【正文】 二、 廣告宣傳 廣告宣傳費(fèi)用不低于年銷售額的2%，（由甲方負(fù)責(zé)）成業(yè)行負(fù)責(zé)進(jìn)行宣傳推廣工作的組織策劃,制定宣傳推廣計劃方案并報甲方相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。%。協(xié)助開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及產(chǎn)權(quán)證。建立完整售房財務(wù)系統(tǒng)（即收款流程），協(xié)助開發(fā)商現(xiàn)場財 務(wù)部門收取房款。 營銷方面（1） 在營銷準(zhǔn)備工作階段，出具營銷策劃方案，方案包括：客戶定位、價格策略、營銷推廣策略、銷售現(xiàn)場包裝、推廣主題的定位及策劃、廣告宣傳策略。 規(guī)劃方案及單體設(shè)計方面協(xié)助開發(fā)商對規(guī)劃方案進(jìn)行市場前景的評估，并提出修改意見；對單體設(shè)計、戶型設(shè)計、外立面、建筑材料、設(shè)備選型、環(huán)境景觀提供意見。七、 車位配置建議由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)的缺乏，我司主要依據(jù)市場通則確定車位配置比例建議：商住部分車位配置比例為 1：小戶型公寓部分車位配置比例為 1：第五章 價格定位及營銷策略一、價格定位價格定位是房地產(chǎn)項目運(yùn)作過程中的重要環(huán)節(jié)，科學(xué)合理的價格定位是在研究整體區(qū)域市場變化和供需狀況的同時，結(jié)合項目開發(fā)成本以及競爭對手的定價策略，對項目銷售價格進(jìn)行測算，并不斷根據(jù)銷售策略的執(zhí)行和市場動態(tài)的變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 商務(wù)服務(wù)為主題的會所n 穹幕商務(wù)會所n 功能齊全的商務(wù)會議室n 商務(wù)中心n 商務(wù)休閑中心，如：健身房、桑拿室等 商業(yè)服務(wù)配套n 醫(yī)藥店n 小型超市n 西餅屋n 洗衣店n 鮮花房n 美容美發(fā)店n 家政服務(wù)中心 ……六、 智能化建議 建議說明項目智能化水平同項目造價和客戶對象有很大關(guān)系，由于商住部分的目標(biāo)客群同小戶型公寓部分的目標(biāo)客群有一定的重合性，因此，項目整體的智能化要求標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)偏向商住部分，保證項目整體的均好性。大堂：建議本項目的大堂入口挑高超過8米，強(qiáng)調(diào)空間的開放性與高品質(zhì)。目前北京有56%的外來人口集中在五號線經(jīng)過的五個區(qū)，所以保證了房屋的出租率及回報率，投資者可及早關(guān)注。住宅部分客戶群定位定位依據(jù)：區(qū)域市場研究 / 項目基本情況 / 本項目的基本定位客戶群描述：本項目客戶將以附近工作的白領(lǐng)為主。（2） 宋家莊區(qū)域可開發(fā)地塊較多，新盤的出現(xiàn)會影響本項目價格的制定宋家莊是各界看好的區(qū)域，周邊可開發(fā)地段依然很多。在盡量不改變原有規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上（不影響工期的前提），通過營銷推廣策略的有效運(yùn)用以及部分產(chǎn)品調(diào)整，建議本案將商住與住宅部分統(tǒng)一包裝為一個整體形象，將本項目塑造成“后CBD時代非主流行業(yè)辦公場所”，兼具“投資價值的新型商務(wù)公寓”。 產(chǎn)品方面區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為中低檔，以高層塔樓及板樓為主。5) 物業(yè)功能單一：綜觀全區(qū)域，物業(yè)功能較為單一。（四）銷售分析表14. 各項目銷售價格統(tǒng)計表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現(xiàn)在均價（元/㎡）漲幅率（%）1南曦大廈6565058002京華商住樓346005000表15. 各項目銷售率統(tǒng)計表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）南曦大廈58002003330100京華商住樓50001998121100上兩表說明，南三環(huán)地區(qū)有對商住公寓的需求。（二） 現(xiàn)狀分析目前南三環(huán)上的商業(yè)環(huán)境雖然已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，但大量的服裝、建材批發(fā)、裝修裝飾等缺乏合理布局的商業(yè)環(huán)境使得南三環(huán)一帶人流混雜，不僅沒有帶動沿線的物業(yè)發(fā)展，反而在另一個方面對現(xiàn)有物業(yè)形成了不小的負(fù)面影響。因為是采用露天的集貿(mào)市場作為交易場所，故稱作“大棚式”經(jīng)濟(jì)。（五）旺銷樓盤總結(jié)：通過對兩區(qū)域市場不同檔次旺銷樓盤的對比分析，從中可以看出，這些樓盤具有以下一些共同特征，我們將其歸納為以下2條，以期為本項目的市場定位和產(chǎn)品定位提供可借鑒依據(jù)： 市場定位差異化：如北歐春天推出的小戶型，抓住該區(qū)域小戶型相對缺乏的市場空白點(diǎn)，從眾多普通住宅項目中脫穎而出，有利地?fù)屨剂耸袌龇蓊~。四居所占比例較少，但四居兩極分化較為明顯。因為這些配套設(shè)施關(guān)系到入住后居住的便利程度，也越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注。這與項目體量小是密不可分的，體量小的項目容積率通常偏高，占地面積大的項目則更加注重品質(zhì)，而低密度住宅越來越受到人們的青睞。所以，在下表中將同時列出馬家堡板塊各項目。二、 區(qū)域市場分析說明：鑒于本項目開發(fā)商已經(jīng)預(yù)期將其劃分為商住和居住兩部分物業(yè)類型，故本報告將就研究區(qū)域內(nèi)的住宅市場和商住市場分別展開論述。極為顯著的交通優(yōu)勢，可以有效彌補(bǔ)本項目因自身規(guī)模較小而導(dǎo)致的配套設(shè)施不齊的劣勢。地鐵5號線將促進(jìn)北京南北城一體化，大大提升北京市的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳耙验_工建設(shè)，預(yù)計到2006年底通車試運(yùn)行。住宅部分客戶群：本項目客戶將以附近工作的白領(lǐng)為主。所以，本案住宅部分如單獨(dú)包裝，獨(dú)立推出，將面臨巨大風(fēng)險和壓力，且勝算不大。目 錄第一章 項目背景一、 項目概況二、 區(qū)域環(huán)境分析第二章 區(qū)域市場分析一、 研究范圍界定二、 區(qū)域市場分析三、 區(qū)域市場研究結(jié)論四、 區(qū)域市場發(fā)展趨勢第三章 市場定位及目標(biāo)客戶群定位一、 項目SWOT分析二、 市場定位三、 客戶群定位第四章 產(chǎn)品建議一、 項目產(chǎn)品定位二、 園林景觀建議三、 建筑風(fēng)格四、 戶型設(shè)計建議五、 服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃建議六、 智能化建議七、 車位配置建議第五章 價格定位及營銷策略第六章 合作方式服務(wù)內(nèi)容第七章 報價方案后記摘 要一、 項目所屬區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論本項目地處宋家莊板塊，所處位置在南三環(huán)區(qū)域市場內(nèi)相對較佳，毗鄰城市主干道及北京六大交通樞紐之一的劉家窯，隨著地鐵5號線的開通，北京南北地區(qū)的商業(yè)流通效率將大大加快，這將提高南城產(chǎn)業(yè)的價值，并逐漸以地鐵站為中心或亞中心，形成新的商務(wù)圈。三、 項目市場定位216。線路南起宋家莊，向北經(jīng)東單、雍和宮，穿過北四環(huán)后，由地下轉(zhuǎn)至地面變?yōu)楦呒?，沿北苑路繼續(xù)北行，最終至昌平區(qū)的太平莊北。 交通環(huán)境在2002年6月定稿的《北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案》中，規(guī)劃了2008年以前北京市區(qū)要建成通車十幾條軌道交通線路。同時，由于地鐵把CBD、亦莊與宋家莊連在一起，宋家莊在兩大商圈的輻射下，會成為人們向往的生活及工作場所，需求量的增加將提升區(qū)域價值，刺激開發(fā)，促使該區(qū)域快速發(fā)展。一、 研究范圍界定根據(jù)金隅嘉業(yè)大廈二期的地理位置、規(guī)模、建筑形式及區(qū)域市場客觀實際情況，我們將重點(diǎn)研究范圍界定于：南三環(huán)以南、曹家溝以北、成壽寺路以西、橫七條路以東地區(qū)，亦稱后方莊（或南方莊）經(jīng)濟(jì)圈，即以下報告所稱區(qū)域市場。 （二） 現(xiàn)狀分析隨著地鐵5號線、10號線的開工，后方莊地區(qū)逐漸成為市場的焦點(diǎn)，包括商品住宅、合作社項目、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，供應(yīng)量達(dá)到130萬平米。這兩個指標(biāo)直接影響了項目的建筑密度和項目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后的舒適程度。區(qū)域樓型見下表：表 4. 調(diào)研項目樓體類型物業(yè)名稱樓體類型統(tǒng)計北岸萊茵塔樓5方南家園塔樓首座綠洲塔樓東麗溫泉家園塔樓未來66塔樓鑫兆雅園塔板結(jié)合5都市綠洲塔板結(jié)合瑞麗江畔塔板結(jié)合星河城塔板結(jié)合筑夢緣板樓，部分塔樓戀曲70板樓6晶城秀府板樓彩虹城板樓北歐春天駿景二期板樓怡然家園板樓未來上層（戀日上層）板樓圖1. 區(qū)域市場不同產(chǎn)品形式分布比例圖可以看出，整個南三環(huán)的住宅品質(zhì)在不斷的提升。在2002年以前的項目多數(shù)是簡單的涂料、單一的顏色，時代感不強(qiáng)烈；2002年以后的建筑大多是現(xiàn)代風(fēng)格，都市感強(qiáng)烈，具有一定的差異性。 調(diào)研項目銷售率表9. 調(diào)研項目銷售率情況表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）筑夢緣5850200391385方南家園46002003816813375鑫兆雅園4100200244705500戀曲704300200391098晶城秀府62002004618554675都市綠洲45802003111北岸萊茵3900200382860彩虹城3800200427北歐春天駿景二期63002004228首座綠洲4600200441889東麗溫泉家園510020034181怡然家園3960200353097未來66510020039281001瑞麗江畔4700200441733星河城480020033160未來上層（戀日上層）52802004828圖4. 調(diào)研項目銷售率情況圖圖5. 調(diào)研項目月銷售量從以上圖表中，我們可以看出：在2004年銷售速度較快的幾個項目分別是：星河城、首座綠洲、鑫兆雅園以及晶城秀府。3） 附近工作的白領(lǐng)，看中貼近三環(huán)的優(yōu)越位置和便捷的交通。根據(jù)北京市加快南城開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，圍繞北京中軸路南端木樨園地區(qū)、三環(huán)路商業(yè)帶和南苑路特色商業(yè)街交叉的區(qū)域，將形成北京的“第五商圈”。隨著人們健康意識的不斷加強(qiáng)，高綠化率現(xiàn)在也成為衡量優(yōu)質(zhì)寫字樓、商住公寓的條件。3) 產(chǎn)品相對滯后：由于項目多數(shù)在2002002年左右開盤，產(chǎn)品較為單一，基本以塔樓為主，外立面以單一色調(diào)、簡單涂料為主。四、 區(qū)域市場發(fā)展趨勢 市場方面供給：目前區(qū)域多數(shù)項目銷售已