【導讀】名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有200公里，距南。公里，距常州機場60多公里。溧陽古稱平陵,秦建縣制,至今已有2200多年歷史。溧陽現(xiàn)轄制18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),總面。溧陽市是常州境內唯一山水。全市總人口79萬余人，其中非農業(yè)人口約35萬人，占總人口的44%,市區(qū)人口18萬左右。經中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水。溧陽是革命老區(qū),陳毅、粟裕等老一輩革命家曾。新四軍江南指揮部就設在溧陽的水西村。2020年溧陽市國民生產總值較上年增長。工和農民收入水平，社會財富增長明顯。地產業(yè)的進一步繁榮。從過去走過的道路來看，溧陽市經濟發(fā)展成績顯。及儲蓄等指標顯著增長。溧陽市經濟綜合實力的壯大，為。該市進一步發(fā)展打下了良好的經濟基礎。發(fā)展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。發(fā)，第三產業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900. 資取得了新突破。全市進出口總額突破1億美元大關，達。易出口1332萬美元。1000萬元以上"三資"企業(yè)1家。

　　

【正文】 l 8. 可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽提升項目檔次。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設計公司完成，以節(jié)省成本支出。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經營者以及文化素質較高的醫(yī)生、律師、公務員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設計理念，滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結合。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護城河）景觀資源；在內部“造景”，開辟小區(qū)內的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內部造就一個大 花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復式有獨家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活?？傊麄€小區(qū)內上、下、左、右，處處是花園，處處是風景，使花園成為本項目的整體特色。 建筑風格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設計風格。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風格的輕快、休閑特征，達到環(huán)境景觀與室內空間融合的效果。建筑群落與周邊環(huán)境結合渾然天成。 建筑布局應根 據地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。根據本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側可視性佳可以考慮建造 1000. gl zl 8. 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。 大門設置在小區(qū)中部，車庫設置在近門右側，分為地上地下兩層，盡量使車進門就入車庫，小區(qū)內原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直 ，移步換景，衍生至濱河綠化帶。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風格為主基調，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調虛實對比： 自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構件及綠樹一道營造出獨特的室內光影效果。 片狀、貼近自然的輕質構件：木材是最容易使人產生溫暖、親切感覺的天然材料。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質樸的原生美感。 溫暖木質百頁憑添室內外光影變化：木質百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內外光影效果。 小巧的凸陽臺、遮陽構件和露臺上的角鋼構架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進行設計，使立面凹凸有致，光影效果強烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。 景 觀： . gl zl 8. 高端競爭個案皆把環(huán)境景觀提到了應有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產品，景觀設計是項目最最關鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。在小區(qū)內部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。這個中央景觀區(qū)是小 區(qū)內部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產品，在本案的設計中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7 層以下銷售緩慢困境。在面積設計中，根據各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設計理念。 我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政. gl zl 8. 策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控 制單套總價，不宜采用過大房型面積。 以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。 會 所： 高端項目基本都設有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。但可以考慮設置一些陽光會所如：網球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產品速度快，因此在規(guī)劃. gl zl 8. 小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進行規(guī)劃。 別墅： 目前溧陽市場別墅供應量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內。 多層： 多層產品是目前溧陽市場占有量最大的產品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內規(guī)劃部分多層產品。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學上并沒有硬性的指標?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在 項目內規(guī)劃部分花園洋房產品，正好填補市場的空白點。 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000 平方米； . gl zl 8. 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積=36320150002020=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積=30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計算。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 之間，這里按 計算。 假設 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 . gl zl 8. 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花 園 洋 房 建 筑 面 積 = 其 他 物 業(yè) 用 地 面 積 * 容積率=19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于，不能充分利用容積率 結論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 . gl zl 8. 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062 平方米 Y= 5258 平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062 平方米和 5258 平方米。 四、客源定位 結合本項目自身各方面條件和預計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：； 私營業(yè)主、個體經營者 ，企事業(yè)中高層白領、 醫(yī)生、律師、公務員 、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結構：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10 萬～ 30 萬元，月供 20205000 元以 下； 購買模式： 90％以上按揭； . gl zl 8. 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項目，只有在產品的規(guī)劃設計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。 五、價格定位 定價原則與理論 ?房地產定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產定 價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 ?該方法的理論依據是房地產交易中的替代原則。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的既知價格，修正得出待定價的對象房地產最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。 ?作為專業(yè)的房地產投資咨詢公司，我們在充分的市場調研基礎上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進行價格定位。 具體定價方法 . gl zl 8. ?以市場比較定價法來求取房地產的價格時，通常 需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產的價格轉變成了定價對象房地產的價格。其計算公式如下： 待定價對象房地產的價格＝交易實例房地產的價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價格247。交易情況價格 100% 交易日期修正 =定價日期價格247。交易當時價格 100% 區(qū)域因素修正 =對象區(qū)域價格247。實例區(qū)域價格 100% 個別因素修正 =對象房地產價格247。實例房地產價格 100% ?在具體核算定價過程中，我 們擬訂了多個實例交易對象，如 天目國際村、龍泉山莊、嘉豐新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場 等，在對每一個實例交易對象核算出一個定價后，經過加權算術平均并取整后得出我們對本案的價格定位。 銷售單價預估： 我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導致了本案在價格定位上將處于上風 —— 價格較周邊市場增幅為 5%以上。 通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運用房地產定價中的市場比較定價方法，在比較了本項目與周邊高檔住宅市場在地理位置 、發(fā)展前景、產品規(guī)劃、景觀設計、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結合本項目的開發(fā)商實力、自身條件、. gl zl 8. 推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認為，本項目適合并且可以的平均銷售價格為 3400 元 /平方米左右（多層）。 在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調整的策略。 各類型物業(yè)價格預估： 高層： 34003600 元 /平方米 多層： 33003500 元 /平方米 花園洋房： 35003700 元 /平方米 聯(lián)排別墅： 43004500 元 /平方米 商業(yè)： 55006500 元 /平方米 銷售總價預估： 模型一、