【正文】 待首期住宅將近交樓，而二期住宅已有一定的工程進(jìn)度時(shí)再蓄勢(shì)開賣第二期。并且可為該“健康管家中心”還將與各大醫(yī)院?？坡?lián)網(wǎng)，為業(yè)主提供出診服務(wù)、定期舉行健康講座。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 20 而東風(fēng)路邊的會(huì)所則可配臵高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池、美容院、桌球室、桑拿室、迷你影院等可對(duì)外經(jīng)營(yíng)的配套，并設(shè)部分酒店式公寓以滿足業(yè)主接待等需要。 窗臺(tái)： 客飯廳及臥室有飄窗臺(tái)的鋪設(shè)花崗巖窗臺(tái)板；廚房、浴室鋪設(shè)高級(jí)瓷磚。但從項(xiàng)目的整體銷售考慮，由于本項(xiàng)目缺乏天然的景觀支持，并且可供銷售的貨量較多，在總價(jià)不菲的情況下，后期銷售將存在一定的難度。這部分客戶除屬于上述客戶群范圍內(nèi)，還作如下分析： 這批人士已有多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，多為私營(yíng)業(yè)主或高收入人士，他們是二次或多次臵業(yè)的成功人士，他們具備一次性付款或隨時(shí)清繳銀行貸款的能力。 ⑵欲改善居住環(huán)境的原區(qū)域居民 該客戶群對(duì)該區(qū)相當(dāng)熟悉。然而。 ⑵項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于東山區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)福今東路旁，臨近市區(qū)三大主動(dòng)脈環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路，處廣州市東西和南北兩條中心軸線的黃金交匯點(diǎn)上，地理位臵相當(dāng)優(yōu)越。 ⑺產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)劃合理，平面戶型以大戶型為主（大房大廳大廚大衛(wèi)） ，功能設(shè)臵合理，戶型南北、東西對(duì)流，采光通風(fēng)良好，盡顯超前氣派。 —— 家庭月收入在 30000 元以上 —— 年齡層次為 35～ 55 歲 —— 自住、享受生活為主、投資為輔 ? 目標(biāo)層的特點(diǎn)分析： —— 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)較為富足 —— 忙碌、對(duì)住宅的地理位臵及交通較重視 —— 個(gè)性內(nèi)斂、不張揚(yáng) —— 不過分看重價(jià)錢，而看重產(chǎn)品本身是否適合自己 —— 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 客戶心理特點(diǎn) ： —— 有 顯示身份、被特別尊重的心理需要。 ⑷五羊新城、天河區(qū)、東山區(qū)范圍內(nèi)私營(yíng)業(yè)主 這部分客戶有一定的經(jīng)濟(jì)能力 ，也有精明的頭腦，在經(jīng)商贏利的情況下一般都會(huì)抓住時(shí)機(jī)鞏固并進(jìn)一步發(fā)展自身事業(yè)，在這種情況下，為了花更多的精力在事業(yè)上，他們?cè)敢膺x擇到其經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)交通方便的區(qū)域臵業(yè)，改善生活素質(zhì)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15 三、項(xiàng)目整體建議 ⒈項(xiàng)目規(guī)劃建議 ⑴項(xiàng)目道路建議 建議道路系統(tǒng)人車分流，汽車地下車庫的入口分別設(shè)在項(xiàng)目的東北側(cè)及東南側(cè)，盡量減少對(duì)住戶的影響，真正實(shí)現(xiàn)人車分流，體現(xiàn)出豪宅的尊貴特性。 窗戶： 全屋窗戶用高級(jí)鋁窗框配湖水綠玻璃。 電視及電話： 客廳及主人房裝有線電視接收插座及電話插座。 ③可視對(duì)講門鈴 此裝臵容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來訪者，如果確認(rèn)來訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來訪者進(jìn)入。 ⑶售樓部的主格調(diào)為 :尊貴、大氣、明快、敞亮、親切。故前期的鋪墊及新聞炒作將是本項(xiàng)目銷售的重頭戲。此階段主要以宣傳本項(xiàng)目的大型園林綠化及獨(dú)一無二的“流線型外立面”設(shè)計(jì)。 ②提供高氧純凈水 —— 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到清新的空氣同時(shí)，品嘗到能增加新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。 ⒉附加值建議 ⑴豪華會(huì)所建議 豪宅除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)它的豪華氣派以處，最受客戶關(guān)注的是彰顯住戶尊貴地位的住客會(huì)所。每戶設(shè)臵獨(dú)立水電表。故本項(xiàng)目的外立面顏色必須帶有自己的原創(chuàng)特色，不能有所雷同。 這部分外來人士較為認(rèn)同東山區(qū)、天河區(qū)的北方生活氣息，他們?cè)趶V州工作已取得一定的成功，在逐漸融入廣州生活圈子后，更希望能在此定居。 ? 客戶生活習(xí)性： 大多分布在天河等商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機(jī)場(chǎng)、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會(huì)員俱樂部、高級(jí)專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激 、追求享樂。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 8 ④項(xiàng)目建筑體量大，工期較長(zhǎng)，總價(jià)偏高，將影響資金回收的時(shí)間； ⑤就目前項(xiàng)目規(guī)劃來看，同時(shí)具備商用功能和住宅功能，會(huì)對(duì)住家造成一 定的影響。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1 前 言 經(jīng)與貴司就福今東路項(xiàng)目 （擬稱：力迅〃御花園） 的銷售策劃代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作為手段、以利潤(rùn)最大化為目的、根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。 ③由于本項(xiàng)目的成本、規(guī)劃等條件均使本項(xiàng)目必須營(yíng)造成高檔次的“豪宅”，但由于本項(xiàng)目周邊環(huán)境景觀所限，欠缺具備豪宅的先天條件，在對(duì)外宣傳推廣上會(huì)有一定的限制； 解決方法： 由于外圍環(huán)境的欠 缺，故須加強(qiáng)項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì)，如建造豪華的會(huì)所、精致氣派的園林綠化、周全的物業(yè)管理齊全、前衛(wèi)的配套設(shè)施等，從而營(yíng)造市中心大型園林豪宅，削弱周邊環(huán)境不佳的影響。 ? 客戶關(guān)注重點(diǎn)： 該客戶群體對(duì)物業(yè)的需求關(guān)注不是單純價(jià)格比較，他們更關(guān)注的是項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，如區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品的品質(zhì)、生活的品位、業(yè)主的素質(zhì)、享受的服務(wù) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 11 等等，他們會(huì)理性地分析項(xiàng)目的性價(jià)比。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 ⑺在附近辦公司的外來人士。 本項(xiàng)目位處舊城區(qū)，被層層舊房子所包圍，因此需要有明亮的色調(diào)突出本項(xiàng)目。（申請(qǐng)開通費(fèi)用另計(jì)） 水電設(shè)施： 廚房、浴室安裝供水水龍頭，供電管線由室外接至分戶門口。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19 ⑸項(xiàng)目綠化建議 〃園林地勢(shì)不宜過于平坦，力求有坡度，有層次，有立體感； 〃注意小區(qū)內(nèi)園林與樓梯內(nèi)綠化相呼應(yīng)； 〃休閑設(shè)施與園林景觀有機(jī)結(jié)合； 〃利用園林式泳池形成小區(qū)中主要的 景觀，既要考慮景觀性，亦要考慮其實(shí)用性； 〃兼要考慮會(huì)所的設(shè)計(jì)，將泳池、會(huì)所、園林設(shè)計(jì)有機(jī)統(tǒng)一協(xié)調(diào)； 〃園林景觀構(gòu)成提示： 園林式泳池、野趣溪流、疊水、水幕、石徑、文化柱、水榭亭臺(tái)及花架、觀賞花木、帶座花臺(tái)、休閑椅凳、藤蔓、陰生植物帶、庭院燈、草坪燈、地?zé)?、水下泛光燈、背景音樂裝臵、雕塑、枯山水、兒童活動(dòng)區(qū)及沙池等。 ⑶健康飲用水建議 ①“麥飯石”直飲凈水系統(tǒng) —— 引入“麥飯石”凈水自動(dòng)過濾裝臵，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水系統(tǒng)。 為了保證能讓本項(xiàng)目在甫推出市場(chǎng)即能一炮而紅， 建議在“力迅〃御花園”高層建至 20 層，示范園林綠化及示范單位均已落成時(shí)以準(zhǔn)現(xiàn)樓形式推出市場(chǎng)，一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶能在示范單位及園林中親身體現(xiàn)未來的生活環(huán)境， 將更有說服力，更容易引起購(gòu)買欲望， ： 至 為該項(xiàng)目的銷售準(zhǔn)備期，估計(jì)工程進(jìn)度到 23 層，主要以制定銷售部署方案，樣板房裝修方案，準(zhǔn)備銷售資料等工作為主； 至 為銷售準(zhǔn)備后期，估計(jì)工程進(jìn)度到 78 層，屆時(shí)，可以把部分占用中心花園用地的施工用地轉(zhuǎn)移至大樓一層，主要以部分中心花園動(dòng)工，北部用地的拆遷，售樓中心、示范單位及外部園林動(dòng)工，外部 POP廣告的制作等工作為主； 至 為銷售蓄水期，估計(jì)工程進(jìn)度到 1213 層， 屆時(shí)， 部分中心花園、售樓中