)意表現(xiàn)，我公司將匯集合作廣告公司共同提供。成業(yè)行同時(shí)負(fù)責(zé)選擇配合的宣傳推廣公司及宣傳推廣工作的技術(shù)把關(guān)，宣傳推廣公司由成業(yè)行認(rèn)可簽字后報(bào)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人簽訂廣告宣傳推廣合同。甲乙雙方需于每一銷售年度最后一個(gè)月月末進(jìn)行年度結(jié)算，依照本合同結(jié)清本年度的代理費(fèi)。代理費(fèi)的支付以已簽合同的回款額為基礎(chǔ),在下一月的前5個(gè)工作日之內(nèi)付清。乙方超額完成當(dāng)年銷售任務(wù)，每超10%（金額），從完成任務(wù)當(dāng)月起，代理費(fèi)率上浮10%，年底結(jié)算時(shí)，按上述標(biāo)準(zhǔn)確定本年度最終的代理費(fèi)率后，以該項(xiàng)目本年度全部成交額為計(jì)提基礎(chǔ)，結(jié)算全年代理費(fèi)。在開(kāi)發(fā)商保障體系達(dá)到前提下，乙方未完成當(dāng)年任務(wù)者，每差10%，代理費(fèi)率降低10%。以全部交易合同額為代理費(fèi)率的計(jì)提基礎(chǔ)。如十八個(gè)月以上仍未能達(dá)到正式銷售的法律條件，即五證不全，則開(kāi)發(fā)商支付成業(yè)行企劃費(fèi)之尾款，即：總銷售額的2‰（千分之二）。（2） 前期策劃報(bào)告完成后，五日內(nèi)支付15萬(wàn)元。第七章 報(bào)價(jià)方案一、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： %收取，%收取， %。三、 入住階段:協(xié)助開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司進(jìn)行交屋入住工作。 1進(jìn)行預(yù)售登記。 負(fù)責(zé)策劃、編寫(xiě)廣告整體方案，編制發(fā)布計(jì)劃及費(fèi)用，經(jīng)開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)后，由代理商對(duì)廣告公司提出技術(shù)要求，由廣告公司完成廣告的具體表現(xiàn)效果，雙方密切配合，共同審定廣告稿件，監(jiān)控廣告效果。對(duì)已正式認(rèn)購(gòu)的客戶，建立客戶銷售臺(tái)帳，并于每月月末與 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)對(duì)帳，以保證銷售收入及相關(guān)帳目清楚。 根據(jù)貸款銀行按揭律師的要求督促客戶盡快準(zhǔn)備和提供按揭 申請(qǐng)過(guò)程中須由客戶提供的資料。 代收定金。 （二）銷售執(zhí)行階段 負(fù)責(zé)銷售工作，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷控。（2） 對(duì)廣告公司進(jìn)行項(xiàng)目指導(dǎo)，以保證廣告公司能夠高質(zhì)量表達(dá)策劃思想，從而取得市場(chǎng)認(rèn)可。（2） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關(guān)推廣公司，按揭銀行、相關(guān)律師、產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)、公積金代辦部門(mén)等協(xié)作單位。（4） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定樣板小區(qū)的位置，樣板樓（間）的戶型及樣板環(huán)境的風(fēng)格定位。（2） 提供售樓處建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)的風(fēng)格定位意見(jiàn)，從營(yíng)銷角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)估及修改。方案基本確定后，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)摸底，以利進(jìn)一步修正。在市場(chǎng)供求調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料及本公司長(zhǎng)期積累的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，出具完整的策劃報(bào)告。具體實(shí)施的類型及手段包括：A . 體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)的差別化；B . 體現(xiàn)個(gè)性、情感的形象差別化；C . 體現(xiàn)物業(yè)形態(tài)的差別化；D . 體現(xiàn)某種價(jià)值的符號(hào)差別化；第六章 合作方式和服務(wù)內(nèi)容一、 合作方式獨(dú)家代理銷售，工作內(nèi)容包括開(kāi)盤(pán)前的企劃工作，開(kāi)盤(pán)后銷售執(zhí)行，以及入住階段的協(xié)助交屋及產(chǎn)權(quán)辦理服務(wù)。推廣部分略述：本項(xiàng)目無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品硬件還是宣傳推廣力度上都難以占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣時(shí)運(yùn)用整合營(yíng)銷模式，圍繞項(xiàng)目主題及主題的延展，深化項(xiàng)目主要賣點(diǎn)——交通及商務(wù)成長(zhǎng)空間和投資價(jià)值，深入細(xì)致地表達(dá)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征及所倡導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)方式。由于我公司對(duì)本項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)掌握不全，因此只能采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，包括住宅市場(chǎng)及商務(wù)公寓部分。n 電視接收系統(tǒng) 建議設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預(yù)留有線電視接口。n 供水商住部分鋪設(shè)管道直飲水系統(tǒng)，及24小時(shí)管道熱水，小戶型公寓提供24小時(shí)管道熱水。n 住宅智能化提供家庭保安報(bào)警、防火/防煤氣泄露報(bào)警、緊急求助報(bào)警以及提供家庭通信總線借口等服務(wù)。 部分智能化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)n 物業(yè)管理及安防社區(qū)應(yīng)做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)、物業(yè)停車場(chǎng)管理、三表計(jì)量、給排水/變配電集中監(jiān)控、電梯/供暖監(jiān)控等較高標(biāo)準(zhǔn)的配置。本案小戶型公寓部分的戶型總體規(guī)劃建議為：精致一居為主、溫馨兩居為輔戶型面積經(jīng)濟(jì)、合理戶型設(shè)計(jì)方便、人性建議本項(xiàng)目在保證原規(guī)劃不變的情況下，在戶型設(shè)計(jì)上做些調(diào)整，具體調(diào)整方案見(jiàn)下表：3戶型設(shè)計(jì)調(diào)整方案單元戶型面積（平方米）備注A單元一居、兩居40—80B單元一居、兩居40—70C單元一居60—75D單元一居50—65E單元一居、兩居40—83塔樓，不做調(diào)整F單元一居60—71塔樓，不做調(diào)整n 戶型特色賣點(diǎn)建議賣點(diǎn)一：大部分戶型為板樓，通風(fēng)采光較好，戶型方正；賣點(diǎn)二：戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)合理；五、 服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃建議我們希望本項(xiàng)目不僅能夠從硬件設(shè)施上提高項(xiàng)目的品質(zhì)，更希望能夠從軟性服務(wù)上提升項(xiàng)目整體的檔次，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。n 戶型特色賣點(diǎn)建議賣點(diǎn)一：自由分割戶型，實(shí)現(xiàn)辦公空間無(wú)限制賣點(diǎn)二：戶型靈活多變，發(fā)展商可以根據(jù)不同需要，靈活調(diào)整建筑空間，滿足不同的辦公、投資需求。外立面材質(zhì)可選用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻結(jié)合鋁扣板使用。鋪設(shè)花崗巖、大理石地面，塑造南城高品質(zhì)的商住典范。三、 建筑風(fēng)格 商住部分建筑風(fēng)格建議簡(jiǎn)潔明快的新現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格 小戶型公寓部分建筑風(fēng)格建議精致、時(shí)尚的新都市主義建筑風(fēng)格四、 戶型設(shè)計(jì)建議 商住部分戶型設(shè)計(jì)建議n 商住部分戶型總體規(guī)劃建議建議本項(xiàng)目商住部分的戶型采用可以自由組合、自由分割的大開(kāi)間設(shè)計(jì)，每單元戶型面積在100—120平米之間。本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出開(kāi)放性的交流、貼近性的尺度的風(fēng)格，滿足商務(wù)社交、自然生活的需求。因此，本項(xiàng)目前期策劃的重點(diǎn)應(yīng)在產(chǎn)品風(fēng)格的個(gè)性化設(shè)計(jì)及配套上的合理搭配上，在盡可能不拉高成本的前提下，改變產(chǎn)品形象。第四章 產(chǎn)品建議在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的今天，如何做到使產(chǎn)品差異化、個(gè)性化將是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目而言更是如此。 由于地鐵五號(hào)線符合在南城居住在北城工作人群的需求，因此沿線物業(yè)必然會(huì)隨著其開(kāi)通而升值。由于地鐵非常便捷，所以不少公司白領(lǐng)都會(huì)租賃地鐵旁邊的物業(yè)，而這些地鐵一族在買房時(shí)也會(huì)偏愛(ài)地鐵沿線的房產(chǎn)。2） 在周邊工作關(guān)注交通便捷性的白領(lǐng)。1） 本項(xiàng)目商住客戶。而本項(xiàng)目商住部分戶型面積小，位置好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，非常適合經(jīng)常在南城辦公的中小企業(yè)?？蛻羧好枋觯褐饕獮槟铣巧虅?wù)服務(wù)的小型企業(yè)。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、形象定位和產(chǎn)品提升建議中都將圍繞以上方面展開(kāi)。而本項(xiàng)目商住又屬于早期入市，在未來(lái)一兩年內(nèi)，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將會(huì)根據(jù)我們的情況來(lái)制定銷售策略，從而影響本項(xiàng)目的銷售。 機(jī)會(huì)分析（1） 北部為CBD，東南為亦莊，商業(yè)機(jī)會(huì)顯著（2） 宋家莊區(qū)域商住供應(yīng)量?。?） 市政地鐵規(guī)劃帶來(lái)的關(guān)注及社會(huì)影響力（4） 南北城價(jià)格差異 威脅（1） 各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入宋家莊，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈目前，許多敏銳的發(fā)展商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)宋家莊區(qū)域的潛力，如首創(chuàng)置地已經(jīng)買下了宋家莊往南、涼水河以北的一塊土地，規(guī)劃面積近30萬(wàn)平方米，再加上早期進(jìn)入正在開(kāi)發(fā)石榴園小區(qū)的天鴻集團(tuán)，幾大國(guó)企已經(jīng)擺下了短兵相接的陣勢(shì)，都要搶奪軌道交通樞紐。 劣勢(shì)（1） 整體環(huán)境較差（2） 缺乏大型生活配套（3） 住宅規(guī)模小本項(xiàng)目住宅只有一棟樓6個(gè)單元，規(guī)模上顯得單薄，體量太小。（3） 體量不大，便于規(guī)劃包裝，利于整體銷售。在相對(duì)短的時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售工作，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)回報(bào)。因此，建議本案將商住與住宅部分統(tǒng)一包裝為一個(gè)整體推出。所以，本案住宅部分如單獨(dú)包裝，獨(dú)立推出，將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和壓力，且勝算不大。隨著交通的改善、樓盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)，區(qū)域環(huán)境將不斷變好，該區(qū)域房屋價(jià)格將有大幅度的提高。隨著市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了晶城秀府這樣的6層低板，隨著區(qū)域交通的發(fā)展，供應(yīng)多樣化趨勢(shì)明顯，會(huì)更加注重品質(zhì)。需求：從各在銷項(xiàng)目客戶需求分析，目前看中宋家莊交通優(yōu)勢(shì)的企業(yè)及個(gè)人占大部分， 但是由于目前區(qū)域配套不夠全面，對(duì)買來(lái)自用的客戶有了很大的限制；而投資者不急于居住，往往投資物業(yè)費(fèi)低、總價(jià)低的房屋。四、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)方面供給：目前區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目銷售已接近尾盤(pán)，在售商品房主要有晶城秀府和鑫兆雅園二期，還有一些經(jīng)濟(jì)適用房和合作社項(xiàng)目。 困惑與問(wèn)題：1) 外部環(huán)境相對(duì)惡劣：南城改造勢(shì)在必行，但改造是需要時(shí)間的，而改造前的整體外部環(huán)境相對(duì)惡劣，低矮的平房、破舊擁擠的馬路，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到一定的負(fù)面作用。除個(gè)別寫(xiě)字樓外，其他項(xiàng)目均定位為住宅，商住項(xiàng)目更是鳳毛麟角。大部分項(xiàng)目在產(chǎn)品差異性上不夠重視，產(chǎn)品類型和檔次相對(duì)集中，項(xiàng)目缺乏鮮明的個(gè)性。3) 產(chǎn)品相對(duì)滯后：由于項(xiàng)目多數(shù)在2002002年左右開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品較為單一，基本以塔樓為主，外立面以單一色調(diào)、簡(jiǎn)單涂料為主。開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)最大化，只有加大容積率，但由于占地面積較小，因此總建筑面積也不多，少部分項(xiàng)目總建面在20萬(wàn)平米以上，罕有星河城這樣的規(guī)模。以去年3月開(kāi)盤(pán)的南曦大廈為例，㎡/月，銷售速度之快充分說(shuō)明該地區(qū)對(duì)商住公寓的需求。 建筑風(fēng)格商住公寓的外觀是影響客戶購(gòu)買的一個(gè)重要因素，該區(qū)域項(xiàng)目的建筑風(fēng)格多是現(xiàn)代風(fēng)格。隨著人們健康意識(shí)的不斷加強(qiáng)，高綠化率現(xiàn)在也成為衡量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、商住公寓的條件。 市場(chǎng)供應(yīng)與吸納量情況分析截至目前，后方莊板塊和馬家堡板塊商住樓盤(pán)僅有2個(gè)。豐臺(tái)區(qū)政府的“十五”規(guī)劃中將南三環(huán)木樨園到大紅門(mén)一帶劃為北京的“第五商圈”，將對(duì)原有的建材、裝修、花卉、服裝等商業(yè)進(jìn)行較大的調(diào)整，調(diào)整后的南三環(huán)沿線將建造一條“精品商業(yè)街”。一旦形成京城新的商業(yè)中心，必將帶動(dòng)南城相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)北京市加快南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，圍繞北京中軸路南端木樨園地區(qū)、三環(huán)路商業(yè)帶和南苑路特色商業(yè)街交叉的區(qū)域，將形成北京的“第五商圈”。至今，全區(qū)域內(nèi)共有各類商戶1萬(wàn)多個(gè)，從業(yè)人員5萬(wàn)人，總營(yíng)業(yè)面積50萬(wàn)平方米，年總交易額20多億元，%。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門(mén)服裝商貿(mào)城破土動(dòng)工，“大棚式”經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向“商城式”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。最早是從1984年開(kāi)始，浙江人開(kāi)始進(jìn)入木樨園從事服裝生意。3） 附近工作的白領(lǐng)，看中貼近三環(huán)的優(yōu)越位置和便捷的交通。（六）住宅市場(chǎng)需求分析——客戶群分析 調(diào)研項(xiàng)目客群特征筑夢(mèng)緣：CBD及附近二次置業(yè)者，看中地鐵方南家園：CBD及附近工作白領(lǐng)，一次置