【導讀】面與上海市共享，以淀山湖為中心的沿岸旅游資源相當豐富，有的天然湖泊，規(guī)模和景觀遠勝過佘山。本項目擁有2020米的。高品質居住、度假、商務休閑型的國際級湖畔生態(tài)莊園別墅。市一水之隔，但與上海市區(qū)、西郊一帶高昂的土地成本相比較，而且，雖然同處于淀山湖畔，本項目的售價遠低于。湖對岸的上海別墅，具有較強的價格競爭優(yōu)勢。里，交通方便快捷，四通八達，在心理距離上與上海很近。目前，長三角地區(qū)占全國1％的土地和％的人口，創(chuàng)

　　

【正文】 67731 11% 24% 8000 127960 55790 72170 11% 26% 9000 143955 56985 86970 12% 31% 10000 159950 58180 101770 13% 35% 由上表可以看出，銷售均價 如果超 過 3000 元 /M2 時 ，則此項目就廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 35 基本達到盈虧平衡；如果銷售均價能達到 7700 元 /M2，那么項目的年成本利潤率將達到達 24%，如果項目整體均價超過 10000 元 /M2，項目 的年成本利潤率將達到 35%。 2)、銷售率敏感性分析 表 11：項目銷售率敏感性分析 如上表所示，當后期 銷售率達到 60%或更高時，其年銷售利潤率和年成本利潤率卻提高得較快，利潤上升明顯。 銷售率達到 90%時，年銷售利潤率將達到 10%，年成本利潤率達到 21%。 3)、 盈虧平衡分析 根據表 11 顯示，當 項目整體 銷售率達到 40%時，項目就基 本上達到了盈虧平衡。 銷售率 銷售收入 總成本 銷售利潤 年銷售利潤率 年成本利潤率 30% 36949 48989 12041 7% 5% 40% 49265 49909 645 0% 0% 50% 61581 50830 10751 3% 4% 60% 73897 51750 22147 6% 9% 70% 86213 52670 33543 8% 13% 80% 98530 53591 44939 9% 17% 90% 110846 54511 56335 10% 21% 100% 123162 55431 67731 11% 24% 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 36 4)、 總結 ? 項目的總投資額為 億元，總銷售收入預計為 12 億元。項目的年均銷售利潤率為 11%，年成本利潤率為 24% 。 ? 從以上經濟效益指標可以看出，在項目銷售率為 70%的情況下，本項目的平均年利潤率將達到 13%，這與當前房地產業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。 ? 銷售價格和銷售率、獨立別墅、聯(lián)體別墅 規(guī)劃對整個項目的收益水平影響最大，是將來項目市場風險的關鍵所在。 ? 本報告對于項目產品的規(guī)劃建議， 85%為獨立別墅、 15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到 40%就可以達到盈虧平衡 。 因此，項目后 期如果開發(fā) 洋房 則要根據未來市場的情況 及項目的成熟度 而定。 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 37 第 五部分 項目融資和收益分析 5． 1 階段性工程建安費 序號 項目 工程量（ m2） 計算依據 公建配套(m2) 計算依據 合計金額(元 ) 1 一期 30015 800 元 / m2 3880 2300 元 / m2 32936000 2 二期 36957 800 元 / m2 5820 2300 元 / m2 42951600 3 三期 33350 800 元 / m2 26680000 4 四期 32020 800 元 / m2 25612800 5 五期 23612 800 元 / m2 18889600 6 合計 159950 9700 147070000 注： 公建配套建議首期建設 40%，二期建設 60%。 5． 2 項目投資計劃及資金籌措表 項目投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 項目 合計 建設經營期 （年 ） 1 2 3 4 5 投資總額 55431 10669 13136 11854 11380 8392 建設投資 55431 10669 13136 11854 11380 8392 資金籌措 55431 10669 13136 11854 11380 8392 自有資金 14468 10669 3799 銷售收入回投 40963 0 9337 11854 11380 8392 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 38 5． 3 稅后利潤表 稅后利潤表 單位：萬元 項目 合計 建設經營期 1 期 2期 3 期 4 期 5期 銷售收入 123162 23704 29187 26338 25285 18649 開發(fā)成本 48780 9388 11560 10431 10014 7386 營業(yè)稅及附加 6651 1280 1576 1422 1365 1007 土地增值稅 1847 356 438 395 379 280 利潤總額 65884 12680 15613 14089 13526 9975 所得稅 21741 4185 5152 4649 4463 3292 稅后凈利潤 44142 8499 10461 9440 9062 66835 5． 4 現金流量表 現金流量表 單位：萬元 項目名稱 總費用 建設經營期 第一 期 第二 期 第三 期 第四 期 第五 期 現金流入 123162 23704 29187 26338 25285 18648 預計銷售收入 123162 23704 29187 26338 25285 18648 其它收入 0 0 0 0 0 0 現金流出 79019 15029 18726 16887 16221 11965 建設投資 48780 9388 11560 10431 10014 7386 營業(yè)稅金及附加 6651 1280 1576 1422 1365 1007 土地增值稅 1847 356 438 395 379 280 所得稅 21741 4185 5152 4649 4463 3292 44143 8675 10461 9451 9064 6683 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 39 從以上分析可以看出，本項目的稅后利潤、現金流量均十分理想。除第一年（周期 ）需投入 10669 萬元、第二年（周期）需投入 3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。只要本項目采取 “高品質、中容積率、中檔價格”的 贏利模式 ，做好首期、二期的開發(fā)建設，打響品牌，迅速銷售， 保證穩(wěn)定的現金流，本項目將會有穩(wěn)定、可觀的利潤回報。 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 40 第六部分 項目的風險管理 一、 政策風險 ：近幾年 ，國家不斷加強 對房地產行業(yè)的宏觀調 控 ， 從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉讓交易等各個 環(huán)節(jié)加以限制，這 對全國房地產最 熱點區(qū)域長三角房地產市場 影響甚大，市場購買欲望降低、 觀望氣 氛濃郁。另外，政府不斷加強房地產產品結構的控制和調整，嚴控別墅等高檔住宅產品的開發(fā)，提高交易門檻，這客觀上造成了購買熱情的降低和別墅產品的稀缺，市場全面繁榮尚待時日。對于政策因素變化的風險，本項目在開發(fā)過程中應 經常研究，調整相應的開發(fā)策略， 最大可能地 規(guī)避 政策 風險。 二、 市場風險 ： 本項目所處的淀山湖板塊房地產開發(fā)尚不成熟， 別墅產品不多，短期內尚難形成良好的高尚別墅社區(qū)居住氛圍，同時，本項目離昆山、上海都較為偏遠，難以成為常住型的居家別墅，比較適合做度假 型的第二居所，這使得本項目與陽澄湖等地的別墅形成一定的同比競爭關系，也使得商業(yè)配套的經營有一定難度。在客源方面，上海客源應是本項目的主要目標消費群，上海房地產市場的政策、形勢變化對本項目存在較大影響。 三、 開發(fā)風險 ： 本項目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，而市場變化 因素較多，要避免工程開發(fā)與市場、銷售的脫節(jié)或中斷，因此，應合廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 41 理地安排工程進度、籌措資金，對市場形勢做出準確的判斷，保持良好的銷售回款速度，保證良好 而穩(wěn)健的開發(fā)節(jié)奏，才能降低可能的開發(fā)風險 ，避免中斷開發(fā)周期過長給項目發(fā)展和品牌形象造成不良影響 。 四、 管理風險 ： 本項目在開發(fā)報建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園 林施工、產品銷售、物業(yè)管理等各個方面都存在錯綜復雜的管理關系和工作漏洞，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都對其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進度和市場機會，因此，對本項目開發(fā)管理中的各項工作應統(tǒng)籌兼顧、科學分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能 減少管理風險， 保證良好的 開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。 五、 資金風險 ： 本項目總投資額高達 55431 萬元，投資周期長 達五年，第一、第二年開發(fā)期資金投入較多，因此，應合理地籌措資金，保持良好的開發(fā)進度和銷售回款速度， 從第三年開發(fā)周 期 始，基本上由銷售收入便可支持整個項目的開發(fā)資金要求，因此，穩(wěn)健的銷售回款對減輕本項目的資金壓力意義重大，但同時也要保證項目合理的利潤回報 ，這兩者應找到一個平衡點，同時，項目公司應采取穩(wěn)健的財務政策，并合理避稅， 盡量降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的交付額度，提高項目開發(fā)的利潤率， 才能有效地降低資金 壓力和 風險。 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 42 第 七 部分 結 論 鑒于本項目地塊為一線湖景項目，同時地塊內溪流縱橫交錯，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著 05 年國家相關宏觀調控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健 發(fā)展的謹慎策略，面向長三角、立足上海和昆山，以 “ 高品質、高性價比 、中 高 價位、中等 面積 為主，少量大戶型 ” 的開發(fā)和經營模式贏得市場。