【正文】 均價(jià) 16000 100000 毛坯 二手房 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 8 嘉銘桐城 朝陽區(qū)西北苑路 86號(hào) 普通住宅 公寓 均價(jià) 16000 600000 毛坯 二手房 光大名筑 亞運(yùn)村北苑路 178號(hào) 住宅 均價(jià) 18000 90000 毛坯 二手房 芝麻街 亞運(yùn)村北辰購物中心向東 500米 商鋪 一層 30000 二層 18000 北京MOHO 朝陽區(qū)安慧里北 苑路 168號(hào) 寫字樓 二手售價(jià)19000 租 4元 /平米 /天 36000 洛克時(shí)代 中心 朝陽區(qū)亞運(yùn)村北 辰購物中心正北 500米 寫字樓 /平米 /天 82700 由于該區(qū)域地處亞奧板塊，市政配套設(shè)施良好，緊鄰地鐵 5 號(hào)線，交通便利，該區(qū)域由于受奧運(yùn)影響，區(qū)域房價(jià)近年漲幅較快，產(chǎn)品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發(fā)展前景，區(qū)域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。 五、資金籌措計(jì)劃 首期股東借款 3 億元，用于支付定金 1000 萬，支付收購保證金 29000 萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計(jì) 3 億元，計(jì)劃使用時(shí)間 67 月份。建議采取買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 14 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與解決方案 一、 宏觀市場風(fēng)險(xiǎn) 1. 房價(jià)下調(diào)的影響 08 年各一線城市均出現(xiàn)市場調(diào)整跡象，特別是一向號(hào)稱房價(jià)堡壘的北京也出現(xiàn)了房價(jià)打折松動(dòng)下降的跡象，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價(jià)依然居高不下的局面。 （ 2） 1 號(hào)公寓 10 月開盤，開盤價(jià) 17000 元 /平米，均價(jià) 18000 元 /平米，爭取在 20xx年 12 月底銷售完畢。 根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的 《朝陽區(qū)奧運(yùn)功能區(qū) “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃》，奧運(yùn)功能區(qū)將形成 “ 一軸奧運(yùn)景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū) ” ，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點(diǎn)任務(wù)等態(tài)勢。 北京商品房價(jià)格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的 20xx 年下半年，仍處于增長趨勢，而且環(huán)比、同比都 在上升，尤其是中心城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。由于該項(xiàng)目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價(jià)相對(duì)較為低廉，另該項(xiàng)目地理位置巨佳，符合本公司收購項(xiàng)目的意向和要求，可考慮對(duì)其進(jìn)行收購后進(jìn)行開發(fā)銷售或部分持有。 第二部分 市場研究 一、 20xx 年上半年北京市總體市場分析 1. 北京市場對(duì)宏觀調(diào)控的反應(yīng) 近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長。國家專項(xiàng)奧運(yùn)投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。 4. 原有戶型需要做改動(dòng) 原有戶型按高檔外 銷公寓設(shè)計(jì)，住宅設(shè)計(jì)以豪華為標(biāo)準(zhǔn)，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的要求，需要對(duì)戶型進(jìn)行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計(jì)。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 13 三、項(xiàng)目收益指標(biāo)（項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表） 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂觀方案 項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目 稅后利潤率 % 稅后利潤率 % 稅后利潤率 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值 12212 萬元 凈現(xiàn)值 18974 萬元 凈現(xiàn)值 25851 萬元 從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得轉(zhuǎn) 讓方的進(jìn)一步讓步，則此項(xiàng)目具有更大的運(yùn)作價(jià)值。 項(xiàng)目客戶定位清晰，價(jià)位便宜，回報(bào)率較高，項(xiàng)目回籠資金快，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 15 前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題，建議公司對(duì)此項(xiàng)目積極投資。計(jì)劃到帳時(shí)間 1112月份。 (3)亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員。 價(jià)格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時(shí)期也在緩慢上漲。 五、 項(xiàng)目購買方式與付款方式 1. 購買股權(quán) 如采用購買股權(quán)方式收購 XX 大廈項(xiàng)目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。 （ 2）轉(zhuǎn)讓傭金： 1000 萬元人民幣 注：競價(jià)者另需提供至少 1 億的資金證明。但二季度與一季度相比有所下降。 (2)小營附近對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工。 項(xiàng)目抵押貸款，評(píng)估 6 億，貸款 3 億，歸還股東借款 3 億元。該 項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價(jià)值較大。 四、現(xiàn)金流分析與解決方案 1. 現(xiàn)金流分析 正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流 正常現(xiàn)金流前期資金壓力大 改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一 轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。 第五部分 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃 一、指導(dǎo)思想 在保證項(xiàng)目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險(xiǎn)。而且，在整個(gè)奧運(yùn)場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級(jí)的配套設(shè)施。上半年， 北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 1 亞運(yùn)村 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書 目 錄 第一部分 項(xiàng)目背景 ............................................................ 3 一、 項(xiàng)目區(qū)位 .............................................................2 1. 地理位置 .........................................................2 2. 交通狀況 .........................................................2 二、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ...........