【正文】 業(yè)者，投資者，看中地鐵鑫兆雅園：局域內(nèi)升級置業(yè)客戶，看中地鐵世紀(jì)星：附近工作者，升級置業(yè)客戶，臨近三環(huán)及方莊南路方安苑：附近工作者，升級置業(yè)客戶，臨近三環(huán)及方莊南路從該各項目的客戶群可以看出，該區(qū)域客戶主要集中在CBD及附近地區(qū)。 產(chǎn)品創(chuàng)新：通過創(chuàng)新定位使產(chǎn)品在市場競爭中取優(yōu)；通過定位使項目擁有更多的附加值，從而使項目物超所值，通過定位使產(chǎn)品處于超前，領(lǐng)先的市場地位，形成絕對差異化產(chǎn)品，在競爭中形成無競爭局面，把握市場主動。兩板塊調(diào)研項目中最高價格的兩個項目分別是晶城秀府和北歐春天（珠江駿景二期），其中晶城秀府為6層帶電梯板樓，社區(qū)品質(zhì)高，即使單價高出市場平均價1000元/㎡以上，去化速度相當(dāng)快；北歐春天為珠江駿景推出的小戶型項目，單價高的同時總價適中，銷售速度迅速。 調(diào)研項目銷售率表9. 調(diào)研項目銷售率情況表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）筑夢緣5850200391385方南家園46002003816813375鑫兆雅園4100200244705500戀曲704300200391098晶城秀府62002004618554675都市綠洲45802003111北岸萊茵3900200382860彩虹城3800200427北歐春天駿景二期63002004228首座綠洲4600200441889東麗溫泉家園510020034181怡然家園3960200353097未來66510020039281001瑞麗江畔4700200441733星河城480020033160未來上層（戀日上層）52802004828圖4. 調(diào)研項目銷售率情況圖圖5. 調(diào)研項目月銷售量從以上圖表中，我們可以看出：在2004年銷售速度較快的幾個項目分別是：星河城、首座綠洲、鑫兆雅園以及晶城秀府。從漲幅率來看，后方莊板塊平均漲幅率明顯高于馬家堡板塊，是因為后方莊板塊的未來交通情況要好于馬家堡板塊。（四）銷售分析 調(diào)研項目銷售價格表8. 調(diào)研項目銷售價格表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現(xiàn)在均價（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來上層（戀日上層）2149005280合計46604980圖3. 調(diào)研項目價格分布圖如以上圖表所示，區(qū)域中檔產(chǎn)品依然是市場主要供給產(chǎn)品，后方莊板塊在售項目最高為6900元/㎡，最低價格為4500元/㎡，區(qū)域市場的加權(quán)平均價格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項目最高為6300元/㎡，最低價格為3960元/㎡，區(qū)域市場的加權(quán)平均價格為4980元/㎡。戶型面積范圍（平米）不同面積范圍所占比例總比例四居室14016041%5%16118012%19023037%三居室9011016%22%11113034%13115039%1511709%二居室608014%42%8110044%10112542%一居室305017%31%517069%719014%圖2. 戶型分布比例圖如上表所示，本區(qū)域總體供給量最大的，以經(jīng)濟(jì)實用的一居室和小二居為主，諸如5170㎡的一居、81125㎡的二居，其次是131150㎡的三居。在2002年以前的項目多數(shù)是簡單的涂料、單一的顏色，時代感不強(qiáng)烈；2002年以后的建筑大多是現(xiàn)代風(fēng)格，都市感強(qiáng)烈，具有一定的差異性。分戶式供暖耗能大，對于普通常住客戶是不經(jīng)濟(jì)的，由此可以看出兩區(qū)域項目的常住客戶為多數(shù)。表5. 調(diào)研項目硬件配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)供電系統(tǒng)筑夢緣寬帶入戶分戶供暖雙路供電方南家園寬帶入戶集中供暖雙路供電鑫兆雅園寬帶入戶集中供暖雙路供電戀曲70寬帶入戶集中供暖雙路供電晶城秀府寬帶入戶集中供暖雙路供電都市綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電北岸萊茵寬帶入戶集中供暖雙路供電彩虹城寬帶入戶集中供暖雙路供電北歐春天駿景二期寬帶入戶集中供暖雙路供電首座綠洲寬帶入戶集中供暖雙路供電東麗溫泉家園寬帶入戶集中供暖雙路供電怡然家園寬帶入戶集中供暖雙路供電未來66寬帶入戶集中供暖雙路供電瑞麗江畔寬帶入戶集中供暖雙路供電星河城寬帶入戶集中供暖雙路供電未來上層（戀日上層）寬帶入戶集中供暖雙路供電從上表可以看出：在供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等基礎(chǔ)硬件配置方面，雙路供電和寬帶已成為各項目的必備設(shè)施。 硬件分析項目的硬件設(shè)施主要指房屋的配套，如供電、供暖、電梯等。區(qū)域樓型見下表：表 4. 調(diào)研項目樓體類型物業(yè)名稱樓體類型統(tǒng)計北岸萊茵塔樓5方南家園塔樓首座綠洲塔樓東麗溫泉家園塔樓未來66塔樓鑫兆雅園塔板結(jié)合5都市綠洲塔板結(jié)合瑞麗江畔塔板結(jié)合星河城塔板結(jié)合筑夢緣板樓，部分塔樓戀曲70板樓6晶城秀府板樓彩虹城板樓北歐春天駿景二期板樓怡然家園板樓未來上層（戀日上層）板樓圖1. 區(qū)域市場不同產(chǎn)品形式分布比例圖可以看出，整個南三環(huán)的住宅品質(zhì)在不斷的提升。上表表明，綠化率在40%以上的項目基本是在2003年下半年開盤的，這也進(jìn)一步說明住宅市場競爭的激烈，而業(yè)主更加注重生活品質(zhì)。受到客戶的追捧，其一期開盤2個月現(xiàn)銷售已近99%。少部分項目容積率在3以下。這兩個指標(biāo)直接影響了項目的建筑密度和項目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后的舒適程度。 調(diào)查樣本為對本項目后期市場定位及營銷推廣部分提供有效參考，本次調(diào)研，最終確定后方莊區(qū)域及馬家堡區(qū)域市場中開盤時間接近2004年且有代表性的16個項目為調(diào)查分析的樣本。 市場供應(yīng)與吸納量情況分析截至目前，后方莊地區(qū)在售、待售項目共16個，其中包括2個經(jīng)濟(jì)適用房、1個合作社項目。馬家堡板塊與后方莊板塊是平等的相互影響的兩個板塊，因此，我們在考慮后方莊板塊的同時，也應(yīng)注意馬家堡板塊對該地區(qū)的影響。 （二） 現(xiàn)狀分析隨著地鐵5號線、10號線的開工，后方莊地區(qū)逐漸成為市場的焦點，包括商品住宅、合作社項目、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，供應(yīng)量達(dá)到130萬平米。據(jù)了解，被稱為“三環(huán)半”的未來城市主干道上的宋家莊將成為京城南部的交通樞紐，地鐵的五號線、十號線、十一號線、亦莊線都在此交會，并陸續(xù)在這幾年開工、完工?！鶇^(qū)域住宅市場分析（一） 發(fā)展概述方莊繼前兩年東拓到三環(huán)之后，于2003年7月下旬，方莊路南延線開工，意味著方莊大社區(qū)過方莊橋向南蔓延的開始。在下面的分析中，我們主要以后方莊板塊與馬家堡板塊為主要研究區(qū)域。一、 研究范圍界定根據(jù)金隅嘉業(yè)大廈二期的地理位置、規(guī)模、建筑形式及區(qū)域市場客觀實際情況，我們將重點研究范圍界定于：南三環(huán)以南、曹家溝以北、成壽寺路以西、橫七條路以東地區(qū)，亦稱后方莊（或南方莊）經(jīng)濟(jì)圈，即以下報告所稱區(qū)域市場。 在盡量不改變原有規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，通過營銷推廣策略的有效運(yùn)用以及部分產(chǎn)品調(diào)整，將本項目塑造成“后CBD時代非主流行業(yè)辦公場所”，兼具“投資價值的新型商務(wù)公寓”。59 / 59第二章 區(qū)域市場分析結(jié)論： 我司認(rèn)為本項目將其按照商住及住宅兩部分分別進(jìn)行推廣，不僅增加推廣成本，同時將面臨較大的市場風(fēng)險和相對長的銷售周期。新的商業(yè)中心一旦形成，必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時，由于地鐵把CBD、亦莊與宋家莊連在一起，宋家莊在兩大商圈的輻射下，會成為人們向往的生活及工作場所，需求量的增加將提升區(qū)域價值，刺激開發(fā)，促使該區(qū)域快速發(fā)展?？梢哉f，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，但商務(wù)氛圍尚處于起步階段。5號線建成后，將使城南便宜的地價和城北完善的市政配套以及北京最大的運(yùn)動、休閑區(qū)域——奧林匹克花園有機(jī)緊密地聯(lián)系在了一起，從而有助于增加這兩塊區(qū)域的人氣，南北共同發(fā)展。未來的宋家莊將是連接CBD、亞運(yùn)村和亦莊的交通樞紐，是北京最大的軌道交通樞紐之一，也是規(guī)劃中南城最大的軌道交通樞紐。 交通環(huán)境在2002年6月定稿的《北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案》中，規(guī)劃了2008年以前北京市區(qū)要建成通車十幾條軌道交通線路。從目前的價格上看，該區(qū)域地處南三環(huán)卻與北五環(huán)價格差不多，利潤空間