北京嘉都大廈項目營銷策劃建議書-在線瀏覽
2025-03-10 21:05本頁面
【正文】 二個春天來臨之際，國際企業(yè)的本地化趨勢和投資型買家將占寫字樓投資市場主流。而且，當時寫字樓的售價業(yè)相對偏高，對于中小規(guī)模的企業(yè)來說，在沒有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，中小型企業(yè)，特別是國內(nèi)新興創(chuàng)業(yè)型企業(yè)數(shù)量越來越多，他們對購買寫字樓的需求業(yè)越來越大?！?兩外資本是主流——隨著中國加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫字樓需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本”——外地資本和外國資本的進入。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激作用明顯，自2002年上半年開始顯現(xiàn)?！?未來供應量加大,改變競爭格局——目前北京甲級寫字樓市場總存量為291萬平方米，但根據(jù)目前的供應情況，到2005年，將出現(xiàn)不低于這個面積的寫字樓供應量，短短兩年內(nèi)，市場很難消化如此高的供應量，勢必出現(xiàn)出租率、租金、價格下降的情況。 2CBD寫字樓市場分析22CBD寫字樓的發(fā)展趨勢※ CBD甲級寫字樓供應出現(xiàn)斷檔CBD的興起始于1990年京廣中心一期和國貿(mào)中心一期寫字樓投入使用，經(jīng)過多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等，總建筑面積達180萬平方米的國際商務區(qū)，其中寫字樓的面積有83萬平方米，占51%的比例，國貿(mào)附近的樓盤幾乎占了總量的1/3，包括嘉里中心、招商大廈、惠普大廈、中服大廈等，其分布主要集中在國貿(mào)橋東南和西北兩角。2000年僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應量略有回落。由于國貿(mào)中心只租不賣，招商局大廈在惠普、摩托羅拉、三星整購之后，也退而采取只租不賣政策，只是近期集團地產(chǎn)策略改變才有成交出現(xiàn)，此外，整個CBD區(qū)從2002年初至今，幾乎沒有新的項目入伙，所以CBD甲級寫字樓出現(xiàn)供應斷檔的形勢※ 新盤先開住宅、后開辦公招致寫字樓供應延期 最近，繼華貿(mào)中心、國貿(mào)三期后，CBD另一綜合體項目銀泰中心悄然啟動，目前尚未公布其最先推出的產(chǎn)品，這多少讓關心CBD未來前景的人們有些心急，因為核心區(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。但這些項目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此，CBD區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。相形之下，一向以國際化自居的CBD核心區(qū)寫字樓市場顯得有些脫位。同時，由于世界經(jīng)濟復蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對甲級寫字樓的需求較為謹慎，減緩了對外擴張的步伐，相比而言，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長勢頭，隨著國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟實力將日益成為CBD寫字樓市場的重要吸納力量。在項目完工后，區(qū)域內(nèi)不少出售的寫字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長期經(jīng)營。CBD租價有可能會小幅下調(diào)。他們認為，CBD打造的是一個國際化的中央商務區(qū)形象，其基礎設施、配套、商務服務都要齊全、成熟，讓客戶有一種歸屬感。但遲遲未動的市場環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場帶來應有的補充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場競爭。其原因在于：l CBD 區(qū)域的客戶組成以外企居多，決定了CBD寫字樓以租務為主；l 在2000年6月以前CBD寫字樓市場低迷，許多項目不得不轉(zhuǎn)售為租。22對本案寫字樓營銷的初步建議※ 目前CBD很多項目雖已進入啟動期，但多數(shù)為期房銷售，且入伙時間要在2005年以后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢明顯?！?CBD現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)，多數(shù)規(guī)模較大，各種服務配套設施齊全，如酒店、高檔公寓以及大型商業(yè)配套等，總體競爭優(yōu)勢明顯。有底商配套，對商業(yè)經(jīng)營的定位及主題策略要求較高，對本案加值幅度大，且可互相促進，成為營銷策略的重中之重。隨著未來供應量的加大，這種趨勢會愈加顯現(xiàn)。附表1：CBD周邊相關寫字樓租金情況一覽表項目名稱位置總體規(guī)模萬㎡月租金＄/月/㎡物業(yè)費＄/月/㎡使用率備注說明國貿(mào)一期國貿(mào)橋40(含物管費)570%入住率92%國貿(mào)二期國貿(mào)橋1250(含物管費)570%嘉里中心光華路36（不含）71%漢威大廈光華路1318(含物管費)70%京廣中心呼家樓約1529(含物管費)470%使用面積計費航華科貿(mào)中心大北窯2627(含物管費)65%東方廣場東長安街3024（不含）73%豐聯(lián)廣場朝外大街720(含物管費)72%昆泰大廈朝外大街31415(含物管費)70%中服大廈大北窯16(含物管費)70%賽特廣場日壇路536(含物管費)375%使用面積計費恒基中心長安街161825(含物管費)68%和喬大廈光華路722(含物管費)71%華彬國際大廈永安東里5(含物管費)70%旺座中心光華路1025(含物管費)72%售價＄2400艾維克大廈大北窯20（含物管費）70%24小時免費空調(diào)數(shù)碼01大廈光華路316（含物管費）72%附表2：CBD周邊甲級寫字樓潛在供應情況概覽項目名稱位置發(fā)展商項目概述萬通中心光華路南側(cè)萬通世界地產(chǎn)㎡，㎡，預計2003年12月開工，2006年試運營。國際財源中心建外大街4號天潤集團占地4萬㎡，總建面24萬㎡，4棟5A級寫字樓，2棟150米寫字樓。加拿大寶佳國際建筑師有限公司規(guī)劃設計。金地中心金地國際花園旁金地集團金地宏業(yè)地產(chǎn)2棟大廈，以及相連的商業(yè)裙樓組成，㎡。銀泰中心建外大街4號銀泰置業(yè)總建面35萬㎡，249米高63層寫字樓，配套有柏悅酒店等綜合建筑群體。寫字樓面積48萬㎡，預計售價＄2250/㎡。2商業(yè)地產(chǎn)市場23CBD商業(yè)地產(chǎn)的五大態(tài)勢態(tài)勢一：產(chǎn)品定位普遍走高 總覽市場，無論是立志與世界500強攜手的萬達廣場，還是號稱要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個中典型。 產(chǎn)品定位的依據(jù)是客戶定位。另一統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，CBD的高檔
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