【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 海11號(hào)輕軌墨玉路站（在建）、同三高速等等環(huán)伺周遭；項(xiàng)目距離上海虹橋機(jī)場(chǎng)２５公里、浦東航空港８０公里、上海人民廣場(chǎng)２０公里，30分鐘車程即到。輕軌11號(hào)線通車后，數(shù)分鐘直抵嘉定、上海繁華市區(qū)。項(xiàng)目最為突出的優(yōu)勢(shì)：花橋商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨(dú)厚，傲視群倫。百米地標(biāo)高層，絕對(duì)傲人身段，花橋首屈一指，領(lǐng)銜人居潮流之尊。中央特區(qū)，大戶生活，高高在上的領(lǐng)域，360度的開闊無敵景觀，俯瞰人生豪邁無邊?，F(xiàn)在購(gòu)買，馬上落戶成為榮耀新昆山人，享受昆山城市急速發(fā)展的成果，醫(yī)療、教育等優(yōu)越資源。項(xiàng)目周遭成熟生活配套設(shè)施。交通、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市等環(huán)伺周邊，生活所需一應(yīng)俱全。項(xiàng)目可商可住的特性，依托高科技電子專業(yè)市場(chǎng)的旺盛人氣，自用投資均有可靠保障。投資商玉源上市公司首度榮譽(yù)出品，封頂上市，彰顯公司市場(chǎng)信心和資金實(shí)力。中國(guó)最高建筑大獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)多次獲得者、中國(guó)市政企業(yè)500強(qiáng)第一位上海城建恢宏鉅筑，百年房屋品質(zhì)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，拒絕購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)配備休閑會(huì)所，全程公館級(jí)物業(yè)服務(wù)，高級(jí)物業(yè)高等享受。價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。與安亭相近樓盤比較，擁有極大的價(jià)格空間。167。賽格國(guó)際廣場(chǎng)該項(xiàng)目位于商務(wù)城核心區(qū),占地100畝，總建筑面積20萬平方米， 其中專業(yè)IT及電子元?dú)饧灰讏?chǎng)館7萬平方米，計(jì)劃建為華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的交易、展示平臺(tái)。167。中寰廣場(chǎng)物業(yè)類別：辦公、酒店式公寓、商業(yè)建筑風(fēng)格：明快而不失典雅、雙子環(huán)抱占地面積：15589平米建筑面積：84700平米，其中商業(yè)9800平米，地上建筑面積75000平米面積范圍：辦公601200多平米容積率：綠化率：30%可售套數(shù)：851套左右周邊環(huán)境配套：上海國(guó)際汽車城、江蘇國(guó)際商務(wù)大廈、易初蓮花超市等167。綠地21城綠地21城別墅物業(yè)類別:普通住宅 低密度超大規(guī)模社區(qū)建筑類別:聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、新花園洋房、電梯公寓裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)價(jià)格：均價(jià)78萬元/套物業(yè)管理費(fèi)：容積率：綠化率：45%樓層狀況：混合型交通狀況：滬寧高速、AA1312國(guó)道，40分鐘無縫對(duì)接上海市中心特設(shè)大眾社區(qū)巴周邊配套：中小學(xué):社區(qū)自備,幼兒園:中國(guó)福利會(huì)幼兒園,綜合商場(chǎng):聯(lián)華超市167。第一上海該項(xiàng)目由第一上海置業(yè)（昆山）有限公司投資房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理，位于商務(wù)城核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓，總建筑面積為48000平方米。167。10 中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積1400畝，建筑面積180萬平方米，總投資達(dá)50億元人民幣，為江蘇花橋國(guó)際商務(wù)城建設(shè)的核心項(xiàng)目。項(xiàng)目分為兩大區(qū)域：展示展貿(mào)區(qū)和配套服務(wù)區(qū)。展示展貿(mào)區(qū)建筑面積120萬平方米， 規(guī)劃布置常年性展館群和8萬平米大型主題展館；配套服務(wù)區(qū)建筑面積60萬平方米， 規(guī)劃布置五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公大樓、國(guó)際會(huì)議中心、旅游購(gòu)物中心、公寓式酒店和中外貿(mào)易博物館。 中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心旨在以宏大的規(guī)模，精良的設(shè)施、杰出的管理、一流的服務(wù)， 為中外企業(yè)全方位提供國(guó)際商品采購(gòu)平臺(tái)。中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心（CIPC）是由昆山花橋展覽中心有限公司斥資打造的超大型國(guó)際采購(gòu)平臺(tái)，是江蘇花橋國(guó)際商務(wù)城的核心項(xiàng)目之一。項(xiàng)目建筑面積160萬m178。，總投資達(dá)60億元人民幣。其中，展館總建筑面積為100萬m178。，商務(wù)配套服務(wù)建筑面積為60萬m178。項(xiàng)目規(guī)劃布置主題性展館、常年性展館和配套服務(wù)設(shè)施。常年性展館劃分為國(guó)際商品館區(qū)（包括美國(guó)館、德國(guó)館、歐洲館、日本館等進(jìn)口商品館），和國(guó)內(nèi)商品館區(qū)（包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)館、動(dòng)漫玩具館、電子館、機(jī)械館、機(jī)床模具館等）。CIPC旨在以臨時(shí)展覽與常年展貿(mào)相結(jié)合、電子網(wǎng)上交易與實(shí)物展貿(mào)相結(jié)合、進(jìn)口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合的“三結(jié)合”獨(dú)特業(yè)態(tài)，為不同行業(yè)、一定層次和一定規(guī)模的中外企業(yè)打造一個(gè)超大規(guī)模的展貿(mào)平臺(tái)第二章、項(xiàng)目定位及商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向分析一、產(chǎn)品分析 項(xiàng)目基本狀況規(guī)劃用地面積：3568㎡總建筑面積：26226㎡建筑占地面積：1634㎡建筑密度：%容積率：綠化率：18%總高度：泊車位：75輛 其中地下25輛，地面50輛地下室一層，為地下車庫(kù)，面積約1634㎡。地上19層，1－5層建筑面積為8170㎡，為銀行、商場(chǎng)、咖吧、超市、商務(wù)中心等用途。619層建筑面積為16422㎡，為辦公寫字樓。19層屋頂可用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺(tái)等。 產(chǎn)品位置分析本項(xiàng)目位于昆山市花橋鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨(dú)厚，傲視群倫。能夠吸納該商圈內(nèi)現(xiàn)存及潛在的巨大商機(jī)。產(chǎn)品形態(tài)分析 永泰大廈建筑主體為20層，其中地下1層，地面19層；地面部分分為5層裙房及另外14層。整幢建筑配置電梯兩部，消防通道兩處；裙房部分五自動(dòng)扶梯，不利于人流的通達(dá)，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)存在一定的負(fù)面影響。從一層至十九層僅有兩部電梯供人群上下使用，較為擁擠，無形中降低了物業(yè)品質(zhì)。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目的定位原則及思路★充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；★充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；★充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。目標(biāo)客戶定位從我司操作的其他商業(yè)物業(yè)分析，購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的客戶主要以投資客戶為主，以經(jīng)營(yíng)戶為補(bǔ)充。而投資客戶的分布具有分散性，既分布在全市其他區(qū)域，也有較大一部分來自區(qū)縣或外地。故本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群除抓住目前江北區(qū)即將拆遷的經(jīng)營(yíng)戶和本區(qū)的投資者外，還應(yīng)重點(diǎn)向其他區(qū)域擴(kuò)散。◆區(qū)域分布：（1）　花橋區(qū)、昆山區(qū)（2）　上海區(qū)、長(zhǎng)三角周遍地區(qū)（3）　遠(yuǎn)郊區(qū)縣及外地客戶　　◆層面劃分：主力客戶：專業(yè)地產(chǎn)投資者；其他區(qū)域看好江北區(qū)商業(yè) 發(fā)展前景的經(jīng)營(yíng)戶；次要客戶：有一定積蓄，希望通過投資物業(yè)獲得穩(wěn)定收入的群體◆客戶特征：（1）、看好花橋區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景；（2）、看好本項(xiàng)目較高的投資回報(bào)；（3）、對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)及管理比較關(guān)心；（4）、經(jīng)營(yíng)戶有豐富經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)；（5）、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識(shí)，頭腦比較冷靜?！　【C上分析，本項(xiàng)目雖然是綜合性商業(yè)物業(yè)，但目標(biāo)客戶群與亞太廣場(chǎng)、中寰廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶存在部分的重疊，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。投資者和經(jīng)營(yíng)戶的選擇面比較廣，要有效抓住目標(biāo)客戶，除做出產(chǎn)品自身的個(gè)性特色及提高產(chǎn)品的檔次外，在業(yè)態(tài)的布局上我們需要下足功夫。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能定位在第一章的項(xiàng)目分析篇章里，我們對(duì)周遍商圈進(jìn)行了客觀、詳實(shí)的調(diào)查研究，在第二章我們對(duì)項(xiàng)目客戶群體也進(jìn)行了論證，基于以往的操作經(jīng)驗(yàn)，在滿足此項(xiàng)目的客戶需求功能下我們對(duì)此項(xiàng)目的業(yè)態(tài)做了如下定位和建議：大型商業(yè)：建議：時(shí)尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂金融中心：建議：金融服務(wù)業(yè)和商業(yè)銀行SOHO辦公：建議：讓辦公人群最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能布局◆地下一層停車場(chǎng)，建筑面積約為1634㎡◆商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式15層，建筑面積為8170㎡集合時(shí)尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂◆星級(jí)酒店模式610層，建筑面積為5865㎡經(jīng)濟(jì)型酒店◆ SOHO辦公1119層，建筑面積為10557㎡， 極力營(yíng)造：最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。經(jīng)營(yíng)模式組建建議：◆花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)域的形成，勢(shì)必會(huì)成為花橋壯觀的景點(diǎn)，廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光?！粼诮?jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。旅游觀光購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑一體化特色主題經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位相關(guān)建議：◆商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B1停車場(chǎng)F1超市及字號(hào)商戶，體現(xiàn)蘇州及昆山傳統(tǒng)飲食文化食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色F2青少年潮流時(shí)尚用品專區(qū)。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品。F3中高檔品牌時(shí)尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美體的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購(gòu)物之余，提供全面配套服務(wù)。F4旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色經(jīng)營(yíng)商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務(wù)。F5茶樓，美食設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊。增加商場(chǎng)休閑觀光功能。以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動(dòng)飲食消費(fèi)。F6F10經(jīng)濟(jì)型酒店舒適、干凈、衛(wèi)生F11F19SOHO辦公最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。F19頂自由休閑用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺(tái)等◆商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！艄δ芏ㄎ患糜斡^光、購(gòu)物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場(chǎng)?！羯虉?chǎng)的目標(biāo)客戶定位租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個(gè)體工商戶目標(biāo)群特性：以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概念。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體?！羯虉?chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)群體分析本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。預(yù)計(jì)：主體消費(fèi)群在1835歲占45%，3545歲占35%，45以上占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求。1525歲，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。，以購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2535歲，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。3545歲，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受?！籼厣ㄎ涣Ⅲw化的步行街，層層皆地鋪；具有極強(qiáng)的休閑、觀光、游覽功能，集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑于一體。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向分析 ◆從宏觀方面來看，目前，主要城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這一現(xiàn)象充分反映了我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生了重大的變化。90年代以來所發(fā)生的這一變化帶有本質(zhì)性和深遠(yuǎn)性，它將對(duì)我國(guó)商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響。能否認(rèn)識(shí)這一變化的實(shí)質(zhì)，并及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來適應(yīng)這樣的變化，是商業(yè)企業(yè)能否生存和發(fā)展的重要前提。 變化之一，是我國(guó)商品的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化。我國(guó)已全面進(jìn)入了供大于求的買方市場(chǎng)。商品的滯銷和積壓已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象。在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有完成根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制沒有最終完善之前，這一初級(jí)狀態(tài)的買方市場(chǎng)局面還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。 變化之二，是我國(guó)主要城市的商業(yè)規(guī)模迅速膨脹，供量急劇增長(zhǎng)。以上海為例，至1996年僅零售商業(yè)面積已達(dá)980萬平方米，比1991年的419萬平方米增加了一倍多。這種商業(yè)發(fā)展規(guī)模明顯超過社會(huì)消費(fèi)需求發(fā)展規(guī)