大廈項目前期營銷推廣建議書-資料下載頁
2025-06-24 21:48本頁面
【正文】 張。國內(nèi)的零售企業(yè)也有較大的動作，北京華聯(lián)、貿(mào)業(yè)百貨等眾多企業(yè)不斷深化和發(fā)展自己的經(jīng)營。重慶本地的企業(yè)也是發(fā)展迅速。正是由于零售業(yè)的發(fā)展，帶動整個市場對商業(yè)的需求迅速增加。（2）市場對戶型、面積等要求更高零售業(yè)的發(fā)展，對商業(yè)需求增加，同時也對商業(yè)物業(yè)提出了新的要求。重慶商業(yè)物業(yè)建設(shè)有很多的問題，戶型不合理、柱點多而密集嚴(yán)重影響了物業(yè)的有效使用。同時也制約人流、物流的組織。百貨往往對經(jīng)營面積都有較大的要求，如解放碑的美美時代百貨、重慶百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨營業(yè)面積都在幾萬平方米。一些超市的面積也在幾千平方米。其對建筑的設(shè)計，商業(yè)的布局都有比較高的要求。（3）投資行為更加謹(jǐn)慎商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險是巨大的，投資者在選擇商業(yè)物業(yè)時，顯得十分謹(jǐn)慎。在選擇一個具體項目時，著重考慮物業(yè)的租賃前景、以及租金水平，這將直接決定了投資回報。同時，商業(yè)易受城市規(guī)劃的影響，因此投資者在選擇商業(yè)時，總是小心謹(jǐn)慎。商業(yè)發(fā)展趨勢評述（1）總體趨勢趨勢一：政府將進(jìn)一步加大監(jiān)管力度重慶的商業(yè)空置面積一直居高不下，到2004年底，商業(yè)空置面積已達(dá)246萬方。降低商業(yè)房空置率將是今明兩年的重點，政府將在商業(yè)用地規(guī)劃、審批上加大力度。趨勢二：社區(qū)商業(yè)將得到蓬勃發(fā)展重慶商業(yè)發(fā)展正處于市中心及次中心商業(yè)共同發(fā)展的時期，商業(yè)主要集中在市級中心和次級中心，規(guī)模大，商圈集購物、休閑、娛樂為一體。經(jīng)過多年的發(fā)展，區(qū)域商圈容量趨向飽和，社區(qū)商業(yè)開始蓬勃發(fā)展。社區(qū)商業(yè)功能比較單一，主要滿足社區(qū)居民的日常生活消費，主要有便利店、社區(qū)超市、干洗店等業(yè)態(tài)。趨勢三：步行街商業(yè)新變化以大型步行街商業(yè)為中心的攤餅式商業(yè)布局，變?yōu)閺娬{(diào)區(qū)域功能的扇頁式發(fā)展思路。步行街這幾年成了重慶商業(yè)的救世主，隨著一個個步行街的形成，創(chuàng)造著重慶零售業(yè)的新紀(jì)錄。但是我們必須看到，形成步行街熱的前提條件正在有所改變。隨著人和及冉家壩住宅區(qū)的形成以及江北城的開發(fā)，重慶的城市發(fā)展空間被大大拓展，而私家車擁有量的日益增加更日新月異地改變著我們的城市，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要跟上城市的發(fā)展步伐，在新興的大型住宅區(qū)，要完成商業(yè)的功能配套，零售商業(yè)只有真正做到方便到家，才能興旺。重慶因為經(jīng)濟還欠發(fā)達(dá)，市民目前的空閑時間多，用于采購食品和日常用品的時間較多，隨著生活節(jié)奏的變化，消費者會越來越考慮出行成本和時間，區(qū)域商圈內(nèi)的食品和日常用品的消費會逐步轉(zhuǎn)移到在家門口解決。趨勢四：管理要規(guī)范化商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)及經(jīng)營權(quán)三權(quán)多已被分離，要使自己的物業(yè)得到更有效的管理，商業(yè)管理公司將扮演重要的角色。外地投資者的加入，使專業(yè)的招商和管理公司成為市場的寵兒。資本的異地流動，只為追求利潤。而只有商業(yè)經(jīng)營才能創(chuàng)造利潤。但找到有信譽、經(jīng)營穩(wěn)定的中小商家，幾乎是國際難題，因為大的國際連鎖店只付低租金或不付租金。又因為商鋪的經(jīng)營是動態(tài)的，需要一個較長的時間去管理，因此此類公司身兼物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營、商務(wù)管理數(shù)職于一身。趨勢五：供需矛盾繼續(xù)存在由于商業(yè)存量較大，未來一定時間段內(nèi)供應(yīng)的增速將大于需求的增長速度，供大于求的現(xiàn)象將普遍存在。趨勢六：新的商業(yè)中心形成城市規(guī)劃使新的商業(yè)中心形成，傳統(tǒng)商圈將受到挑戰(zhàn)。由于傳統(tǒng)商圈商業(yè)物業(yè)的飽和度迅速增大，商業(yè)物業(yè)分布開始迅速向新興商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。趨勢七：營銷難度加大行業(yè)的發(fā)展及開發(fā)水平的提高，將使一些高品質(zhì)、多功能的商業(yè)項目涌現(xiàn)，對已有項目的經(jīng)營或銷售將形成巨大威脅，形成非常激烈的競爭態(tài)勢。趨勢八：特色項目涌現(xiàn)由于競爭的激烈，靠傳統(tǒng)操作方式取勝的可能性越來越小，一些獨具特色的商業(yè)項目將涌現(xiàn)，對供應(yīng)市場形成較大沖擊。趨勢九：市場細(xì)分更加明顯對目標(biāo)客戶群的細(xì)分及產(chǎn)品不斷細(xì)化，針對不同類別人群需求而打造的產(chǎn)品將會越來越多。結(jié)論：從全市商業(yè)物業(yè)的供需情況來看，市場矛盾仍然存在，供大于求的現(xiàn)象有愈演愈烈的趨勢，競爭的激烈使開發(fā)商正面臨嚴(yán)峻考驗，單純從供應(yīng)量的角度來講，市場已無先機可言，商業(yè)項目只有“出奇”才能“制勝”。第二部分 項目概況及SWOT分析 項目概況 三峽大廈始建于10年前，位于新華路42—46號，當(dāng)時的開發(fā)商是長港開發(fā)公司。其占地面積約4970平方米，房屋總面積約為65343平方米，其中裙樓約為33398平方米，1號樓為住宅。設(shè)施設(shè)備為給排水、供電、消防、通風(fēng)管和通訊設(shè)備。項目地處新華路，依坡而建，地勢較為傾斜，但項目本身抬高低層，因此使本項目能在平坦的地基上修建而成。項目動工于十年前，但由于資金等諸多原因的影響，項目至今未能竣工驗收。目前，包括項目主體、外墻裝飾、內(nèi)部裝修以及配套設(shè)施都未完成。、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目占地面積：4970平方米項目建筑面積、 項目地塊描述23 / 23
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