【導(dǎo)讀】企業(yè)()大量管理資料下載御花園營(yíng)銷企劃建議書。經(jīng)與貴司就福今東路項(xiàng)目的銷售策劃代理事宜初步接。了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作為手段、以利潤(rùn)最大化為目的、根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以。專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出。極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典。力迅〃御花園+中地行優(yōu)質(zhì)物業(yè)代理=成功的典范。中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理2. 計(jì)劃銷售時(shí)間2020年10月。，生活設(shè)施配套完善；精品單位；兩梯兩戶。6m—9m，大堂門柱高達(dá)10米，市內(nèi)罕見，盡。6000M2園林式豪華會(huì)所。廣鐵第二幼兒園、省外經(jīng)委幼兒園。①項(xiàng)目為主干道一線物業(yè)，交通噪音及空氣污染影響大；針對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，結(jié)合客戶的消費(fèi)能力，建議調(diào)整戶型面積及其。③由于本項(xiàng)目的成本、規(guī)劃等條件均使本項(xiàng)目必須營(yíng)造成高檔次的“豪宅”，但

　　

【正文】 甫推出市場(chǎng)即能一炮而紅， 建議在“力迅〃御花園”高層建至 20 層，示范園林綠化及示范單位均已落成時(shí)以準(zhǔn)現(xiàn)樓形式推出市場(chǎng)，一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶能在示范單位及園林中親身體現(xiàn)未來的生活環(huán)境， 將更有說服力，更容易引起購(gòu)買欲望， ： 至 為該項(xiàng)目的銷售準(zhǔn)備期，估計(jì)工程進(jìn)度到 23 層，主要以制定銷售部署方案，樣板房裝修方案，準(zhǔn)備銷售資料等工作為主； 至 為銷售準(zhǔn)備后期，估計(jì)工程進(jìn)度到 78 層，屆時(shí)，可以把部分占用中心花園用地的施工用地轉(zhuǎn)移至大樓一層，主要以部分中心花園動(dòng)工，北部用地的拆遷，售樓中心、示范單位及外部園林動(dòng)工，外部 POP廣告的制作等工作為主； 至 為銷售蓄水期，估計(jì)工程進(jìn)度到 1213 層， 屆時(shí)， 部分中心花園、售樓中心、示范單位及外部園林基本到位，并對(duì)外開放。此階段主要以宣傳本項(xiàng)目的大型園林綠化及獨(dú)一無二的“流線型外立面”設(shè)計(jì)。并且在軟性專題文章以“何為 21 世紀(jì)的豪宅？”為引子，帶出本項(xiàng)目的園林、規(guī)劃及會(huì)所配套等優(yōu)點(diǎn)。再配以討論會(huì)及專題展示，為項(xiàng)目積累人氣，樹立社會(huì) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 30 知名度。 至 為銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，估計(jì)工程進(jìn)度到 1617 層，屆時(shí)將以超值價(jià)推出Ⅰ、Ⅲ號(hào)樓，并且以 1/3 版的工商廣告配合 30 秒的電視廣告作宣傳，并且與市內(nèi)頂級(jí)俱樂部互動(dòng)銷售，在俱樂部放臵精美宣傳資料，及舉辦一些 高素質(zhì)的論壇及活動(dòng)作為輔助。 至 為正式公開發(fā)售期，屆時(shí)，以強(qiáng)勢(shì)推出Ⅱ、Ⅳ號(hào)樓，而同時(shí)讓已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶到現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)購(gòu)書，制造轟動(dòng)人氣。 待首期住宅將近交樓，而二期住宅已有一定的工程進(jìn)度時(shí)再蓄勢(shì)開賣第二期。 由于本項(xiàng)目將分期開發(fā)，前期的市場(chǎng)口碑尤其重要，故敝司認(rèn)為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場(chǎng)的包裝都必須給人耳目一新的感覺方能在蕓蕓樓盤中脫穎而出。（詳細(xì)規(guī)劃總平面圖） 作為小區(qū)樓盤，力迅〃御花園有一定的規(guī)模，但隨著番禺和花都的撤市設(shè)區(qū)將會(huì)有更多規(guī)劃完善 的大型項(xiàng)目推出，故本項(xiàng)目不能只是“以大取勝”，而要走“精品”路線。 而由于力迅御花園有一定的規(guī)模，在宣傳推廣方面可以逐步升溫，但前期定位必須走高檔形象的路線。所以一開始，力迅御花園就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務(wù)求在最短的時(shí)間內(nèi)積聚最多的人氣，營(yíng)造出火爆的旺銷氣氛。故前期的鋪墊及新聞炒作將是本項(xiàng)目銷售的重頭戲。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31 ㈡優(yōu)化媒體組合 工商廣告：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào) 特約稿及報(bào)花：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào) 新聞繕稿：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)為主，新快報(bào)、南方都市報(bào)為輔 候車亭燈箱廣告：天河區(qū)為主，東山區(qū)、越秀區(qū)、海 珠區(qū)為輔 公交車車身廣告：選擇三至四條附近的公交線路 電視廣告：以 15”、 20”、 30”為主，強(qiáng)銷期黃金時(shí)段 7:00~11:30 每晚 6~8次 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 結(jié) 束 語(yǔ) 因時(shí)間關(guān)系與貴司接觸不多，可能會(huì)了解不夠，理解不透，但敝司就市場(chǎng)及客戶的現(xiàn)狀和心態(tài)，均有十分熟悉的信息并有駕馭的信心，特提出針對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃建議，并對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析，以圖拋磚引玉，與貴司達(dá)成共識(shí)，共同把項(xiàng)目做成廣州市區(qū)內(nèi)的明星樓盤，希望能與貴司經(jīng)常溝通，攜手獲取理想成效。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 33 目 錄 前 言 ........................................................................................................ 1 一、項(xiàng)目理解 ................................................................................................................. 2 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ..................................................................................................... 5 ㈠優(yōu) 勢(shì)分析 .............................................................................................................. 5 ㈡劣勢(shì)分析 .............................................................................................................. 7 二、市場(chǎng)定位 ................................................................................................................. 9 ㈠項(xiàng)目形象定位 ...................................................................................................... 9 ㈡目標(biāo)客戶定位 .................................................................................................... 10 ㈢價(jià)格定位 ............................................................................................................ 14 三、項(xiàng)目整體建議 ....................................................................................................... 15 四、營(yíng)銷推廣策略 ....................................................................................................... 26 ㈠營(yíng)銷推廣手段 .................................................................................................... 26 ㈡總體推廣策略目標(biāo) ............................................................................................ 27 五、項(xiàng)目銷售部署 ....................................................................................................... 29 ㈠銷售時(shí)機(jī)及入市姿態(tài) ........................................................................................ 29 ㈡優(yōu)化媒體組合 .................................................................................................... 31 結(jié) 束 語(yǔ) .................................................................................................... 32