某大廈項目投資建議書-資料下載頁
2025-06-01 11:34本頁面
【導(dǎo)讀】XX大廈項目投資建議書
【正文】 月開始辦理項目規(guī)劃報建變更手續(xù)，項目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案，地下車庫開始施工設(shè)計 （ 3） 10 月內(nèi)外裝修及地庫施工招標(biāo)定標(biāo)，施工進(jìn)場 XX 大廈項目投資建議書 11 （ 4） 11 月全面開工建設(shè) （ 5） 20xx 年 2 月裝修完成 （ 6） 3 月竣工驗收 （ 7） 5 月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續(xù) （ 8） 5 月配套綠化等工程完成 （ 9） 6 月交房 四、項目銷售計劃 （ 1） 9 月辦理公寓 1 預(yù)售證， 10 月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證， 12 月辦理綜合樓預(yù)售證， 3 月辦理車庫預(yù)售證。 （ 2） 1 號公寓 10 月開盤，開盤價 17000 元 /平米，均價 18000 元 /平米，爭取在 20xx年 12 月底銷售完畢。 （ 3） 2 號公寓 12 月開盤，起價 18000 元 /平米，居價 19000 元 /平米，爭取在 20xx年 6 月銷售完畢。 （ 4） 辦公樓整層銷售，均價 18000 元 /平米。 （ 5） 車位 1520 萬 /個。 五、資金籌措計劃 首期股東借款 3 億元，用于支付定金 1000 萬，支付收購保證金 29000 萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計 3 億元，計劃使用時間 67 月份。 第二期股東借款 5000 萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間78 月份。 項目抵押貸款，評估 6 億，貸款 3 億，歸還股東借款 3 億元。計劃到帳時間 1112月份。 XX 大廈項目投資建議書 12 第六部分 投資收益評價 一、項目銷售測算 按亞 奧區(qū)域目前的平均 報 價及 調(diào)研 分析。 并參 考未 來 的價格走向， 并結(jié) 合亞奧區(qū)域目前的 發(fā) 展， 我 們 初步 擬 定 XX 大廈 未 來銷 售價格的三 個 方案即： 謹(jǐn)慎 、一般、 樂觀 。 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂觀方案 項目 價格 （元 /平米） 項目 價格 （元 /平米） 項目 價格 （元 /平米） 公寓 16000 公寓 18000 公寓 20xx0 寫子樓 16000 寫子樓 18000 寫子樓 20xx0 車位 150000 萬 /個 車位 150000 萬 /個 車位 150000 萬 /個 測 算 結(jié) 果：（附件：銷售收入測算表） A、 謹(jǐn)慎 方案 銷 售 總 收入 69394 萬元 B、一般方案 銷 售 總 收入 77881 萬元 C、 樂觀 方案 銷 售 總 收入 86368 萬元 二、項 目 總 成本、 單 位成本計算（成本測算表） 項 目 轉(zhuǎn)讓總 金 額為 億 元。該 億元包含原項目涉及的所有債務(wù)、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本 47970 萬元，每平方米可售面 積單 位成本 為 10300 元 /平米。 XX 大廈項目投資建議書 13 三、項目收益指標(biāo)（項目全投資現(xiàn)金流量表） 謹(jǐn)慎 方案 一般 方案 樂觀方案 項目 項目 項目 稅后利潤率 % 稅后利潤率 % 稅后利潤率 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值 12212 萬元 凈現(xiàn)值 18974 萬元 凈現(xiàn)值 25851 萬元 從以上財務(wù)指標(biāo)看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價格上取得轉(zhuǎn) 讓方的進(jìn)一步讓步，則此項目具有更大的運(yùn)作價值。 四、現(xiàn)金流分析與解決方案 1. 現(xiàn)金流分析 正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流 正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大 改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一 轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。 改善現(xiàn)金流 的運(yùn)作方案二 寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。 XX 大廈項目投資建議書 14 第七部分 風(fēng)險評價與解決方案 一、 宏觀市場風(fēng)險 1. 房價下調(diào)的影響 08 年各一線城市均出現(xiàn)市場調(diào)整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現(xiàn)了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預(yù)見房價下降調(diào)整的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。 2. 債務(wù)風(fēng)險 該項目存在項目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問題，該問題的能否順利解 決，還有待進(jìn)一步研究。 3. 工程問題 該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間 4. 遺留違章建筑 該項目北側(cè)遺留一棟約 4000 平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證，無轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項目整體規(guī)劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按 5000 元 /平米價格多付出 20xx 萬，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問題進(jìn)行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。 第八部分 結(jié)論與建議 該項目地處亞奧核心區(qū)域熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場機(jī)會好。該 項目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大。 項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵御風(fēng)險能力強(qiáng)，但XX 大廈項目投資建議書 15 前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題，建議公司對此項目積極投資。 本項目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉(zhuǎn)讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。 湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司 20xx 年 7 月 XX 大廈項目投資建議書 16 附 件 1. 項目基礎(chǔ)資料 . 項目立面圖 2. 投資測算文件 . 規(guī)劃指標(biāo)表； . 靜態(tài)投資測算表 . 開發(fā)銷售計劃表 . 正常月份 現(xiàn)金流量表
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