【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)失敗是多方面的原因，并非完全是地段的原因，但對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)還是會(huì)有一定的負(fù)面影響的，特別是美媚城的經(jīng)營(yíng)教訓(xùn)對(duì)項(xiàng)目影響更大。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析 百貨商店 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，華強(qiáng)北的百貨商場(chǎng)很多，如萬(wàn)佳百貨、茂業(yè)百貨、群星廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、東方時(shí)尚、天虹商場(chǎng)、新一佳、曼哈等眾多商場(chǎng)，不管是從規(guī)模還是地段，本項(xiàng)目均處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)8 / 29百貨商店本項(xiàng)目成功的可能很低，不適合本項(xiàng)目的發(fā)展。 專業(yè)市場(chǎng) 華強(qiáng)北是電子專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最成功的商業(yè)區(qū)，華強(qiáng)北的電子專業(yè)市場(chǎng)很集中，并且每一家的規(guī)模都比較大，本項(xiàng)目雖處華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣，離華強(qiáng)北集中的電子專業(yè)市場(chǎng)較遠(yuǎn)，使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)華強(qiáng)北的強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的成功可能較低。華強(qiáng)北曾出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)服裝市場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)不成功，這與服裝業(yè)在深圳的總體經(jīng)營(yíng)有關(guān)，深圳服裝業(yè)是一個(gè)以做品牌為主的行業(yè)，而以批發(fā)為主的服裝批發(fā)市場(chǎng)不適合運(yùn)作品牌服裝，如深圳曾經(jīng)出現(xiàn)的萬(wàn)眾城、福中福、東方巴黎等服裝批發(fā)市場(chǎng)的不成功，其市場(chǎng)要不轉(zhuǎn)型，要不就變成以零售中低檔產(chǎn)品的小商品市場(chǎng)。并且專業(yè)市場(chǎng)是以規(guī)模來(lái)贏得市場(chǎng)的，所以傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)不適合本項(xiàng)目的發(fā)展。 專業(yè)賣場(chǎng)專業(yè)大賣場(chǎng)是以超市大賣場(chǎng)的方式經(jīng)營(yíng)專門產(chǎn)品，是近年發(fā)展最快的業(yè)態(tài)之一，是經(jīng)營(yíng)細(xì)分的結(jié)果。近年以家具、建材（裝飾材料） 、家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品最為突出，家具、建材對(duì)物業(yè)的硬件要求比較嚴(yán)格，本項(xiàng)目不具備條件，不適合發(fā)展該類賣場(chǎng)。家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品為電子產(chǎn)品，是華強(qiáng)北商業(yè)中心叫響全國(guó)的拳頭產(chǎn)品，在華強(qiáng)北路上已匯集國(guó)內(nèi)主要的家電大賣場(chǎng)連鎖企業(yè)的家電賣場(chǎng)，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)家電無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。數(shù)碼通訊產(chǎn)品大賣場(chǎng)在華強(qiáng)北的數(shù)量之多勝于全國(guó)任何地方，本項(xiàng)目地段處于劣勢(shì)的條件下，不適合發(fā)展此類賣場(chǎng)。本項(xiàng)目規(guī)模較小，地段相對(duì)較偏，是比較適合專業(yè)賣場(chǎng)9 / 29的地方，選項(xiàng)適合選擇相對(duì)較冷門的產(chǎn)品，如匯集辦公產(chǎn)品一站式的大賣場(chǎng)。 餐飲娛樂(lè)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多、最全的地區(qū)，項(xiàng)目南部的京華吧街是最近推出的餐飲、酒吧一條街，相對(duì)較偏的地方是比較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)，雖然本項(xiàng)目不處于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的幾個(gè)主要餐飲匯集區(qū)，但從地段來(lái)看，本項(xiàng)目是較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)，只是餐飲業(yè)變化比較快，在華強(qiáng)北的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，本項(xiàng)目成功有一定難度。、經(jīng)營(yíng)思路的提出通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查及項(xiàng)目的分析及本項(xiàng)目的實(shí)際情況認(rèn)為，本項(xiàng)目以招商經(jīng)營(yíng)為先，通過(guò)成功招商經(jīng)營(yíng)后再推出銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)的總體策略。項(xiàng)目重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)上，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)提出如下經(jīng)營(yíng)設(shè)想：推薦設(shè)想 ：“中國(guó)時(shí)尚品牌推介中心” ，以深圳堅(jiān)持做品牌的行業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)，挖掘華強(qiáng)北商業(yè)中心作為產(chǎn)品通向全國(guó)的橋頭堡優(yōu)勢(shì)，在華強(qiáng)北打造全國(guó)首個(gè)中國(guó)原創(chuàng)品牌基地，以品牌展示與零售相結(jié)合，提供品牌策劃、品牌推廣等增值服務(wù)為一體的品牌推介中心。項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋業(yè)、飾品、化妝品等中國(guó)原創(chuàng)品牌產(chǎn)品，進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)品須為中國(guó)企業(yè)（含港澳臺(tái)企業(yè)）推出的原創(chuàng)品牌，以統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方式（類似女人世界名店的管理方式） 。10 / 29優(yōu)點(diǎn)：，獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。缺點(diǎn)：須投入較多的資金進(jìn)行工程改造。備選設(shè)想 1： 女性主題商場(chǎng)，女人的錢是最好賺的，這是所有商家共識(shí)，在深圳這個(gè)年輕女性占多數(shù)的特大型城市，女性主題是最具生命力的商場(chǎng)。項(xiàng)目可以以“搜美堂” （暫定名）為名，以“做女人的百寶盒”為商場(chǎng)的特色理念，商場(chǎng)采用統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理方式。優(yōu)點(diǎn)：，見(jiàn)效快。由于原美媚城同為女性主題商場(chǎng)，無(wú)須投入大量的資金進(jìn)行工程改造，只作適當(dāng)?shù)恼募纯赏度胧褂谩? 。缺點(diǎn)：女性用品是大部分商場(chǎng)的重點(diǎn)商品，所占比重都很大，所以同類競(jìng)爭(zhēng)很激烈，項(xiàng)目要取得非常成功不易。備選設(shè)想 2： “辦公超市” ，華強(qiáng)北周邊企業(yè)云集，對(duì)辦公設(shè)備、耗材的需求很大，項(xiàng)目打造深圳最具規(guī)模、產(chǎn)品最齊全的辦公用品超市，以一站式辦公用品商場(chǎng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)點(diǎn)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)很大。缺點(diǎn)：，公司需投入較大的資金，收益來(lái)自產(chǎn)品銷售的利潤(rùn)。，對(duì)下步經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售11 / 29不利。備選設(shè)想 3： “匯食港” ，定位為美食休閑娛樂(lè)中心，以特色餐廳、酒吧、保健休閑中心為招商對(duì)象。優(yōu)點(diǎn)：，對(duì)餐飲的需求大，而且本項(xiàng)目相對(duì)較偏，比較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。，項(xiàng)目只需出租與幾家經(jīng)營(yíng)者（甚至一家）即可，操作相對(duì)容易。缺點(diǎn)：，經(jīng)營(yíng)成功的難度較大，招商也不易成功。，能承受的租金相對(duì)較低，企業(yè)收益會(huì)較低。小結(jié)：與貴司充分溝通后，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定備選設(shè)想 1為項(xiàng)目發(fā)展的總體思路，項(xiàng)目定位女性主題商場(chǎng)。項(xiàng)目的籌備將根據(jù)這一人總體思路展開(kāi)。三、項(xiàng)目定位1. 項(xiàng)目整體定位：立足華強(qiáng)北商圈，服務(wù)華強(qiáng)北，做深圳最具個(gè)性與競(jìng)爭(zhēng)力的純女性主題商場(chǎng)，努力成為深圳女性主題商場(chǎng)中的佼佼者。2. 項(xiàng)目功能定位：女性特色商品的集散地，個(gè)性化商品的購(gòu)物天堂。3. 項(xiàng)目形象宣傳定位：12 / 29“搜盡天下美女愛(ài)物” “做女人的百寶箱”作為商場(chǎng)的核心主題定位，突出項(xiàng)目專業(yè)為女性服務(wù)的特色主題，招商期及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期強(qiáng)調(diào)自有物業(yè)投巨資整改經(jīng)營(yíng)主題商場(chǎng)。4. 商圈定位：以華強(qiáng)北區(qū)域?yàn)榉?wù)的核心，立足華強(qiáng)北商圈。5. 目標(biāo)消費(fèi)者定位：以華強(qiáng)北及附近地區(qū)上班的年輕女性為基礎(chǔ)，鎖定 16～30 歲的女性消費(fèi)者，月收入在 800～1500 元的消費(fèi)者占 65 %以上，月收入1500～3000 元的消費(fèi)者占 30%，其他消費(fèi)者占用 5%。項(xiàng)目商品檔次商場(chǎng)以中低檔為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比。項(xiàng)目管理項(xiàng)目運(yùn)作采用以招商經(jīng)營(yíng)，商戶在約定的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的靈活性相結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)新一代主題商場(chǎng)管理模式。13 / 29招商篇一、招商范圍依據(jù)項(xiàng)目的定位，本商場(chǎng)作為女性主題商場(chǎng)，所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均針對(duì)女性而設(shè)，本商場(chǎng)采用招商經(jīng)營(yíng)，商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不作強(qiáng)硬的控制，只要是針對(duì)女性的商品均可經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)不作品類統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導(dǎo)性建議。本項(xiàng)目的招商范圍為：服裝、精品、飾品、皮具、鞋業(yè)、箱包、化妝品、美容院。經(jīng)營(yíng)及招商重點(diǎn)為服裝與精品。二、招商區(qū)域 東門及華強(qiáng)北是深圳時(shí)尚、個(gè)性化商品的集散地，有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的經(jīng)營(yíng)者，不泛適合本商場(chǎng)定位的經(jīng)營(yíng)者，是本商場(chǎng)的招商主要地區(qū)。三、招商條件 基本租金：本商場(chǎng)按一樓均價(jià) 200 元/㎡/月擬定租金，二樓均價(jià) 150 元/㎡/月擬定租金，商場(chǎng)根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價(jià)。（具體定價(jià)略）合作條件合同一年一簽，合同簽訂時(shí)收取二個(gè)月押金及一個(gè)月租金。14 / 29優(yōu)惠政策支持商家經(jīng)營(yíng)，“放水養(yǎng)魚(yú)”是運(yùn)作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對(duì)于一個(gè)新開(kāi)的商場(chǎng)，給予商家一定的優(yōu)惠政策，支持其經(jīng)營(yíng)走上正軌。為此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予二個(gè)月的免租優(yōu)惠政策。其他費(fèi)用對(duì)于物業(yè)管理、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、廣告費(fèi)等各種其他雜費(fèi)采用一費(fèi)制，按 30 元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。四、招商原則 搜美堂招商實(shí)行“四個(gè)優(yōu)先”的原則 ：