【正文】 公司收購(gòu)項(xiàng)目的意向和要求，可考慮對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售或部分持有。 第二部分 項(xiàng)目概況 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 2 一、 項(xiàng)目區(qū)位 1. 地理位置 項(xiàng)目位于 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村 XX 路 222 號(hào)院，陽(yáng)光廣場(chǎng)東 500 米 圖 1：項(xiàng)目所處區(qū)域位置 具體四至： 北臨中石油加油站，南至小營(yíng)北路，東至浩運(yùn)園（主場(chǎng)）小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司 2. 交通狀況 （ 1）對(duì)外道路 北苑路：地 塊位置西面 50 米，向北距離 5 環(huán) 公里，向南距離四環(huán) 公里 XX 路：地塊位置向北沿北苑路 300 米，坐轉(zhuǎn)即可上 XX 路 安立路：地塊位置向西沿慧忠路 1500 米后可到安立路 （ 2）公共交通 項(xiàng)目位于地鐵 5 號(hào)線(xiàn) XX 路站 300 米，周邊公交 84 83 35 713 等多路公交到達(dá)，公共交通方便。 3. 周邊環(huán)境與配套 教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、二十一世紀(jì)雙語(yǔ)幼兒園 商場(chǎng)： 飄亮購(gòu)物中心、北辰購(gòu)物中心、第五大道、華堂商場(chǎng)、居然之家 醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、 運(yùn)動(dòng)休閑：姜莊湖高爾夫、錢(qián)柜 文化娛樂(lè)：炎黃藝術(shù)館 三、 項(xiàng)目規(guī)劃條件 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 單位 性質(zhì) 1 土地面積 平米 公寓 2 公寓住宅 2 棟 34000 平米 在建工程 3 寫(xiě)字樓 120xx 平米 在建工程 4 配套樓 4000 平米 違章 5 共計(jì) 46000 平米 不含違章建筑 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 4 四、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格及構(gòu)成 （ 1）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：北京德華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（ XX 大廈）國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價(jià)款、各 類(lèi)罰金。 2. 購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn) 采取資產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式主要做好土地證過(guò)戶(hù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更 3. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理 由我公司、拍賣(mài)公司、項(xiàng)目方、法院共同成立的重組小組進(jìn)行清償債務(wù)，簽署債務(wù)償還協(xié)議（含繳納土地款和滯納金），又法院出具清債裁決書(shū)，解除抵押與查封。 第二部分 市場(chǎng)研究 一、 20xx 年上半年北京市總體市場(chǎng)分析 1. 北京市場(chǎng)對(duì)宏觀(guān)調(diào)控的反應(yīng) 近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于較為成熟的階段，開(kāi)發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)。 2. 土地市場(chǎng)的變化 供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo) 據(jù) 《北京市國(guó)土局 20xx 年度土地供應(yīng)計(jì)劃》 ， 20xx 年京城土地供應(yīng)量大幅增加，比 20xx年增加了 100 公頃， 廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房比重大幅增長(zhǎng)，占用地計(jì)劃的 %，限價(jià)房占計(jì)劃用地的 %，普通商品房?jī)H有 %。 整體較去年同期價(jià)升量升，但漲幅趨緩 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 6 由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊 20xx 年上半年樓面地價(jià)達(dá) 元 /平方米，成交金額達(dá) 億元，規(guī)劃建筑總面積 萬(wàn)平方 米。 二、 需求分析 1. 亞奧區(qū)域支持 在已經(jīng)過(guò)去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競(jìng)技場(chǎng)迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略 有體現(xiàn)。國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)奧運(yùn)投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。 2. 需求積極因素分析 根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)功能區(qū) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃》稱(chēng)朝陽(yáng)區(qū)將加強(qiáng)該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當(dāng)控制低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，減緩戶(hù)籍人口增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭；以高檔商用公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。 第三部分 市場(chǎng)定位 一、 客戶(hù)定位 1. 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源 (1)北四環(huán)沿線(xiàn)大企業(yè)的技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)、管理人員。 目標(biāo)客戶(hù)特征 (1)以投資客戶(hù)為主； (2)客群的職業(yè)分類(lèi)比較清晰； XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 9 (3)區(qū)域選擇 性較強(qiáng)（亞奧區(qū)域） (4)收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入 4050 萬(wàn)（三居客戶(hù)）， 2030 萬(wàn)（兩居客戶(hù)）； (5)文化層次較高，對(duì)居住環(huán)境的舒適性、交通便利程度比較看重； (6)對(duì)價(jià)格敏感度不高； 3. 需求特點(diǎn) (1)住宅部分亦配備辦公環(huán)境，可作中小公司辦公用 (2)交通便利：車(chē)程在 1015 分鐘之內(nèi)，公交條件好，最好有地鐵； (3)戶(hù)型：實(shí)用、適度舒適，兩居在 90 平米以?xún)?nèi)，三居 130 平米以?xún)?nèi)； (4)環(huán)境：對(duì)于園林景觀(guān)的要求比較高 ,追求 “原生狀態(tài) ”，對(duì) “人工雕琢味 ”較濃的東西不感興趣； 二、 價(jià)格定位 1. 區(qū)域當(dāng)前價(jià)格 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，判斷假設(shè)目前該產(chǎn)品正 在銷(xiāo)售，住宅部分可以取得 1800020xx0 元 /平方米的銷(xiāo)售單價(jià)，寫(xiě)字樓部分可以取得 1800020xx0 元 /平米的售價(jià)，若自持可取得 56元 /平米 /天租金水平。 4. 原有戶(hù)型需要做改動(dòng) 原有戶(hù)型按高檔外 銷(xiāo)公寓設(shè)計(jì)，住宅設(shè)計(jì)以豪華為標(biāo)準(zhǔn)，并不適合現(xiàn)有辦工簡(jiǎn)潔明快的要求，需要對(duì)戶(hù)型進(jìn)行開(kāi)窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計(jì)。 （ 3） 2 號(hào)公寓 12 月開(kāi)盤(pán)，起價(jià) 18000 元 /平米，居價(jià) 19000 元 /平米，爭(zhēng)取在 20xx年 6 月銷(xiāo)售完畢。 第二期股東借款 5000 萬(wàn)，用于收購(gòu)支付收購(gòu)余款與項(xiàng)目啟動(dòng)資金，計(jì)劃使用時(shí)間78 月份。 并參 考未 來(lái) 的價(jià)格走向， 并結(jié) 合亞奧區(qū)域目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 XX 大廈 未 來(lái)銷(xiāo) 售價(jià)格的三 個(gè) 方案即： 謹(jǐn)慎 、一般、 樂(lè)觀(guān) 。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 13 三、項(xiàng)目收益指標(biāo)（項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表） 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂(lè)觀(guān)方案 項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目 稅后利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn)率 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值 12212 萬(wàn)元 凈現(xiàn)值 18974 萬(wàn)元 凈現(xiàn)值 25851 萬(wàn)元 從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目贏利前景比較樂(lè)觀(guān)，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得