【導讀】體的現(xiàn)代城市綜合體。、地下室建筑面積：23,150平方米。建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理設(shè)計、擇優(yōu)定案，綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶，是中國唯一的科技城，20,平方公里，占四川省土地面積%。其中綿陽市區(qū)面積約100平方。綿陽交通設(shè)施完善，是川西北重要的交通樞紐。國各主要城市的航班。右，構(gòu)成綿陽城市特色的自然空間格局，給綿陽賦予了山的沉穩(wěn)與水的靈動，全市24小時極端降雨量為，綿陽城區(qū)24小時極。端降雨量為，全市區(qū)域性暴雨天氣累計過程雨量最高值為。綿陽市區(qū)集聚，轄區(qū)外人口大量進入綿陽市區(qū)。綿陽將新建科學新城、航空動力城、空氣動力城，將從科研、工業(yè)、三產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)上進一步推動綿陽城市的發(fā)展。綿陽的文化教育和社會事業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。綿陽各級各類學校由應(yīng)試教育向素質(zhì)教育轉(zhuǎn)軌，并取得了明顯的實效。

　　

【正文】 臺面積）： 30,140 平方米，酒店建筑面積： 33,420 平方米，地上商業(yè)面積： 21,080平方米，地下室建筑面積： 23,150 平方米（車位 525 個）。 ２、投資估算與資金籌措 （ 1）、投資估算 經(jīng)估算，本項目總投資為 49,800 萬元，其中建安投資 27,000 萬元，配套附屬工程投資 2,400 萬元，拆遷安置費用 8,000 萬元，建設(shè)期財務(wù)費用 5,500萬元，前期費用 850 萬元，建設(shè)規(guī)費 1,300 萬元，不可預見費用 500 萬元。投資估算表 序號 項 目 數(shù) 量 金 額 （萬元） 備 注 1 拆遷安置補 償費用 27,032 ㎡ 8,000 含以下 5 項內(nèi)容 搬遷過渡費用 19,932 ㎡ 1,980 含商業(yè) 裝修補償費用 232 戶 820 貨幣補償 7,200 ㎡ 5,000 收購藥業(yè)公司房屋價款 搬家費及其他 120 物管費 80 2 年 2 建安 工程費 107,790 ㎡ 27,000 含地下部分 3 配套附屬工程 2,400 含停車場、消防、通風、排水等 設(shè)備購置費 2,000 廣場園林景觀 4,000 ㎡ 400 4 土 地出讓金 9, ㎡ 1,800 增加土地使用年限 5 建設(shè)規(guī)費 1,300 120 元 /㎡ （含城建配套、人防） 6 前期費用 800 規(guī)劃設(shè)計、地勘、可行性研究等 7 財務(wù)費用 5,500 8 管理費用 850 9 銷售費用 1,650 10 不可預見費用 500 11 總投資 49,800 （ 2）、資金籌措 工程總投資 49,800 萬元，企業(yè)自籌 20,000 萬元 。 目前項目資金需求約為 20,000 元，用于存入拆遷保證金 6000 萬元，收購藥業(yè)商業(yè)地產(chǎn) 5000 萬元，支付過渡安置等費用 2920 萬元，設(shè)計、報建等1500 萬元，前期費用及基礎(chǔ)設(shè)施費用 5000 萬元。項目開發(fā)修建到第三層開始預售。 1\預計開盤時，銷售達到 50%，房款回籠達到 30%；以后按 10%月進度回籠資金。 2\繳納給政府保證金開工后返還 4000 萬 ,其余按節(jié)點返還 . 第十章 財務(wù)分析與經(jīng)濟評價 一、項目分析 項目周邊可比項目情況表 項 目 花園崇尚 國際 金和大廈 光明華都 富臨大都會 長虹國際城 國際 商業(yè)廣場 位 置 長虹大道 興達街 5 號 臨園路 步行街 臨園路東段 躍進路 5 號 涪城 路 111 號 建筑類型 電梯公寓 電梯公寓 電梯公寓 電梯公寓 電梯公寓 電梯公寓 地域區(qū)分 稍好 稍好 較好 較好 較好 較好 水電氣路通 相同 相同 相同 相同 相同 相同 裝修 清水房 清水房 清水房 清水房 清水房 清水房 自然因素 較好 較好 較好 較好 較好 較好 道路交通 較好 較好 較好 較好 較好 較好 配套條件 一般 一般 一般 一般 一般 較好 教育配套 一般 一般 一般 一般 一般 一般 環(huán)境衛(wèi)生 較好 較好 較好 較好 較好 較好 景觀 較好 較好 較好 較好 較好 較好 住宅 銷售均價 5800 元 /㎡ 6060 元 /㎡ 6200 元 /㎡ 7300 元 /㎡ 6200 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 商鋪銷售 價 —6 萬元一樓 5 萬 7 萬 一樓 6—8 萬元 一樓 6 萬 9 萬 一樓 6—9 萬 一樓 二、銷售分析 考慮到投資回收及銷售操作，項目按一個銷售周期銷售。銷售進度按平 均每月 10%測算。 預測 銷售收入 、 利潤明細 表 序號 項目名稱 單位 可 售面積（ ㎡ ） 單價（元） 金額(萬元 ) 備 注 1 銷售收入 萬元 108,207 住宅 ㎡ 2,130 6,000 1,278 還建面積 22,960 ㎡ ，實際可自由銷售面積 9,990 ㎡ ㎡ 5,050 1,680 848 針對還建客戶的 22%優(yōu)惠購房 小計 7,180 2,126 商業(yè) 地下 5,000 30,000 15,000 一層 2,285 70,000 15,995 一層 3,985 ㎡ ，還建 1,700 ㎡ 二層 3,865 35,000 13,528 商業(yè)二層，還建 120 ㎡ 三層 3,985 30,000 11,955 四層 3,985 25,000 9,963 五層 3,985 20,000 7,970 小計 23,105 74,410 酒店 ㎡ 33,420 8,000 26,736 車位 個 329 150,000 4,935 協(xié)議 還通力公司 30 個 2 稅金及附加 萬元 13,000 3 成本 萬元 49,800 4 利潤 萬元 45,707 三、成本分析 序號 項 目 數(shù) 量 金 額 （萬 元） 備 注 1 拆遷安置補償費用 27,032 ㎡ 8,000 2 建安工程費 107,790 ㎡ 27,000 含地下部分 3 配套附屬工程 2,400 含停車場、消防、通風、排水等 4 土地出讓金 9, ㎡ 1,800 增加土地使用年限 5 建設(shè)規(guī)費 1,300 120 元 /㎡ （含城建配套、人防） 6 前期費用 800 規(guī)劃設(shè)計、地勘、可行性研究等 7 財務(wù)費用 5,500 8 管理費用 850 9 銷售費用 1,650 收入的 % 10 不可預見費用 500 11 總成本費用 49,800 四、利潤估算及分析 營業(yè)收入： 108,207 萬元 開發(fā)成本： 49,800 萬元 營業(yè)稅金及附加： 13,000 萬元 利潤估算 及分析 ：項目 可 實現(xiàn)利潤 45,407 萬元，投資 總收益%，銷售利潤率為 %。 五、財務(wù)分析 分析及評價 本項目 開發(fā) 周期 為 3 年完成 （前期拆遷、施工、銷售） ，投資總收益為%，銷售利潤率為 %，因此該 具有較強的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。 六 、 敏感性分析 項目 投資總收益 %，銷售利潤 率為 %， 遠高于銀行利率，融資沒有風險。項目的投資回收的可靠性較強，不會造成資金回收的拖欠風險。因此本項目的風險不會太大。 項 目 銷售收入 成本費用 銷售稅金 銷售利潤 投資 利潤率 銷售 利潤率 基準情況 108,207 49,800 13,000 45,407 % % 銷售收入不變，成本上升 5% 108,207 52,290 13,000 42,917 % % 成本不變，銷售收入減少 10% 97,386 49,800 11,700 35,886 % % 銷 售 收 入 減 少10%，成本上升 5% 97,386 52,290 11,700 33,396 % % 第十一章 結(jié) 論 通過以上項目可行性研究報告，結(jié)合項目 的實際情況，我們認為：項目開發(fā)前期的各項準備工作已基本就緒，在 目前宏觀背景下，開發(fā)建設(shè)周期易于掌控、把握，投資回報率較高。項目管理 將采用先進的開發(fā)理念和務(wù)實的工作作風，精心策劃、精心設(shè)計、精心施工、精心管理確保項目開發(fā)的成功。 二 〇 一 二 年 十一 月