【正文】 － － 謹呈濟南萬基置業(yè)有限公司 － － 【 名仕大廈 】 項目發(fā)展提案 提案框架 宏觀投資環(huán)境 SWOT分析及初步定位 項目板塊解析 市場解讀 營銷推廣思路 物業(yè)管理建議 寫字樓 市場分析 房地產(chǎn) 市場概況 第一部分 宏觀投資環(huán)境 對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風。 提案框架 宏觀投資環(huán)境 SWOT分析及初步定位 項目板塊解析 市場解讀 營銷推廣思路 物業(yè)管理建議 寫字樓 市場分析 房地產(chǎn) 市場概況 濟南城市發(fā)展定位 濟南 宏觀投資環(huán)境 ?連接京津冀經(jīng)濟區(qū)、長江 三角洲經(jīng)濟區(qū)的京滬沿線經(jīng) 濟發(fā)展軸上的重要交通樞紐 和物流中心 ?黃河下游的經(jīng)濟中心、金 融中心、文化中心 ?山東的政治中心 濟南市 濟南城市性質(zhì)及地位 宏觀投資環(huán)境 ? 山東省的政治、經(jīng)濟、文化、科教和旅游中心； ? 濟南成為全國首個 BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列。 縣西巷 泉城廣場北側(cè)改造 芙容街、曲水亭街改造 銀座 晶都國際 本案 省政府 省人大 省政協(xié) 文 文 文 文 文 文 建工、山 師、體院、 山大、廣電 大 旅游 商業(yè) 辦公 圖 例 政務 文 文教 宏觀投資環(huán)境 濟南城市性質(zhì)及地位 濟南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導型走廊”。 支持型走廊位于二環(huán)路以內(nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、 經(jīng)七路 和經(jīng)十路，其中北園大街、 經(jīng)七路適合建設 BRT系統(tǒng) ；南北向的緯十二路、緯二路、 歷山路 、二環(huán)東路中，緯二路是建設 BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。 2023年 ，濟南市修建８條城區(qū)道路，總長度共計４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里； 經(jīng)七路（ＢＲＴ程）， 主干路，１０．４公里 濟南城市性質(zhì)及地位 —— 交通 濟南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場、環(huán)城公園等景區(qū)（點）定為 中央游憩區(qū) 。 包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū) —— 泉城路 —— 南門地區(qū)的濟南中心商業(yè)區(qū)。 鏈接： 中央游憩區(qū)（ RBD， Recreational Business District），國外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個城市應該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個地方不是旅游景區(qū)景點，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個中央游憩區(qū)大體上需要幾個要素，第一個是步行街。第二是有娛樂場所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。 中央游憩區(qū) 濟南城市性質(zhì)及地位 —— 旅游 三團三廊 天圓地方 濟南城市性質(zhì)及地位 —— 商業(yè) 泉城廣場北側(cè)改造規(guī)劃 濟南城市性質(zhì)及地位 —— 商業(yè) ? 濟南快速 2023年 2月提交市政府批準的 《 濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 》確定濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），其中將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心。 ? 2023年 3月中旬公示的濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設計方案，規(guī)劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 ，有Ａ、Ｂ兩套設計方案，均采用“三團三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。 濟南城市經(jīng)濟發(fā)展概況 宏觀投資環(huán)境 國內(nèi)生產(chǎn)總值0200400600800100012001400160018002023年 2023年 2023年 2023年 2023年? 濟南市近五年來的國民經(jīng)濟一直保持持續(xù)、 快速、健康的發(fā)展勢頭。 ? 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長勢頭達到了近五年來的最高值，同比增長 ％。 ? 目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，濟南市 2023年前三季度 GDP為 ,比去年同比增長 %；人均工資收入同比增長 %。 濟南市一、二、三產(chǎn)業(yè)歷年發(fā)展比例 02004006008001978年 1985年 1990年 1995年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)單位 :億元 濟南城市經(jīng)濟發(fā)展概況 ?作為省會城市，濟 南以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)高于第二產(chǎn)業(yè)顯示城市的商業(yè)化程度較高，并逐年增長，在一定程度上也增加了對寫字樓的需求。 ?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進展。 2023年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的 ： ： ： ： ,第二產(chǎn)業(yè)比重上升 。 ?全年現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重為 %。 宏觀投資環(huán)境 歷年外商在濟投資情況281513179941097524975711801000020230300004000050000600001999年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：萬美元 濟南城市經(jīng)濟發(fā)展概況 宏觀投資環(huán)境 ? 外商投資逐年增長 , 外來企業(yè)對中高檔物業(yè)消化能力強。 ? 據(jù)統(tǒng)計， 2023年上半年先后有 5家世界 500強企業(yè)落戶濟南，至此， 500強在濟總數(shù)已達 23戶，泉城魅力初顯。 ?居住成為城市居民消費的熱點之一。 ?2023年末城市居民人均住宅使用面積 ，比上年增加。 宏觀投資環(huán)境 居民收入與消費情況 ?2023年，實現(xiàn)社會消費品零 售總額 ，增幅逐季升 高，城市市區(qū)居民（非農(nóng)業(yè)） 人均可支配收入和人均消費性 支出分別達到 12023元和 8581 元， 分別增長 % 和 %。 050001000015000202301978年 1990年 1999年 2023年 2023年人均收入與消費性支出人均可支配收入 人均消費性支出城市居民人均住宅面積1617181920