【正文】 求并不急切，他們看好項(xiàng)目所處區(qū)域的價(jià)值，也意識(shí)到東山區(qū)域土地資源的珍貴，看中該項(xiàng)目的升值潛力大或保值能力高，買來自住或投資，以求更大回報(bào)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 ⑺在附近辦公司的外來人士。 ⑸在五羊新城、天河、環(huán)市路、花園、世貿(mào)區(qū)域工作的高級(jí)白領(lǐng)階層 基于項(xiàng)目所處位臵與以上區(qū)域便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，他們有理由在該區(qū)選擇一個(gè)環(huán)境好，檔次高但價(jià)格不太貴的精品住宅，已有的完善市政交通設(shè)施，大大增強(qiáng)了他們對(duì)區(qū)域的信心，使其在享受高素質(zhì)生活的同時(shí)，不再需要支付昂貴的上下班時(shí)間成本。這批人對(duì)該區(qū)感情深厚，故臵業(yè)時(shí)不愿離開本區(qū)域。他們懂得享受生活，對(duì)住宅的最基本要求是環(huán)境，選擇在城市中心，但又旺中帶靜，交通方便，內(nèi)外環(huán)境優(yōu)越的的小區(qū)住宅。 ? 客戶關(guān)注重點(diǎn)： 該客戶群體對(duì)物業(yè)的需求關(guān)注不是單純價(jià)格比較，他們更關(guān)注的是項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，如區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品的品質(zhì)、生活的品位、業(yè)主的素質(zhì)、享受的服務(wù) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 11 等等，他們會(huì)理性地分析項(xiàng)目的性價(jià)比。 —— 追求高品位生活享受的需要。 故此，在項(xiàng)目形象定位既應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民對(duì)老城區(qū)戀戀不舍及向往綠化小區(qū)住宅的心態(tài)，帶給客戶一種“既享周邊完善配套，又有高質(zhì)素內(nèi)部居庭”的生活環(huán)境，又要從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的包圍中突圍而出，加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)度。所以，根據(jù)本項(xiàng)目“市中心、高品質(zhì)、超前規(guī)劃、豪宅小區(qū)”的特點(diǎn)，結(jié)合目標(biāo)顧客層的居住需求品位，敝司以“尊享超然〃傲世不凡”作為項(xiàng)目的形象訴求，建議將本項(xiàng)目取名為“ 力迅〃御花園 ”，并且以此項(xiàng)目名稱作為切入點(diǎn)，構(gòu)筑本項(xiàng)目的原創(chuàng)主題概念： 東山區(qū)標(biāo)志性豪宅小區(qū) 二十一世紀(jì)豪宅典范 力迅 〃御花園 尊享超然〃傲世不凡 2 形象廣告訴求： 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榇蟛糠质忻袼煜ぃ鐓^(qū)配套完善，生活方便舒適。 ③由于本項(xiàng)目的成本、規(guī)劃等條件均使本項(xiàng)目必須營造成高檔次的“豪宅”，但由于本項(xiàng)目周邊環(huán)境景觀所限，欠缺具備豪宅的先天條件，在對(duì)外宣傳推廣上會(huì)有一定的限制； 解決方法： 由于外圍環(huán)境的欠 缺，故須加強(qiáng)項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì)，如建造豪華的會(huì)所、精致氣派的園林綠化、周全的物業(yè)管理齊全、前衛(wèi)的配套設(shè)施等，從而營造市中心大型園林豪宅，削弱周邊環(huán)境不佳的影響。 〃會(huì)所配套優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目具有市區(qū)內(nèi)罕有的 6000m2 園林式豪華會(huì)所，大大提升了項(xiàng)目的檔次，利于吸引客戶。 ⑷交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于東風(fēng)路旁，臨近中山路、內(nèi)環(huán)路、地鐵等交通干線，交通十分便利。 ：以 150 M2— 200 M2 左右的躍式住宅為主，結(jié)合有 200 M2— 300 M2復(fù)式住宅相連單位，少量 70 M2精品單位；兩梯兩戶 ，立體花園結(jié)構(gòu)； 15000M2小區(qū)園林由國際名師貝爾高林設(shè)計(jì)，融入跨空間、多層次的設(shè)計(jì)概念；同時(shí)擁有微型高爾夫果嶺，住客既可享受探桿樂趣，有可飽覽高爾夫場(chǎng)景色： 6m— 9m，大堂門柱高達(dá) 10 米，市內(nèi)罕見，盡顯豪宅典范； 6000 M2 園林式豪華會(huì)所。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1 前 言 經(jīng)與貴司就福今東路項(xiàng)目 （擬稱：力迅〃御花園） 的銷售策劃代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設(shè)施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學(xué)） 中學(xué)： 省一級(jí) —— 四所（育才中學(xué)、市 7 中、市 48 中、培正中學(xué)）； 小學(xué)：省一級(jí) —— 東風(fēng)東小學(xué)； 區(qū)一級(jí) —— 水均崗小學(xué)； 梅花村小學(xué)、育英小學(xué)； 幼兒園：省一級(jí) —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼兒園、省幼兒園） 廣鐵第二幼兒園、省外經(jīng)委幼兒園 醫(yī)療設(shè)施：三所 —— 廣鐵醫(yī)院、東山區(qū)第一中醫(yī)院、廣空醫(yī)院 商場(chǎng)設(shè)施：廣州王府井百貨、東峻百貨、東山百貨、農(nóng)林下路商業(yè)街、梅花村商場(chǎng) 肉菜市場(chǎng)：福今肉菜市場(chǎng)、農(nóng)林肉菜市場(chǎng)、梅花村肉菜市場(chǎng) 娛樂設(shè)施：東峻荷里活東、藝星 KTV、非洲吧 、歡樂時(shí)光 餐飲設(shè)施：東方皇宮、富林飯店、阿一鮑魚、王府大酒樓、綠茵閣、麥當(dāng)勞 政府機(jī)關(guān)：省人大、東山區(qū)政府、廣州軍區(qū)司令部、省外經(jīng)委、羊城晚報(bào)社 辦公設(shè)施：廣發(fā)金融大廈、廣東金橋會(huì)計(jì)師事務(wù)所 交通配套：北臨東西走向的東風(fēng)東路，坐擁東風(fēng)路、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4 福今東項(xiàng)目周邊公交線路表 車號(hào) 線路 車號(hào) 線路 2 錦城花園 —— 泮溪酒家 185 機(jī)場(chǎng)路 —— 廣州東站 18 二沙島 —— 華景新城 189 華保花園 —— 瑤臺(tái) 22 廣衛(wèi)路 —— 華工 224 廣衛(wèi)路 —— 世界大觀 37 農(nóng)林下路 —— 赤沙 229 華工大 —— 南方大廈 41 廣衛(wèi)路 —— 廣州東站 261 草暖公園 —— 魚珠 42 天河公交車總站 —— 西華路尾 283 羅沖圍 —— 廣州東站 54 越秀南 —— 燕墉生活區(qū) 293 珠江新城 —— 廣衛(wèi)路 56 天平架 —— 光塔路 517 廣衛(wèi)路 —— 石化生活區(qū) 60 廣州東站 —— 中大碼頭 542 怡景新村 —— 瑞寶鄉(xiāng) 62 廣州東站 —— 西村 548 世界大觀 —— 昌崗中站 85 沙河 —— 中山八路 550 廣州火車站 —— 世界大觀 551 南石頭 —— 廣州東站 2 夜 天河公交車站 —— 如意 坊 ： 項(xiàng)目 售樓面積 戶型 總銷售面 積 (M2) 比例(％ ) 套數(shù) 套數(shù)比例 (％ ) 1 74M2 二廳二房 4700 64 2 100 M2一 140 M2 二廳三房 32700 264 3 160 M2— 200 M2 二廳四房 48000 298 4 190 M2— 290 M2 復(fù)式 (帶空中花園 ) 2500 12 5 230 M2— 320 M2 并聯(lián)單元 (頂層、帶空中花園 ) 1700 6 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 ㈠優(yōu)勢(shì)分析 ⑴發(fā)展商優(yōu)勢(shì) 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾開發(fā)的市中心項(xiàng)目 —— 僑力大廈也正處于熱銷階段，對(duì)開發(fā)豪宅物業(yè)有相當(dāng)科學(xué)、理性的開發(fā)理念，能客觀地看待項(xiàng)目本身的優(yōu)劣及市場(chǎng)狀況，有能力將項(xiàng)目提升于一般豪宅的水準(zhǔn)之上，并創(chuàng)意性地提升項(xiàng)目的品位、檔次和附加值，這有利于增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目潛在客戶的吸引力。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 ⑸生活配套優(yōu)勢(shì) 位于新老城市中心的交匯處，且毗鄰天河商務(wù)中心、環(huán)市中商貿(mào)圈及東山商業(yè)走廊，生活、商業(yè)配套相當(dāng)成熟。 〃建筑外型優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目為東風(fēng)東路上罕有的高檔住宅小區(qū)，建筑外型挺拔，曲線流動(dòng)，形象鮮明，可成為東風(fēng)路上乃至廣州市的標(biāo)志性物業(yè)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園