【正文】 1 . 1 7 0 . 5 1 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 9 2 0 . 7 6 0 . 5 0 0 . 9 1 2 . 4 22022 年 7月2022 年 8月2022 年 9月2022 年10 月2022 年11 月2022 年12 月2022 年 1月2022 年 2月2022 年 3月表 1： XX州房產(chǎn)市場近期各月供求狀況表 ——寶名市場部數(shù)據(jù) 4月份最新成交量為 萬平方米 Copyright 169。 一直以來， XX州市場的純商業(yè)和辦公類物業(yè)一直處于不慍不火的狀態(tài)。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 綜合分析， 本案應(yīng)選擇 “ 數(shù)量導(dǎo)向型 ” 盈利模式，實現(xiàn) “ 容積率最大化 ” w價值利用 1/XX州普遍的置業(yè)心理表現(xiàn)為 “ 價格超敏感型 ” ； 2/對于商辦類物業(yè)，犧牲面積對產(chǎn)品品質(zhì)的提升有限； 3/面積問題是房地產(chǎn)整體利潤率的核心問題 . 老方案 / 容積率 建面約 51000 VS 新方案 / 容積率 建面 57800 √ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 壹 / 做什么？ ——市場分析與項目定位 Copyright 169。 地處 XX州市中心商圈 ， 西靠交通銀行 ， 南鄰步行街戶部山綜合歷史街區(qū) ， 東面是 XX州第一座高檔商務(wù)寫字樓 ——泛亞大廈 ， 北至電信大樓電訊一條街 、 中央百大 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 項目名稱： 冠誠置業(yè) 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 徐州寶名的合作伙伴及經(jīng)典項目 前期策劃項目 : 上海綠地集團(tuán) 綠地世紀(jì)城 [徐州市 ] 江蘇華隆房地產(chǎn) 東坡文化城 [徐州市 ] 營銷代理項目 : 浙江環(huán)宇集團(tuán) 環(huán)宇 公司已成功開拓江蘇連云港、徐州市場及邳州新沂等縣市市場；安徽宿州、淮北市場；山東淄博等市場，服務(wù)業(yè)態(tài)涉及城市 CBD商務(wù)、大型城市綜合體、高端別墅項目以及各類主題地產(chǎn) 。 集團(tuán)旗下 —上寶名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 連續(xù)四年被評為上海營銷代理 20強(qiáng)企業(yè)“ 金橋獎 ” 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ ///////X州 X大廈開發(fā)思路與產(chǎn)品構(gòu)想 /////// [領(lǐng)冠 ’ 2022] Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 關(guān)于寶名 上海寶名國際大廈 Copyright 169。 集團(tuán)投資開發(fā)的海南 3000畝 “白金海岸 ” 項目成為 20222022年上海最暢銷的外地旅游地產(chǎn)項目之一 . Copyright 169。 2022/2022/2022年度 連續(xù)三年榮膺徐州地產(chǎn)風(fēng)云榜 “ 最佳營銷機(jī)構(gòu) ” . 徐州寶名房地產(chǎn)咨詢有限公司 Xuzhou Brawman RealEstate Consultant Co.,Ltd ADD/徐州市泛亞大廈 2022室 TEL/051683704000 Copyright 169。銀河綠苑 [宿州市 ] 徐州金正基房地產(chǎn) 一品觀邸 [徐州市 ] 江蘇華隆房地產(chǎn) 財富大廈 [徐州市 ] 山東齊銀房地產(chǎn) 齊銀 .瑞泉陽光 [淄博市 ] 連云港天順房地產(chǎn) 天順 .劍橋映象 [連云港市 ] 江蘇恒嘉置業(yè) 恒嘉國際城 [徐州市 ] 江蘇隆章房地產(chǎn) 匯龍國際花園 [邳州市 ] 江蘇華航集團(tuán) 名人世家別墅 [連云港市 ] 淮北南北行投資 相王國際廣場 [淮北市 ] 江蘇黎明房地產(chǎn) 黎明 .錦繡豪庭 [邳州市 ] 江蘇百力房地產(chǎn) 百力 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ Copyright 169。 XX大廈 建設(shè)地址： XX州市云龍區(qū)彭城路 6號 建設(shè)規(guī)模： 項目總占地 ,容積率 ， 建筑密度 55%；建筑限高 120米 。 這四個數(shù)據(jù)，非常重要 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 房地產(chǎn)開發(fā)的兩大贏利模式 資本逐利的共性和終極目標(biāo)，是追求投資利潤最大化。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 但是 ,僅僅是 “ 數(shù)量導(dǎo)向 ” 策略 ， 不足以直面項目當(dāng)前面臨的市場壓力 ! Copyright 169。此前項目比如財富廣場、恒茂大廈、帝都大廈都如此，去化不暢甚至?xí)霈F(xiàn) 辦公與住宅的價格倒掛 的現(xiàn)象。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 徐州2 0 0 6 年至2 0 0 8 年辦公樓成交均價4200440046004800500052002022上半年 2022下半年 2022上半年 2022下半年 2022年成交均價（元/ ㎡）表 2： 2022年至 2022年 XX州寫字樓成交均價 2022年市場回暖，價格有所上升 Copyright 169。近期龍商天驕項目的推出，引發(fā)了相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)者關(guān)注。 Copyright 169。 地塊名稱 競得企業(yè) 土地座落 規(guī)劃用途 出讓面積 土地指標(biāo) 單位地價 土地總價 20226＃ XX州瑞龍 /星辰房產(chǎn) 東至解放路，西與南至規(guī)劃地塊邊線，北至蓮花井巷 A地塊商住 B地塊商辦 容積率 ≤ ，建筑密度≤45% ，綠地率 ≥20% ，總建筑面積約 777 萬 /畝 6680 萬元 202234 南京中央商場股份 淮海路南，青年路北，中山路東，彭城路西 商場 /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 B地塊 , 總建筑面積 C地塊 , 總建筑面積≤ 萬平方米 ,高度 ≤200米 萬 /畝 10000 萬元 202237 江蘇蘇寧置業(yè)有限公司 彭城路東，河清路南，淮海路北 商場 /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 A地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤60%, 高度 ≥150 米 B地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤25%, 綠地率 ≥120% 萬 /畝 11100 萬元 表 6：項目主要后續(xù)競爭地塊數(shù)據(jù) Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 搞好 3 個關(guān)系 綜合本地塊現(xiàn)狀和 SWOT分析，我司認(rèn)為，在確定產(chǎn)品之前先要理好 3個關(guān)系： 1/項目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系； （檔次定位） 2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系 ；（產(chǎn)品互補(bǔ)） 3/純辦公業(yè)態(tài)相對滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系 ；（分階段