【正文】 后 記鑒于本報告為與貴公司初次接洽后提供的初步研究報告，由于數據及施工進度安排等細節(jié)尚不完全，因此，我公司會在和貴公司進行再次正式溝通后，進一步加深對項目情況的了解來進一步完善此方面的報告。以乙方收取定金逐月進行沖抵，多退少補。如甲方已盡到保證銷售的義務，而乙方未完成當年任務的60%者，甲方有權解除乙方代理合同。 代理費結算方法：以年度銷售額為代理費率的基本計算標準。 甲方前期暫付30萬元做為企劃工作啟動費用，具體支付方式為：（1） 合同簽訂后，五日內支付15萬元。 1協(xié)助開發(fā)商指定的銀行完成銀行按揭回款工作。對已正式認購的客戶，每日、周、月末向開發(fā)商提交銷售報 表。與客戶簽訂購房合同。（3） 組織編寫答客問，對銷售人員進行培訓考核，以達合格的上崗條件。 其他配合（1） 在開發(fā)商協(xié)助的下，為開發(fā)商進行投資效益分析。 售樓處及樣板間 協(xié)助開發(fā)商：（1） 提供售樓選址意見。二、 具體服務內容（一）企劃階段 產品及項目定位方面對項目區(qū)域市場之供給狀況（即替代產品）進行市場調研，對目標客戶情況進行調研。 商務公寓部分根據本項目的市場定位和產品建議，在結合北京市房地產市場和區(qū)域市場的競爭情況下，我們選擇以下項目為比較對象：項目名稱銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）加權均價（元/㎡）南曦大廈58006232甲方乙方650010 住宅部分同樣是根據本項目的市場定位和產品建議，在結合北京市房地產市場和區(qū)域市場的競爭的情況下，我們選擇以下項目為比較對象：項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）加權均價現(xiàn)在均價（元/㎡）加權均價筑夢緣585047276900（精裝）5490方南家園546005900（精裝）鑫兆雅園2241005300戀曲7043004750潤景家園 643004600未來明珠48005100北岸萊茵39004500躍城UP36550005200晶城秀府62006900綜合以上分析：我們建議本項目的“定價模型”為：商住部分：（1） 項目銷售起價：建議為6000元 /㎡ ；（2） 項目銷售均價：建議為6500元 /㎡；獨立公寓部分：（1） 項目銷售起價：建議為4800元 /㎡ （精裝：5300元/㎡）；（2） 項目銷售均價：建議為5500元 /㎡（精裝：6000元/㎡）；（3） 項目戶型同層差價：建議控制在10%的范圍內；（4） 項目戶型垂直層差價：建議控制在30%的范圍內。n 電梯系統(tǒng) 商住部分必須配備足夠數量的電梯設備，每棟不少于6部，以滿足上下班高峰期間用戶的需求。n 信息通訊服務提供社區(qū)信息服務平臺、社區(qū)綜合信息管理及綜合通訊網絡系統(tǒng)。 小戶型公寓部分戶型設計建議n 小戶型公寓部分戶型總體規(guī)劃建議我們認為本案應綜合考慮項目自身狀況、目標客群的特點、尤其是區(qū)域市場發(fā)展的現(xiàn)狀及走勢等，進行合理的戶型規(guī)劃設計。立面：建議本項目的外立面采用一些現(xiàn)代感強的直線型或弧型陽臺、外飄窗、簡單線角的手法設計。原創(chuàng)主義：原創(chuàng)是種誠實自信的精神，對于商、住分區(qū)一體化的精品綜合物業(yè)而言，我們更需要的是一種符合時代特色、人文特色的原創(chuàng)主義園林。因此，我們在原規(guī)劃的基礎改造產品風格，使本項目與競爭樓盤達到差異化。 3） 投資客戶。這部分群體需要居住方便就近，以小戶型為主的住宅剛好迎合他們的需求。1) 貿易公司2) 工程公司3) 科技公司4) 企業(yè)駐京辦事處5) 投資者客戶群特征：這些企業(yè)多數缺乏資金，希望在節(jié)省投資的前提下，盡可能的選擇良好的位置，并希望將房屋作為一種投資，待將來成長之后將房屋出售。二、 市場定位從以上整體分析可以看出，本項目所處區(qū)域地理位置、交通條件是最為突出的優(yōu)勢所在，在此基礎上挖掘產品的可延展性，提升產品形象是本項目的機會所在。只能做少量推廣，無法引起社會的關注，創(chuàng)造更多的需求。 第三章 市場定位及目標客戶群定位一、 項目SWOT分析 優(yōu)勢（1） 地處后方莊商圈的交通核心區(qū)，地段標識性顯著；（2） 面市時機較好。相比之下，商住類物業(yè)，作為提供給成長型小公司的物業(yè)產品，市場上存在著供求錯位的現(xiàn)象。 價格方面目前高層塔樓在5100元/平米左右，高層板樓價格在5500元/平米左右，低層板樓在6500元/平米左右，因為社區(qū)品質不同略有差異。因此整個區(qū)域商品房供應量很少，經濟適用房等低檔項目占大部分。整個區(qū)域市場更如同一個大型住宅區(qū)，商業(yè)、寫字樓項目較為缺乏。4) 個性不明顯：區(qū)域市場具有鮮明個性的項目比較缺乏。三、 區(qū)域市場研究結論 區(qū)域市場特征：1) 各項目體量?。河绕涫呛蠓角f板塊，占地面積基本上不超過10萬平米。 硬件分析表13. 項目硬件統(tǒng)計表物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)（空調系統(tǒng)）電梯供電系統(tǒng)南曦大廈寬帶集中供暖雙路供電京華商住樓寬帶集中供暖上海三菱雙路供電客戶對商住公寓的硬件設施較為看重，尤其是通訊、電梯設施。亞洲最大的物流中心不久將落址于此，沃爾瑪、麥德隆、家樂福這些跨國商業(yè)巨頭都表示出濃厚的興趣，家樂福甚至有可能將其北方區(qū)采購中心搬到這一交易中心。 “第五商圈”的規(guī)劃建設將極大地促進北京南城經濟的發(fā)展，改善這里的投資環(huán)境。其后，天海、新世紀、龍湫、京溫等20個大型服裝批發(fā)市場陸續(xù)建立，木樨園也發(fā)展成為享譽京城的八大商圈之一?！鶇^(qū)域商務市場的分析（一） 發(fā)展概述木樨園商圈的發(fā)展歷史大致分為三個階段。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”，在高密度住宅區(qū)中獨樹一幟，營造了良好的口碑。其中，星河城以大盤的氣勢、強大的推廣吸引了眾多客戶的眼球，加之偏低的價位、㎡/月的銷售業(yè)績。從表中可以看出區(qū)域市場的主流價格在47005100元/m2（毛坯）之間。 戶型分析表6. 調研項目戶型構成情況一覽表序號項目名稱均價（元/㎡）一居室（㎡）所占比例二居室（㎡）所占比例三居室（㎡）所占比例四居、躍層（㎡）所占比例1筑夢緣6900568726%10111048%11115521%1902305%2方南家園5900697019%10510742%13614239%3鑫兆雅園5100327238%8610346%12114514%1502%4戀曲704750406046%608939%9010615%5晶城秀府6900991371432006都市綠洲4600596011%10012558%13615231%7北岸萊茵45008712054%13714236%19310%8彩虹城4600306016%789655%9713725%1391434%9北歐春天駿景二期6300487355%9810913%12416725%1937%10首座綠洲46006118%869955%10114027%11東麗溫泉家園5100486418%7713441%14040%1531%12怡然家園396013未來665100415492%1028%14瑞麗江畔470015星河城4800671%7911046%11415240%16018013%16未來上層（戀日上層）52809650%11825%15925%如上表所示，本區(qū)域市場戶型豐富多樣，同一種戶型，又分不同面積特色，不同項目之間在供給上有交叉，呈重疊現(xiàn)象，這也表明本區(qū)域項目競爭的激烈，有共同的目標客戶群。略有差異的是供暖形式，有個別項目采用的是分戶式供暖，大部分是集中供暖。主要原因：一方面消費客戶的需求水平在不斷增加，對產品的舒適性要求也在不斷增加；另一方面在激烈的市場競爭條件下，開發(fā)商也在不斷豐富、調整和優(yōu)化自己的產品，力圖跳出同質化的競爭。綠化率：現(xiàn)在的業(yè)主健康意識越來越強烈，因此小區(qū)的綠化也越來越受到人們的關注。區(qū)域狀況見下表：表3. 調研項目規(guī)劃指標統(tǒng)計一覽表后方莊板塊物業(yè)名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）綠化率容積率筑夢緣43%方南家園536%5鑫兆雅園2230%戀曲7031%晶城秀府533%都市綠洲2435%北岸萊茵50%5彩虹城35040%16馬家堡板塊北歐春天駿景二期4240%首座綠洲東麗溫泉家園2042%怡然家園142835%2未來6630%瑞麗江畔1030%星河城11235%未來上層（戀日上層）82140%容積率普遍偏高。表1. 區(qū)域市場供給量與吸納