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正文內(nèi)容

北京嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書(參考版)

2025-01-24 21:05本頁(yè)面
  

【正文】 。專業(yè)費(fèi)用銷售代理費(fèi):%提取溢價(jià)部分: 按超出成交額底價(jià)部分的30%提取 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù),月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此可以看出,銷售價(jià)格在13000元/㎡或14000元/㎡投資報(bào)酬率較高,對(duì)客戶的吸引力較大。4提升軟件品質(zhì)策略; 現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的,但現(xiàn)房階段的硬件設(shè)施是難以更改的,為了更好的提高本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力,我們需要盡可能的提升軟件的品質(zhì),也就是通過(guò)進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理公司的管理服務(wù)理念,提升的服務(wù)水準(zhǔn)、增加服務(wù)內(nèi)容來(lái)滿足目標(biāo)受眾的需求。 渠道二:針對(duì)目標(biāo)客戶群,充分運(yùn)用直銷手段達(dá)到銷售目的。4擴(kuò)大銷售渠道策略 對(duì)于高檔的寫字樓項(xiàng)目,自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的,我們將會(huì)利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來(lái)拓展業(yè)務(wù)。 43商業(yè)為主辦公為輔的銷售策略針對(duì)商業(yè)男士精品城的定位,通過(guò)廣告、活動(dòng)等多種營(yíng)銷手段把項(xiàng)目炒熱,先造成商業(yè)的熱銷。4多元化的營(yíng)銷策略 43多元化銷售方式采用帶租約銷售、以租帶售、租售結(jié)合的多元化銷售方式,擴(kuò)大客戶群范圍,積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣,達(dá)成迅速銷售的目的。 42商業(yè)包裝男士專享精品城 將本項(xiàng)目商業(yè)包裝成為CBD核心區(qū)、國(guó)際化的、北京最具特色、最全面的成功男士購(gòu)物、休閑中心,通過(guò)大規(guī)模的招商、軟性廣告的烘托、專場(chǎng)討論會(huì)等方式,樹立本項(xiàng)目在CBD區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特地位,提升本項(xiàng)目的知名度。 41活動(dòng)帶動(dòng)知名度 以男士精品城的商業(yè)定位為基礎(chǔ),以男士文化特色為主題,通過(guò)對(duì)男士需求的深度刨析,舉辦形式多樣,內(nèi)容新穎的男士專享場(chǎng)活動(dòng)(例如:女人街后的男人街、單調(diào)男人的別樣生活),并利用多種媒體和問(wèn)卷的形式,擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳范圍,確立項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。3目標(biāo)受眾※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長(zhǎng)型企業(yè)新貴※ 知名二流跨國(guó)公司※ 知名的國(guó)內(nèi)企業(yè)※ 私營(yíng)企業(yè)※ 大型投資公司和實(shí)力雄厚的個(gè)人投資者 推廣策略建議 4知名度提升策略:對(duì)于CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目,知名度是影響銷售價(jià)格、銷售狀況等一切的決定性因素?!?優(yōu)秀物業(yè): 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù),完善的設(shè)施設(shè)備(寫字樓、特色商業(yè))塑造出一個(gè)產(chǎn)品差異化鮮明、具有獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目31商業(yè)定位新男人男士專享領(lǐng)地 在競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的社會(huì),在成功人士中男士依然占絕對(duì)比例,這個(gè)特點(diǎn)在CBD區(qū)域內(nèi)尤為突出;但在國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)等知名的購(gòu)物中心女士用品卻占據(jù)了大部分的柜臺(tái);特別是北京目前還沒(méi)有一家以男士用品為主導(dǎo)的專業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所?!?稀有現(xiàn)房: 大大降低投資風(fēng)險(xiǎn),不必?fù)?dān)心因規(guī)劃變更等問(wèn)題帶來(lái)的投資失敗。企業(yè)新貴首選 31項(xiàng)目形象定位CBD核心區(qū)例如Ermenegildo Iegna男裝、Boss服飾、Safchi、Jockey內(nèi)衣、Dunhill等國(guó)際品牌。※ 從經(jīng)營(yíng)類別的角度來(lái)分析,CBD地區(qū)高檔女士用品競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈,嘉里中心、國(guó)貿(mào)商城、東方廣場(chǎng)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均已達(dá)到較高的水準(zhǔn)。本案如采用百貨公司型的經(jīng)營(yíng)模式,受經(jīng)營(yíng)規(guī)模的限制(全部營(yíng)業(yè)面積7000余㎡)和經(jīng)營(yíng)者選擇的問(wèn)題,必將淹沒(méi)在眾多競(jìng)爭(zhēng)者之中,例如西單中友百貨、朝外藍(lán)島商場(chǎng)、燕莎商場(chǎng)等。如果未來(lái)的CBD按現(xiàn)在的規(guī)劃建成,北京商業(yè)區(qū)的格局將開始發(fā)生變化,國(guó)貿(mào)地區(qū)的面積將超過(guò)王府井,成為新興的全市性商業(yè)中心。    據(jù)世紀(jì)九鼎統(tǒng)計(jì),在目前已知的CBD數(shù)百萬(wàn)平方米的開工量中,在2008年之前,CBD地區(qū)將新增50萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng),如國(guó)貿(mào)三期的商業(yè)面積5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心16萬(wàn)平方米等,占全市總供應(yīng)量的29%。    據(jù)了解,國(guó)貿(mào)正南隔路相對(duì)的建外SOHO,面積相當(dāng)于上海新天地的3倍,將建成有16條步行商業(yè)街、300個(gè)沿街店鋪;總建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米的珠江帝景,則是一座典型的具有集成社區(qū)功能的“城中之城”。態(tài)勢(shì)五:CBD商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增事實(shí)上,珠江帝景商鋪的熱銷只是整個(gè)CBD商鋪開發(fā)熱潮中的一角而已。從這個(gè)意義上講,集成社區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套是CBD區(qū)域的稀缺元素。   作為地產(chǎn)投資不可多得的一項(xiàng)優(yōu)良投資品種,商鋪的銷售狀況直接反映出了一個(gè)區(qū)域未來(lái)的投資前景,珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu),除了CBD這塊金字招牌外,“集成社區(qū)”的優(yōu)勢(shì)也成為了眾多買家追捧的一個(gè)因素。在開發(fā)方式上,一次性開工,一次性交付所有設(shè)施,區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。 態(tài)勢(shì)四:集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧 從投資類型看,集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。而其集成社區(qū)內(nèi)包容的高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等,配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。但是,在CBD東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū),而CBD東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級(jí)的,捆綁起來(lái),實(shí)力不容忽視。 態(tài)勢(shì)三:CBD東區(qū)成為發(fā)展重心 從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來(lái)看,CBD東區(qū)已漸顯其商業(yè)中心地位。商鋪為適應(yīng)寫字樓辦公人員需求,餐飲、服裝等行業(yè)高檔次比例偏高,時(shí)裝更職業(yè)化,飲食更多快餐式。目前的CBD區(qū)域商業(yè)面積不到10萬(wàn)平方米,占全市總商業(yè)面積的7%。根據(jù)這樣的預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì),就不難理解為何CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛定位于高檔和著名品牌了。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》預(yù)測(cè),CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬(wàn),其中,年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25萬(wàn)到30萬(wàn),文化休閑人群約1萬(wàn)至2萬(wàn),觀光人群在4萬(wàn)至8萬(wàn)左右。以珠江帝景全長(zhǎng)2500米的歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊為例,其立足于高端消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常詳實(shí)、細(xì)膩,從餐飲、娛樂(lè)到休閑、購(gòu)物,從展覽、展示到閱讀、欣賞,全面覆蓋CBD生活的種種個(gè)性需求。1期寫字樓12萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)近期入市,2005年投入使用。北京財(cái)富中心東三環(huán)北路23號(hào)香江實(shí)業(yè)香江興利地產(chǎn)總面積72萬(wàn)㎡,屬建筑綜合體。依斯林大廈光華路4號(hào)東方海體置業(yè)㎡。國(guó)貿(mào)三期國(guó)貿(mào)2期旁邊,總建面54萬(wàn)㎡,建筑高度300米,建設(shè)超五星級(jí)豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會(huì)廳、國(guó)際精品商場(chǎng)、電影院、康樂(lè)中心、停車場(chǎng)等,2007年竣工使用。2棟90米獨(dú)立商務(wù)樓,采取整租整售策略。CBD第一個(gè)銷售高檔寫字樓項(xiàng)目。現(xiàn)在寫字樓的平均投資回報(bào)率在9~11%之
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