【文章內(nèi)容簡介】 海11號輕軌墨玉路站（在建）、同三高速等等環(huán)伺周遭；項目距離上海虹橋機場２５公里、浦東航空港８０公里、上海人民廣場２０公里，30分鐘車程即到。輕軌11號線通車后，數(shù)分鐘直抵嘉定、上海繁華市區(qū)。項目最為突出的優(yōu)勢：花橋商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨厚，傲視群倫。百米地標(biāo)高層，絕對傲人身段，花橋首屈一指，領(lǐng)銜人居潮流之尊。中央特區(qū)，大戶生活，高高在上的領(lǐng)域，360度的開闊無敵景觀，俯瞰人生豪邁無邊?，F(xiàn)在購買，馬上落戶成為榮耀新昆山人，享受昆山城市急速發(fā)展的成果，醫(yī)療、教育等優(yōu)越資源。項目周遭成熟生活配套設(shè)施。交通、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市等環(huán)伺周邊，生活所需一應(yīng)俱全。項目可商可住的特性，依托高科技電子專業(yè)市場的旺盛人氣，自用投資均有可靠保障。投資商玉源上市公司首度榮譽出品，封頂上市，彰顯公司市場信心和資金實力。中國最高建筑大獎魯班獎多次獲得者、中國市政企業(yè)500強第一位上海城建恢宏鉅筑，百年房屋品質(zhì)現(xiàn)房實景呈現(xiàn)，拒絕購買風(fēng)險。社區(qū)配備休閑會所，全程公館級物業(yè)服務(wù)，高級物業(yè)高等享受。價格優(yōu)勢明顯。與安亭相近樓盤比較，擁有極大的價格空間。167。賽格國際廣場該項目位于商務(wù)城核心區(qū),占地100畝，總建筑面積20萬平方米， 其中專業(yè)IT及電子元氣件交易場館7萬平方米，計劃建為華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的交易、展示平臺。167。中寰廣場物業(yè)類別：辦公、酒店式公寓、商業(yè)建筑風(fēng)格：明快而不失典雅、雙子環(huán)抱占地面積：15589平米建筑面積：84700平米，其中商業(yè)9800平米，地上建筑面積75000平米面積范圍：辦公601200多平米容積率：綠化率：30%可售套數(shù)：851套左右周邊環(huán)境配套：上海國際汽車城、江蘇國際商務(wù)大廈、易初蓮花超市等167。綠地21城綠地21城別墅物業(yè)類別:普通住宅 低密度超大規(guī)模社區(qū)建筑類別:聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅、新花園洋房、電梯公寓裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號價格：均價78萬元/套物業(yè)管理費：容積率：綠化率：45%樓層狀況：混合型交通狀況：滬寧高速、AA1312國道，40分鐘無縫對接上海市中心特設(shè)大眾社區(qū)巴周邊配套：中小學(xué):社區(qū)自備,幼兒園:中國福利會幼兒園,綜合商場:聯(lián)華超市167。第一上海該項目由第一上海置業(yè)（昆山）有限公司投資房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理，位于商務(wù)城核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓，總建筑面積為48000平方米。167。10 中國國際采購中心中國國際采購中心項目，規(guī)劃占地面積1400畝，建筑面積180萬平方米，總投資達50億元人民幣，為江蘇花橋國際商務(wù)城建設(shè)的核心項目。項目分為兩大區(qū)域：展示展貿(mào)區(qū)和配套服務(wù)區(qū)。展示展貿(mào)區(qū)建筑面積120萬平方米， 規(guī)劃布置常年性展館群和8萬平米大型主題展館；配套服務(wù)區(qū)建筑面積60萬平方米， 規(guī)劃布置五星級酒店、商務(wù)辦公大樓、國際會議中心、旅游購物中心、公寓式酒店和中外貿(mào)易博物館。 中國國際采購中心旨在以宏大的規(guī)模，精良的設(shè)施、杰出的管理、一流的服務(wù)， 為中外企業(yè)全方位提供國際商品采購平臺。中國國際采購中心（CIPC）是由昆山花橋展覽中心有限公司斥資打造的超大型國際采購平臺，是江蘇花橋國際商務(wù)城的核心項目之一。項目建筑面積160萬m178。，總投資達60億元人民幣。其中，展館總建筑面積為100萬m178。，商務(wù)配套服務(wù)建筑面積為60萬m178。項目規(guī)劃布置主題性展館、常年性展館和配套服務(wù)設(shè)施。常年性展館劃分為國際商品館區(qū)（包括美國館、德國館、歐洲館、日本館等進口商品館），和國內(nèi)商品館區(qū)（包括知識產(chǎn)權(quán)館、動漫玩具館、電子館、機械館、機床模具館等）。CIPC旨在以臨時展覽與常年展貿(mào)相結(jié)合、電子網(wǎng)上交易與實物展貿(mào)相結(jié)合、進口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合的“三結(jié)合”獨特業(yè)態(tài)，為不同行業(yè)、一定層次和一定規(guī)模的中外企業(yè)打造一個超大規(guī)模的展貿(mào)平臺第二章、項目定位及商業(yè)經(jīng)營方向分析一、產(chǎn)品分析 項目基本狀況規(guī)劃用地面積：3568㎡總建筑面積：26226㎡建筑占地面積：1634㎡建筑密度：%容積率：綠化率：18%總高度：泊車位：75輛 其中地下25輛，地面50輛地下室一層，為地下車庫，面積約1634㎡。地上19層，1－5層建筑面積為8170㎡，為銀行、商場、咖吧、超市、商務(wù)中心等用途。619層建筑面積為16422㎡，為辦公寫字樓。19層屋頂可用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺等。 產(chǎn)品位置分析本項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨厚，傲視群倫。能夠吸納該商圈內(nèi)現(xiàn)存及潛在的巨大商機。產(chǎn)品形態(tài)分析 永泰大廈建筑主體為20層，其中地下1層，地面19層；地面部分分為5層裙房及另外14層。整幢建筑配置電梯兩部，消防通道兩處；裙房部分五自動扶梯，不利于人流的通達，對后期的經(jīng)營存在一定的負面影響。從一層至十九層僅有兩部電梯供人群上下使用，較為擁擠，無形中降低了物業(yè)品質(zhì)。二、項目定位項目的定位原則及思路★充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；★充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；★充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準(zhǔn)確的市場定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進核心主力店。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準(zhǔn)確的市場定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進核心主力店。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。目標(biāo)客戶定位從我司操作的其他商業(yè)物業(yè)分析，購買商業(yè)物業(yè)的客戶主要以投資客戶為主，以經(jīng)營戶為補充。而投資客戶的分布具有分散性，既分布在全市其他區(qū)域，也有較大一部分來自區(qū)縣或外地。故本項目的目標(biāo)客戶群除抓住目前江北區(qū)即將拆遷的經(jīng)營戶和本區(qū)的投資者外，還應(yīng)重點向其他區(qū)域擴散。◆區(qū)域分布：（1）　花橋區(qū)、昆山區(qū)（2）　上海區(qū)、長三角周遍地區(qū)（3）　遠郊區(qū)縣及外地客戶　　◆層面劃分：主力客戶：專業(yè)地產(chǎn)投資者；其他區(qū)域看好江北區(qū)商業(yè) 發(fā)展前景的經(jīng)營戶；次要客戶：有一定積蓄，希望通過投資物業(yè)獲得穩(wěn)定收入的群體◆客戶特征：（1）、看好花橋區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景；（2）、看好本項目較高的投資回報；（3）、對商場的經(jīng)營及管理比較關(guān)心；（4）、經(jīng)營戶有豐富經(jīng)商經(jīng)驗；（5）、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識，頭腦比較冷靜?！　【C上分析，本項目雖然是綜合性商業(yè)物業(yè)，但目標(biāo)客戶群與亞太廣場、中寰廣場等商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶存在部分的重疊，競爭比較激烈。投資者和經(jīng)營戶的選擇面比較廣，要有效抓住目標(biāo)客戶，除做出產(chǎn)品自身的個性特色及提高產(chǎn)品的檔次外，在業(yè)態(tài)的布局上我們需要下足功夫。經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位在第一章的項目分析篇章里，我們對周遍商圈進行了客觀、詳實的調(diào)查研究，在第二章我們對項目客戶群體也進行了論證，基于以往的操作經(jīng)驗，在滿足此項目的客戶需求功能下我們對此項目的業(yè)態(tài)做了如下定位和建議：大型商業(yè)：建議：時尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂金融中心：建議：金融服務(wù)業(yè)和商業(yè)銀行SOHO辦公：建議：讓辦公人群最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由經(jīng)營業(yè)態(tài)功能布局◆地下一層停車場，建筑面積約為1634㎡◆商場經(jīng)營模式15層，建筑面積為8170㎡集合時尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂◆星級酒店模式610層，建筑面積為5865㎡經(jīng)濟型酒店◆ SOHO辦公1119層，建筑面積為10557㎡， 極力營造：最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。經(jīng)營模式組建建議：◆花橋國際商務(wù)城核心區(qū)域的形成，勢必會成為花橋壯觀的景點，廣泛地與旅游機構(gòu)，旅游局文化機構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢，吸引至本商場觀光?！粼诮?jīng)營傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強調(diào)配套及特色服務(wù)。旅游觀光購物、飲食、娛樂、休閑一體化特色主題經(jīng)營業(yè)態(tài)定位相關(guān)建議：◆商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B1停車場F1超市及字號商戶，體現(xiàn)蘇州及昆山傳統(tǒng)飲食文化食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色F2青少年潮流時尚用品專區(qū)。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品。F3中高檔品牌時尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美體的專業(yè)會所機構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購物之余，提供全面配套服務(wù)。F4旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色經(jīng)營商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務(wù)。F5茶樓，美食設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊。增加商場休閑觀光功能。以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動飲食消費。F6F10經(jīng)濟型酒店舒適、干凈、衛(wèi)生F11F19SOHO辦公最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。F19頂自由休閑用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺等◆商品定位以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭優(yōu)勢。◆功能定位集旅游觀光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場?！羯虉龅哪繕?biāo)客戶定位租賃使用商場的目標(biāo)群分析品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個體工商戶目標(biāo)群特性：以經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營意識。租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體?！羯虉龅哪繕?biāo)消費群目標(biāo)投資經(jīng)營者及消費群體分析本項目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費者。預(yù)計：主體消費群在1835歲占45%，3545歲占35%，45以上占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費需求。1525歲，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2535歲，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。3545歲，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受?！籼厣ㄎ涣Ⅲw化的步行街，層層皆地鋪；具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。三、商業(yè)經(jīng)營方向分析 ◆從宏觀方面來看，目前，主要城市商業(yè)的競爭日趨激烈，這一現(xiàn)象充分反映了我國的市場環(huán)境已發(fā)生了重大的變化。90年代以來所發(fā)生的這一變化帶有本質(zhì)性和深遠性，它將對我國商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生長期的影響。能否認識這一變化的實質(zhì)，并及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略來適應(yīng)這樣的變化，是商業(yè)企業(yè)能否生存和發(fā)展的重要前提。 變化之一，是我國商品的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化。我國已全面進入了供大于求的買方市場。商品的滯銷和積壓已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象。在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有完成根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)的經(jīng)營機制沒有最終完善之前，這一初級狀態(tài)的買方市場局面還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。 變化之二，是我國主要城市的商業(yè)規(guī)模迅速膨脹，供量急劇增長。以上海為例，至1996年僅零售商業(yè)面積已達980萬平方米，比1991年的419萬平方米增加了一倍多。這種商業(yè)發(fā)展規(guī)模明顯超過社會消費需求發(fā)展規(guī)