【正文】 求并不急切，他們看好項目所處區(qū)域的價值，也意識到東山區(qū)域土地資源的珍貴，看中該項目的升值潛力大或保值能力高，買來自住或投資，以求更大回報。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 13 ⑺在附近辦公司的外來人士。 ⑸在五羊新城、天河、環(huán)市路、花園、世貿區(qū)域工作的高級白領階層 基于項目所處位臵與以上區(qū)域便捷的交通網絡，他們有理由在該區(qū)選擇一個環(huán)境好，檔次高但價格不太貴的精品住宅，已有的完善市政交通設施，大大增強了他們對區(qū)域的信心，使其在享受高素質生活的同時，不再需要支付昂貴的上下班時間成本。這批人對該區(qū)感情深厚，故臵業(yè)時不愿離開本區(qū)域。他們懂得享受生活，對住宅的最基本要求是環(huán)境，選擇在城市中心，但又旺中帶靜，交通方便，內外環(huán)境優(yōu)越的的小區(qū)住宅。 ? 客戶關注重點： 該客戶群體對物業(yè)的需求關注不是單純價格比較，他們更關注的是項目的綜合素質，如區(qū)位價值、產品的品質、生活的品位、業(yè)主的素質、享受的服務 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 11 等等，他們會理性地分析項目的性價比。 —— 追求高品位生活享受的需要。 故此，在項目形象定位既應揚長避短，抓住市民對老城區(qū)戀戀不舍及向往綠化小區(qū)住宅的心態(tài)，帶給客戶一種“既享周邊完善配套，又有高質素內部居庭”的生活環(huán)境，又要從競爭對手的包圍中突圍而出，加強市場認識度。所以，根據本項目“市中心、高品質、超前規(guī)劃、豪宅小區(qū)”的特點，結合目標顧客層的居住需求品位，敝司以“尊享超然〃傲世不凡”作為項目的形象訴求，建議將本項目取名為“ 力迅〃御花園 ”，并且以此項目名稱作為切入點，構筑本項目的原創(chuàng)主題概念： 東山區(qū)標志性豪宅小區(qū) 二十一世紀豪宅典范 力迅 〃御花園 尊享超然〃傲世不凡 2 形象廣告訴求： 項目所處區(qū)域為大部分市民所熟悉，社區(qū)配套完善，生活方便舒適。 ③由于本項目的成本、規(guī)劃等條件均使本項目必須營造成高檔次的“豪宅”，但由于本項目周邊環(huán)境景觀所限，欠缺具備豪宅的先天條件，在對外宣傳推廣上會有一定的限制； 解決方法： 由于外圍環(huán)境的欠 缺，故須加強項目自身的綜合素質，如建造豪華的會所、精致氣派的園林綠化、周全的物業(yè)管理齊全、前衛(wèi)的配套設施等，從而營造市中心大型園林豪宅，削弱周邊環(huán)境不佳的影響。 〃會所配套優(yōu)勢 本項目具有市區(qū)內罕有的 6000m2 園林式豪華會所，大大提升了項目的檔次，利于吸引客戶。 ⑷交通優(yōu)勢 本項目位于東風路旁，臨近中山路、內環(huán)路、地鐵等交通干線，交通十分便利。 ：以 150 M2— 200 M2 左右的躍式住宅為主，結合有 200 M2— 300 M2復式住宅相連單位，少量 70 M2精品單位；兩梯兩戶 ，立體花園結構； 15000M2小區(qū)園林由國際名師貝爾高林設計，融入跨空間、多層次的設計概念；同時擁有微型高爾夫果嶺，住客既可享受探桿樂趣，有可飽覽高爾夫場景色： 6m— 9m，大堂門柱高達 10 米，市內罕見，盡顯豪宅典范； 6000 M2 園林式豪華會所。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 1 前 言 經與貴司就福今東路項目 （擬稱：力迅〃御花園） 的銷售策劃代理事宜初步接觸，我們就本項目的各方面特性，項目的整體項目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項小組，以專業(yè)的市場調研為基礎、以獨到的見解為指引、以科學的操作為手段、以利潤最大化為目的、根據整體市場的現狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項目的開發(fā)意圖，并令本項目為貴司在房地產開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務求使之成為廣州市房地產市場中廿一世紀新概念豪宅的典范。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學） 中學： 省一級 —— 四所（育才中學、市 7 中、市 48 中、培正中學）； 小學：省一級 —— 東風東小學； 區(qū)一級 —— 水均崗小學； 梅花村小學、育英小學； 幼兒園：省一級 —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼兒園、省幼兒園） 廣鐵第二幼兒園、省外經委幼兒園 醫(yī)療設施：三所 —— 廣鐵醫(yī)院、東山區(qū)第一中醫(yī)院、廣空醫(yī)院 商場設施：廣州王府井百貨、東峻百貨、東山百貨、農林下路商業(yè)街、梅花村商場 肉菜市場：福今肉菜市場、農林肉菜市場、梅花村肉菜市場 娛樂設施：東峻荷里活東、藝星 KTV、非洲吧 、歡樂時光 餐飲設施：東方皇宮、富林飯店、阿一鮑魚、王府大酒樓、綠茵閣、麥當勞 政府機關：省人大、東山區(qū)政府、廣州軍區(qū)司令部、省外經委、羊城晚報社 辦公設施：廣發(fā)金融大廈、廣東金橋會計師事務所 交通配套：北臨東西走向的東風東路，坐擁東風路、內環(huán)路、地鐵交通便利； 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 4 福今東項目周邊公交線路表 車號 線路 車號 線路 2 錦城花園 —— 泮溪酒家 185 機場路 —— 廣州東站 18 二沙島 —— 華景新城 189 華保花園 —— 瑤臺 22 廣衛(wèi)路 —— 華工 224 廣衛(wèi)路 —— 世界大觀 37 農林下路 —— 赤沙 229 華工大 —— 南方大廈 41 廣衛(wèi)路 —— 廣州東站 261 草暖公園 —— 魚珠 42 天河公交車總站 —— 西華路尾 283 羅沖圍 —— 廣州東站 54 越秀南 —— 燕墉生活區(qū) 293 珠江新城 —— 廣衛(wèi)路 56 天平架 —— 光塔路 517 廣衛(wèi)路 —— 石化生活區(qū) 60 廣州東站 —— 中大碼頭 542 怡景新村 —— 瑞寶鄉(xiāng) 62 廣州東站 —— 西村 548 世界大觀 —— 昌崗中站 85 沙河 —— 中山八路 550 廣州火車站 —— 世界大觀 551 南石頭 —— 廣州東站 2 夜 天河公交車站 —— 如意 坊 ： 項目 售樓面積 戶型 總銷售面 積 (M2) 比例(％ ) 套數 套數比例 (％ ) 1 74M2 二廳二房 4700 64 2 100 M2一 140 M2 二廳三房 32700 264 3 160 M2— 200 M2 二廳四房 48000 298 4 190 M2— 290 M2 復式 (帶空中花園 ) 2500 12 5 230 M2— 320 M2 并聯單元 (頂層、帶空中花園 ) 1700 6 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 5 二、項目優(yōu)劣勢分析 ㈠優(yōu)勢分析 ⑴發(fā)展商優(yōu)勢 有豐富的房地產開發(fā)經驗，曾開發(fā)的市中心項目 —— 僑力大廈也正處于熱銷階段，對開發(fā)豪宅物業(yè)有相當科學、理性的開發(fā)理念，能客觀地看待項目本身的優(yōu)劣及市場狀況，有能力將項目提升于一般豪宅的水準之上，并創(chuàng)意性地提升項目的品位、檔次和附加值，這有利于增強對項目潛在客戶的吸引力。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 6 ⑸生活配套優(yōu)勢 位于新老城市中心的交匯處，且毗鄰天河商務中心、環(huán)市中商貿圈及東山商業(yè)走廊，生活、商業(yè)配套相當成熟。 〃建筑外型優(yōu)勢 項目為東風東路上罕有的高檔住宅小區(qū)，建筑外型挺拔，曲線流動，形象鮮明，可成為東風路上乃至廣州市的標志性物業(yè)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園