某大廈項(xiàng)目投資建議書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-06-01 11:34本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】XX大廈項(xiàng)目投資建議書(shū)
【正文】 月開(kāi)始辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建變更手續(xù)，項(xiàng)目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案，地下車庫(kù)開(kāi)始施工設(shè)計(jì) （ 3） 10 月內(nèi)外裝修及地庫(kù)施工招標(biāo)定標(biāo)，施工進(jìn)場(chǎng) XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 11 （ 4） 11 月全面開(kāi)工建設(shè) （ 5） 20xx 年 2 月裝修完成 （ 6） 3 月竣工驗(yàn)收 （ 7） 5 月地庫(kù)完成竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù) （ 8） 5 月配套綠化等工程完成 （ 9） 6 月交房 四、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 （ 1） 9 月辦理公寓 1 預(yù)售證， 10 月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證， 12 月辦理綜合樓預(yù)售證， 3 月辦理車庫(kù)預(yù)售證。 （ 2） 1 號(hào)公寓 10 月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià) 17000 元 /平米，均價(jià) 18000 元 /平米，爭(zhēng)取在 20xx年 12 月底銷售完畢。 （ 3） 2 號(hào)公寓 12 月開(kāi)盤(pán)，起價(jià) 18000 元 /平米，居價(jià) 19000 元 /平米，爭(zhēng)取在 20xx年 6 月銷售完畢。 （ 4） 辦公樓整層銷售，均價(jià) 18000 元 /平米。 （ 5） 車位 1520 萬(wàn) /個(gè)。 五、資金籌措計(jì)劃 首期股東借款 3 億元，用于支付定金 1000 萬(wàn)，支付收購(gòu)保證金 29000 萬(wàn)元（包括銀行、土地、施工方等）合計(jì) 3 億元，計(jì)劃使用時(shí)間 67 月份。 第二期股東借款 5000 萬(wàn)，用于收購(gòu)支付收購(gòu)余款與項(xiàng)目啟動(dòng)資金，計(jì)劃使用時(shí)間78 月份。 項(xiàng)目抵押貸款，評(píng)估 6 億，貸款 3 億，歸還股東借款 3 億元。計(jì)劃到帳時(shí)間 1112月份。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 12 第六部分 投資收益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目銷售測(cè)算 按亞 奧區(qū)域目前的平均 報(bào) 價(jià)及 調(diào)研 分析。 并參 考未 來(lái) 的價(jià)格走向， 并結(jié) 合亞奧區(qū)域目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 XX 大廈 未 來(lái)銷 售價(jià)格的三 個(gè) 方案即： 謹(jǐn)慎 、一般、 樂(lè)觀 。 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂(lè)觀方案 項(xiàng)目 價(jià)格 （元 /平米） 項(xiàng)目 價(jià)格 （元 /平米） 項(xiàng)目 價(jià)格 （元 /平米） 公寓 16000 公寓 18000 公寓 20xx0 寫(xiě)子樓 16000 寫(xiě)子樓 18000 寫(xiě)子樓 20xx0 車位 150000 萬(wàn) /個(gè) 車位 150000 萬(wàn) /個(gè) 車位 150000 萬(wàn) /個(gè) 測(cè) 算 結(jié) 果：（附件：銷售收入測(cè)算表） A、 謹(jǐn)慎 方案 銷 售 總 收入 69394 萬(wàn)元 B、一般方案 銷 售 總 收入 77881 萬(wàn)元 C、 樂(lè)觀 方案 銷 售 總 收入 86368 萬(wàn)元 二、項(xiàng) 目 總 成本、 單 位成本計(jì)算（成本測(cè)算表） 項(xiàng) 目 轉(zhuǎn)讓總 金 額為 億 元。該 億元包含原項(xiàng)目涉及的所有債務(wù)、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本 47970 萬(wàn)元，每平方米可售面 積單 位成本 為 10300 元 /平米。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 13 三、項(xiàng)目收益指標(biāo)（項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表） 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂(lè)觀方案 項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目 稅后利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn)率 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值 12212 萬(wàn)元 凈現(xiàn)值 18974 萬(wàn)元 凈現(xiàn)值 25851 萬(wàn)元 從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目贏利前景比較樂(lè)觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得轉(zhuǎn) 讓方的進(jìn)一步讓步，則此項(xiàng)目具有更大的運(yùn)作價(jià)值。 四、現(xiàn)金流分析與解決方案 1. 現(xiàn)金流分析 正常開(kāi)發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流 正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大 改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一 轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。 改善現(xiàn)金流 的運(yùn)作方案二 寫(xiě)字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 14 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與解決方案 一、 宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1. 房?jī)r(jià)下調(diào)的影響 08 年各一線城市均出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整跡象，特別是一向號(hào)稱房?jī)r(jià)堡壘的北京也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)打折松動(dòng)下降的跡象，市場(chǎng)逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房?jī)r(jià)依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)下降調(diào)整的可能性還是很大的，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)定價(jià)可采取低開(kāi)高走，以求通過(guò)低價(jià)快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。 2. 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目存在項(xiàng)目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問(wèn)題，該問(wèn)題的能否順利解 決，還有待進(jìn)一步研究。 3. 工程問(wèn)題 該項(xiàng)目地下車庫(kù)沒(méi)有建造，建造地下車庫(kù)將影響該項(xiàng)目的交房時(shí)間 4. 遺留違章建筑 該項(xiàng)目北側(cè)遺留一棟約 4000 平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證，無(wú)轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門(mén)里邊，若不購(gòu)買此棟違章建筑，將對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃影響較大，而若購(gòu)買此棟違章建筑，我方將不但按 5000 元 /平米價(jià)格多付出 20xx 萬(wàn)，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問(wèn)題進(jìn)行處理，也比較麻煩。建議采取買下來(lái)，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 第八部分 結(jié)論與建議 該項(xiàng)目地處亞奧核心區(qū)域熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場(chǎng)機(jī)會(huì)好。該 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開(kāi)發(fā)前景決定其潛在價(jià)值較大。 項(xiàng)目客戶定位清晰，價(jià)位便宜，回報(bào)率較高，項(xiàng)目回籠資金快，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 15 前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問(wèn)題，建議公司對(duì)此項(xiàng)目積極投資。 本項(xiàng)目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉(zhuǎn)讓價(jià)格便宜，在市場(chǎng)低迷時(shí)可考慮購(gòu)買此項(xiàng)目，增加公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，對(duì)于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。 湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司 20xx 年 7 月 XX 大廈項(xiàng)目投資建議書(shū) 16 附 件 1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 . 項(xiàng)目立面圖 2. 投資測(cè)算文件 . 規(guī)劃指標(biāo)表； . 靜態(tài)投資測(cè)算表 . 開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃表 . 正常月份 現(xiàn)金流量表
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