【正文】 3年 2023年 2023年 2023年?2023年在各項(xiàng)消費(fèi)中，用于購(gòu)房的消費(fèi)支出同比下降 分點(diǎn)，歸結(jié)原因： ?一是濟(jì)南消費(fèi)者歷經(jīng)多年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化消費(fèi)更加趨于理性； ?二是和近兩年濟(jì)南市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足有關(guān)。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年上半年先后有 5家世界 500強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)濟(jì)南，至此， 500強(qiáng)在濟(jì)總數(shù)已達(dá) 23戶(hù)，泉城魅力初顯。 ?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。 濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 宏觀投資環(huán)境 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值0200400600800100012001400160018002023年 2023年 2023年 2023年 2023年? 濟(jì)南市近五年來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持持續(xù)、 快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭。第四是小飲食。就是每一個(gè)城市應(yīng)該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個(gè)地方不是旅游景區(qū)景點(diǎn)，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場(chǎng)所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。晶都國(guó)際 本案 省政府 省人大 省政協(xié) 文 文 文 文 文 文 建工、山 師、體院、 山大、廣電 大 旅游 商業(yè) 辦公 圖 例 政務(wù) 文 文教 宏觀投資環(huán)境 濟(jì)南城市性質(zhì)及地位 濟(jì)南快速公交線(xiàn)網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟(jì)南BRT線(xiàn)網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導(dǎo)型走廊”。－ － 謹(jǐn)呈濟(jì)南萬(wàn)基置業(yè)有限公司 － － 【 名仕大廈 】 項(xiàng)目發(fā)展提案 提案框架 宏觀投資環(huán)境 SWOT分析及初步定位 項(xiàng)目板塊解析 市場(chǎng)解讀 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 物業(yè)管理建議 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn) 市場(chǎng)概況 第一部分 宏觀投資環(huán)境 對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。 支持型走廊位于二環(huán)路以?xún)?nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。 濟(jì)南城市性質(zhì)及地位 —— 交通 濟(jì)南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場(chǎng)、環(huán)城公園等景區(qū)（點(diǎn)）定為 中央游憩區(qū) 。一個(gè)中央游憩區(qū)大體上需要幾個(gè)要素，第一個(gè)是步行街。第五是各類(lèi)的文化體現(xiàn)。 ? 2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭達(dá)到了近五年來(lái)的最高值，同比增長(zhǎng) ％。 2023年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的 ： ： ： ： ,第二產(chǎn)業(yè)比重上升 。 ?居住成為城市居民消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。 宏觀投資環(huán)境 居民收入與消費(fèi)情況 小結(jié)： 城市居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，購(gòu)房需求加大，但由于市場(chǎng)、政 策、消費(fèi)心理等多種因素影響，住宅市場(chǎng)存在調(diào)整，刺激了商業(yè)地產(chǎn)投資的力度。 ? 居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)家“十一五”規(guī)劃為濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展指明了方向。 提案框架 宏觀投資環(huán)境 SWOT分析及初步定位 項(xiàng)目板塊解析 市場(chǎng)解讀 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 物業(yè)管理建議 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn) 市場(chǎng)概況 市場(chǎng)解讀 第一節(jié) 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第二節(jié) 濟(jì)南市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 一、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析 二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征 三、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析 市場(chǎng)概況小結(jié) 城市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大 城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響 市場(chǎng)解讀 第一節(jié) 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 市場(chǎng)概況小結(jié) 城市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大 城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響 ?2023年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ， 2023年全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %。 ?2023年 18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng) %，其中住宅完成 ，與去年同期持平，占全部投資的 %，仍舊是房地產(chǎn)投資的主體，但所占比重比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。 疏中 東拓 西進(jìn) 北跨 南控 泉城核心商務(wù)圈 ? 濟(jì)南市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)遵循城市規(guī)劃十字總體戰(zhàn)略。 本項(xiàng)目 ? 泉城核心商務(wù)圈擁有良好的人文環(huán)境、優(yōu)美的自然環(huán)境，是商業(yè)投資之首選區(qū)間。 ? 住宅投資增長(zhǎng)迅速，寫(xiě)字樓投資相對(duì)趨緩。 2023年國(guó)家先后出臺(tái)了一系列針對(duì)商品房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快的重大調(diào)控措施， 18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，其中住宅完成額與去年同期持平，辦公樓投資完成 ，同比增長(zhǎng) %，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始回暖，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。2023年 18月份，寫(xiě)字樓完成投資額 ，同比增長(zhǎng)了%，同時(shí)，隨著政策的不斷調(diào)整和科技、金融、貿(mào)易等方面突飛猛進(jìn)的發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需增長(zhǎng)將進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。世紀(jì)財(cái)富中心 350000 現(xiàn)房 東部高新區(qū) 售 ? 目前超過(guò) 1萬(wàn)平米較大規(guī)模的寫(xiě)字樓有近 10個(gè)，均采用“只售不租”營(yíng)銷(xiāo)模式，目前濟(jì)南超過(guò) 10萬(wàn)㎡以上的寫(xiě)字樓盤(pán)已經(jīng)超過(guò)三個(gè)，如：三慶世紀(jì)財(cái)富中心、環(huán)?？萍紙@國(guó)際商務(wù)中心和東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，目前均在對(duì)外發(fā)售中。 房地產(chǎn)投資平均每年以 20%左右的速度增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓近幾年的投資趨勢(shì)有小幅回落， 2023年的投資勢(shì)頭看好，對(duì)于以二、三產(chǎn)業(yè)為主力產(chǎn)業(yè)的城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)投資的不斷增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展空間。 當(dāng)前 濟(jì)南市寫(xiě)字樓在租售樓盤(pán) 中，其建筑形態(tài)絕大部分 為高層，如明珠國(guó)際商務(wù) 港、金龍大廈、銀座數(shù)碼 廣場(chǎng)和歷東商務(wù)大廈等； 其次是小高層和多層。 市場(chǎng)總量最少，檔次偏低。 據(jù)目前市場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)顯示，除今年新 入市的少量寫(xiě)字樓樓盤(pán)外，在售寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售率 50%以上， 銷(xiāo)售率超過(guò) 70%的寫(xiě)字樓占總數(shù)的 2/3，多數(shù)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售已 近尾聲，這表明了目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有較大的需求缺口。 ? 項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。 二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征 ● 戶(hù)型分割特點(diǎn) ? 戶(hù)型選擇寬泛。部分商住兩用式戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，如東環(huán)國(guó)際商務(wù)港 C、 D座，戶(hù)型設(shè)計(jì)壓抑，采光差；三慶匯文軒戶(hù)型設(shè)計(jì)較好，但內(nèi)部通道空間顯得比較擁擠。 濟(jì)南市在售寫(xiě)字樓均價(jià)在 60006500元 /㎡之間，位于市中心區(qū)域板塊的寫(xiě)字樓均價(jià)約為 9000元 /㎡ 。 銀苑 均價(jià) 元 /㎡ 5100 6150 7000 3000 6600 10000 7000 三 、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊劃分及對(duì)比分析 濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)四大集聚板塊 ? A區(qū) 東部高新區(qū) ：濟(jì)南東部高新科技開(kāi)發(fā)區(qū) ? B區(qū) 中央商務(wù)區(qū) ：經(jīng)十路 文化西路 濼源大街