【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公司成立于2020年3月21日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資。質(zhì)為二級，經(jīng)營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。理團(tuán)隊，公司核心骨干38人，其中高級職稱5人，中級職稱20人。目前集團(tuán)注冊資金億元，集團(tuán)整體機(jī)動靈活，集中優(yōu)勢資源，以差異化、專業(yè)化和規(guī)?；癁橹笇?dǎo)，目前集團(tuán)正全力進(jìn)行產(chǎn)品、項目優(yōu)化升級，以凝聚更。未來，在政府的大力支持下，集團(tuán)將爭取用鄉(xiāng)村酒店。雙流的一個品牌，成都的一張名片?！靶清穱H花園”項目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。位置較優(yōu)越，交通方便，北部可便捷聯(lián)系成都繞城高速。用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2020年7月20日動工。?！靶清穱H花園”項目總體規(guī)劃的背景立足于成都市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略構(gòu)想。市人口近100萬的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大。3個多平方公里，年均新增人口4萬。

　　

【正文】 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合資企業(yè)會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進(jìn)入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。 威脅（ T）： 國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險 ，特別對投資類客戶心理因素影響較大。 片區(qū)內(nèi) 住宅在售項目較多，市場競爭激烈， 可能造成部分客戶分流。 應(yīng)對策略： 加快開發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場先機(jī)，也規(guī)避了未來時日久長后可能加大的政策面風(fēng)險。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結(jié)合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。 五 、項目定位分析 1． 購買人群分析 據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中， 50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在 50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進(jìn)一步推動雙流房價的上漲。根據(jù)實地詢問發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產(chǎn)權(quán)的商品房 作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的影響。 目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來雙流經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟(jì)實力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房價與成都郊區(qū)的房價差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán) 境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層， 兼有投資或自住兩類。 這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時由于年輕，有一定的投資眼光， 往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業(yè)。除此之外，還包括年老后從外地返鄉(xiāng)的本地人，以及短期投機(jī)的炒房者等。 根據(jù)抽樣市 調(diào)資料，將有關(guān)購房者來源情況列表如下： 雙流東升樓市物業(yè)消費(fèi)者來源分析 主要來自區(qū)域 大概比例 主要構(gòu)成 主要特征 代表樓盤 東升鎮(zhèn)本地 60% 私營業(yè)主、企業(yè)管理人員與白領(lǐng)、公務(wù)員、教師 、投資者 本地收入較高者，對居住環(huán)境與樓盤品質(zhì) 、綜合配歐香花園、弘民締煌城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 套 要求較高 ；其中約 10%為投資者 成都市區(qū) 25% 生意人、投資客、航空港工業(yè)區(qū)上班族 主要要求交通便利；其中約 10%為投資者 弘民新城、歐城花園 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 7% 私營業(yè)主、周邊企事業(yè)單管理層 多為附近企業(yè)中高層收入者，主要要求交通便利 宗申 流溪別院 省內(nèi)其它地區(qū) 5% 退休人員、當(dāng)?shù)毓賳T、生意人 、投資者 當(dāng)?shù)厥杖胼^高者或企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，主要要求環(huán)境和樓盤品質(zhì) 弘民新城 省外 3% 退休人員、生意人 、投資者 “落葉歸根”型居多，注重養(yǎng)老或生活舒適、購物方便 弘民新城 市場定位 根據(jù)雙流房地產(chǎn)市場環(huán)境及項目用地的素質(zhì)，項目整體定位為 現(xiàn)代時尚風(fēng)格與 漢代建筑風(fēng)格相結(jié)合的，集商務(wù)、旅游、會議、接待和休閑為一體的五星級酒店 及多種業(yè)態(tài) 的綜合商業(yè)區(qū) 。 產(chǎn)品定位 項目檔次定位： 雙流地區(qū)最高端的 服務(wù)最優(yōu) 、 綜合配套最完善的 五星級酒店 ，及雙流高 品質(zhì)的綜合商業(yè)服務(wù)區(qū) 。 （一）總體規(guī)劃設(shè)計與布局 本項目的規(guī)劃更多的關(guān)注項目本體與環(huán)境、建筑外形與室內(nèi)環(huán)境設(shè)計以及建筑與人的關(guān)系，并使這些關(guān)系能得到完美和諧的統(tǒng)一。 本規(guī)劃提出雙環(huán)抱雙庭院 +空中雙景的規(guī)劃布局概念。 布局分為酒店核心區(qū)（含中央綠島、酒店區(qū)、 國際會議中心 、 藝術(shù)中心 、 室內(nèi)健身運(yùn)動館 、 室內(nèi)溫冷泳池 、 臨河休閑廣場等組成。）和配套設(shè)施區(qū)（由商業(yè)區(qū)及配套設(shè)施區(qū)樓組成，）。中心綠島區(qū)呈環(huán)抱狀，西向城市中央森林綠地，將酒店區(qū)、國際中心區(qū)、環(huán)抱下，沿中央森林綠地南北向一字展開。酒店區(qū)內(nèi)，采用一個湖面和一個圓形水 道及森林休閑廣場環(huán)抱酒店。借此形成由中央綠島公園與城市中央森林綠地的第一級大尺度生態(tài)自然景觀式環(huán)抱。由湖面及休閑廣場樹林形成二級人性尺度環(huán)抱，從而達(dá)到最佳空氣調(diào)節(jié)的微氣候，構(gòu)成三個核心建筑猶如靜臥在綠色籃子內(nèi)的珍珠。 在總平布置上，采取區(qū)域分隔的辦法，劃分出相對集中且空間獨(dú)立的 商務(wù)與居住 空間層面。 注重商業(yè)及居住區(qū)對景觀綠地的共享。 在空間關(guān)系上酒店 、 辦公 、 商業(yè)三部分既相對獨(dú)立又聯(lián)系方便，組成 起伏錯落的建筑群，應(yīng)有較為開闊的景觀環(huán)境為這三者用到周邊住宅區(qū)域 所共享。 住宅南 北向布置，住宅區(qū)中心設(shè)置小區(qū)綠地，并 與商務(wù)地塊的園林景觀相連，使 住宅區(qū)能共享整個地塊的綠化景觀，最大程度地凸顯大面積景觀住宅的價值。 （二）建筑風(fēng)格 造型風(fēng)格上酒店按漢代傳統(tǒng)建筑風(fēng)格設(shè)計，以體現(xiàn)酒店建筑的文化感和地域性，商業(yè)及辦公區(qū)則定位于傳統(tǒng)與時尚相結(jié)合的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代商業(yè)氣息與本土地域文化相互融合，從而與其它類似項目形成差異，樹立自身的鮮明特點(diǎn)。 （三）建筑設(shè)計方案 1） 酒店區(qū) 設(shè)計理念為創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境及樹立獨(dú)特鮮明的個性。因此，酒店確定了以漢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 代宮殿建筑風(fēng)格與中國傳統(tǒng)江南園林相結(jié)合的方式。 將藝術(shù)中心酒店國際會議中心沿 基地西側(cè)，沿中央森林綠地一字展開，前為休閑景觀廣場，后為綠島和湖面環(huán)抱。 酒店為會議酒店與商務(wù)度假酒店聯(lián)合體。采用兩個流線斜體環(huán)抱一個玻璃觀光餐廳塔組成，喻意雙流擁抱“雙流之愛”。酒店主入口布置在北側(cè)緊臨藝術(shù)中心，南為國際會議中心。酒店體例體東側(cè)為會議酒店，按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有 250 個會議客房，西側(cè)為五星級度假酒店，客房數(shù) 330 間，其中，標(biāo)間 240 間，豪標(biāo) 80 間，總統(tǒng)套房 10 間。中部設(shè)有超五星級中央共享大堂，內(nèi)設(shè)娛樂、 200 米長室內(nèi)購物風(fēng)情街、商務(wù)會議中心、多媒體演藝廳及風(fēng)情酒吧、水吧等 27 種相關(guān)配套設(shè)施用房。 2）商業(yè) 區(qū) 本項目用地周邊均為城市道路，用地四面環(huán)繞，交通條件優(yōu)越，將商業(yè)部分設(shè)于用地西北部，西、北皆面向城市道路，入口做放大處理設(shè)置了商業(yè)廣場和步行街。商業(yè)區(qū)的東西兩端各設(shè)有直通地下汽車停車庫的坡道，不影響內(nèi)部的商業(yè)廣場及步行街。開放的廣場入口及大臺階形成宏偉而豐富的空間序列，使商業(yè)區(qū)入口更具引導(dǎo)性和趣味性，以吸引更多的人流駐足并進(jìn)入商業(yè)中心。 商業(yè)建筑 為地上三四層，地下一層，地面高度不超過 24 米，為集主力店，聯(lián)排商鋪、超市、康復(fù)保健中心、餐飲休閑商業(yè)功能等及配套的汽車庫和各種空間形態(tài)為一體的大型綜合性商 業(yè)建筑。 商務(wù)辦公區(qū)及商業(yè)部分建筑造型與南側(cè)的酒店風(fēng)格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國傳統(tǒng)建筑特色和成都地區(qū)特有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)整個綜合建筑群豐富而又簡潔、莊重、大氣的性格，每個單體均不突出自己，而整合在同一個大區(qū)域內(nèi)即形成大型城市地標(biāo)性建筑群。 商業(yè)建筑體量沉穩(wěn)厚重，采用大屋頂形式主色調(diào)為灰 色，以黑、白等顏色點(diǎn)綴。運(yùn)用建筑造型反映內(nèi)部功能需要而形成體型變化來組合龐大的形體，而以人活動的流線和相對的環(huán)境條件來設(shè)計立面的虛實變化和細(xì)節(jié)處理。西側(cè)及北側(cè)面向城市規(guī)劃道路，立面以大塊的虛實變化而形成整體的構(gòu)圖。入 口部設(shè)置商業(yè)廣場立面設(shè)計根據(jù)其室外空間序列的變化和各入口位置設(shè)計了豐富的細(xì)節(jié)。西北角的最大主力店設(shè)計為四層高的商場，成為購物中心最醒目的部分。商業(yè)中心外墻以淺滅色 石材及大面隔柵為主，結(jié)合廣告位設(shè)計，細(xì)節(jié)豐富，具有強(qiáng)烈的商業(yè)氣氛 。 3） 辦公區(qū) 商業(yè)辦公區(qū)位于地塊的東北部，商場東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口分區(qū)明確，交通便利。與商業(yè)區(qū)完全分開，便于管理。 商務(wù)辦公樓設(shè)計 為甲級高層寫字樓。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層為正方 形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。采用大屋頂 、 豎向三段式等造型手法營 造出 簡略、 莊重 的 風(fēng)格。整個建筑群 以滅色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡潔大氣的體型獨(dú)具特色的色彩和新穎的表面設(shè)計，將使它成為整個雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。 地塊用地南側(cè)、西側(cè)為市政公共綠地，設(shè)計中充分利用了該區(qū)域的綠地景觀優(yōu)勢，享有寬幅綠化帶圍合式外景：酒店的大片園林景觀綠地位于地塊中心，風(fēng)景優(yōu)美，可觀可游，形成以水體為中心的休閑式內(nèi)景，內(nèi)外景相結(jié)合，使得區(qū)域中每棟建筑的窗戶框出的都是青山綠水、紅花綠草，創(chuàng)建出得天獨(dú)厚的景觀商務(wù)區(qū)。 酒店、商業(yè)及辦公建筑皆按六級人防設(shè)計。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）產(chǎn)權(quán)式公寓區(qū) 產(chǎn)權(quán) 式公寓位于地塊的東北部，商業(yè)區(qū)東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口，分區(qū)明確，交通便利。公寓區(qū)包括點(diǎn)式公寓及板式兩種，總建筑面積為 105579 ㎡，中間圍合成自己的綠化廣場，商業(yè)在外辦公區(qū)在內(nèi)，布局方式猶如古時“外堂內(nèi)室”的設(shè)置，利于為辦公區(qū)創(chuàng)建安靜獨(dú)立的區(qū)域。 公寓標(biāo)準(zhǔn)層為矩形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔，并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。采用現(xiàn)代建筑融入漢唐建筑特色的處理手法，營造出簡略、莊重的風(fēng)格。整個建筑群以灰色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡潔大氣的體型、獨(dú)具特色的色彩和新穎 的表面設(shè)計，將使它成為整個雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。 5）住宅區(qū) （四 ）整體交通組織 五星級酒店和住宅小區(qū)，作為獨(dú)立的區(qū)域分別沿用地西側(cè) 、 南側(cè) 、 東側(cè)有各自獨(dú)立的車行入口，車行循環(huán)道和地下車庫入口。商業(yè)辦公和 產(chǎn)權(quán)式公寓 車行入口和牲循環(huán)車道各自獨(dú)立，地下室合用，可共享設(shè)備資源，減小投資和運(yùn)行成本。商業(yè)廣場以及底層開放型的店鋪通道構(gòu)成地面層魚骨式的步行網(wǎng)絡(luò)，最大化地滿足地塊與城市道路步行人流的交換。 項目目標(biāo)客戶 定位 4。 1 純住宅項目目標(biāo)客戶 “ 南部新區(qū) ” 及當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位中高級管理 人員 、技術(shù)人員，政府公務(wù) 員， 教師、 個體工商業(yè)者為主體； 在該區(qū)域新建的企事業(yè)單位有可能作為住宅產(chǎn)品的 “ 團(tuán)購 ” 客戶； 本地中、高收入階層置業(yè)者； 在東升經(jīng)商并可能有定居意向的生意人 看好本片區(qū)的成都周邊、三州、西藏等地購房者。 在外地工作多年，希望回到家鄉(xiāng)退休養(yǎng)老的雙流本地人。 其它區(qū)域的外地購房者。 房地產(chǎn)投資者和二次（多次）置業(yè)者 4。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型公寓目標(biāo)客戶 在雙流工作的剛畢業(yè)幾年的大學(xué)生，周邊商務(wù)辦公區(qū)工作的年輕白領(lǐng)。 除 4。 1 中的客戶外，還包括以小戶型公寓 、產(chǎn)權(quán)式酒店為重要投資品種的房地產(chǎn)職業(yè)投資 者。 無力或不愿承受商品房的高價，但又比較講究住宅品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)，不愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的年輕購房者。 4。 3 商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶 4。 4 寫字樓目標(biāo)客戶 酒店目標(biāo)客戶 這類目標(biāo)客戶以國際（內(nèi)）商務(wù)、政務(wù)人員為主，以及休閑度假的客戶。 銷售價格 結(jié)合目前周邊房價 、市場行情和物業(yè)租售情況 ， 本項目在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為 純 住宅（均價） 4200 元 /平方米， 酒店式小戶型公寓 3000 元 /平方米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管