【正文】 投資利稅率 % 基準(zhǔn)收益率 （ Ic） % % 資本金收益率 % 事項(xiàng)說明 ① 本表按項(xiàng)目 100%銷售，即孵化樓和車庫部分也 100%銷售的情況進(jìn)行測算。 ② 由上表可知，本項(xiàng)目的投資利潤率為 %，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 0，表明項(xiàng)目利潤率大大超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上極強(qiáng)的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社會(huì)平均盈利水平 15%，表明項(xiàng)目均有極強(qiáng)的盈利能力。 25 5）盈虧平衡點(diǎn)： 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，設(shè)銷售率為 Y的時(shí)候剛好盈 虧平衡，即：經(jīng)營收入 =開發(fā)成本、費(fèi)用 留置物業(yè)成本價(jià)值 +經(jīng)營稅金及附加，也即： 87000*Y=（ 6057118053） +5645*Y，由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 %時(shí)，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。即：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 % 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率 ≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率為 %，可見風(fēng)險(xiǎn)較低，在可承受范圍內(nèi)。 6）敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期 （ %） （萬元） （年） 0 基本方案 % 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 % % 2 銷售價(jià)格 % % 事項(xiàng)說明 ① 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增 加 10%，那么從 上表 來看， FNPV=＞ 0， 項(xiàng)目仍然可行。 ② 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從 上表來 看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 26 評(píng)價(jià)及結(jié)論 本項(xiàng)目預(yù)設(shè)開 發(fā)周期為 5 年，分為 2 期共 3 批次進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目總投入約為 億元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目正式開盤后 46 個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目可銷售面積 17 萬平方米的銷售，預(yù)計(jì)可銷售回款可達(dá) 億元，扣除開發(fā)成本、銷售稅金等后可獲得項(xiàng)目收益約 億元（包含現(xiàn)金 億元、資產(chǎn) 億元）。 通過上述測算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 若能在銷售過程中得到銀行在按揭方面有力的支持，本項(xiàng)目的 銷售能力 將進(jìn)一步 得到加強(qiáng) 。 第六章：綜述 在國家科技企業(yè)孵化器政策和軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)政 策的背景下，在青羊區(qū)政府的帶支持下， 本案 建成后將成為青羊新區(qū)地標(biāo)性建筑和最大的科技孵化中心 、 與相鄰的青羊工業(yè)園 、 蛟龍工業(yè)園形成錯(cuò)位發(fā)展關(guān)系，在本基地孵化畢業(yè)的企業(yè)可搬遷至 青羊工業(yè)發(fā)展集中園 進(jìn)入生產(chǎn)階段，從而實(shí)現(xiàn)與 青羊工業(yè)發(fā)展集中園 在科技成果 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化鏈中的對(duì)接，進(jìn)一步優(yōu)化青羊區(qū)高新技術(shù)引進(jìn) 、 研發(fā) 、 孵化 、 生產(chǎn)過程的一體化發(fā)展環(huán)境 。 本案的科技孵化器部分， 力爭 3 年內(nèi)引進(jìn)企業(yè) 500 家左右，進(jìn)駐企業(yè)以軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)為主，涉及電子信息、生物技術(shù)、新醫(yī)藥、新材料、先進(jìn)制造技術(shù)與設(shè)備、環(huán)保節(jié)能與新能源等領(lǐng)域， 預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 10 億元，年稅收 1 億元，同時(shí)還可帶來近 8000 個(gè)就業(yè)崗位。 同時(shí)，把握青羊新區(qū)建設(shè)和 房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第七章： 操作團(tuán)隊(duì) 介紹 概 況 公司名稱：成都新凱騰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 地 址：四川成都西郊黃田壩 法人執(zhí)照：成工商法字第 5101002021328 27 法人代碼： 728063565 法人代表：羅含金 郵政編碼： 610091 公司始建于 1984 年，集團(tuán)公司是以開發(fā)、研制、生產(chǎn)汽車覆蓋件模具；有線、無線廣播電視設(shè)備；高分子化學(xué)材料；四川總代理經(jīng)銷殼牌潤滑油為主業(yè)的集技、工、貿(mào)為一體的科技型民營企業(yè)。除集團(tuán)公司本部外，尚有集團(tuán)公司投資控股的五戶企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)三戶，現(xiàn)有受到保護(hù)的商標(biāo)三項(xiàng)。集團(tuán)公司及下屬企業(yè)注冊資本總額為人民幣 4220 萬元，生產(chǎn)經(jīng)營面積 98000 平方米，建筑面積 21000 平方米，各類生產(chǎn)設(shè)備 231 臺(tái)（套）（其中大型精密高技術(shù)功能設(shè)備 59 臺(tái)），員工總數(shù) 473 人。 集團(tuán)公司下屬支柱企業(yè)與產(chǎn)品 1） 四川天元模具制造有限公司 該公司以開發(fā)研制汽車模具和汽車座椅等零部件為主業(yè)，先后投資 4127 萬元進(jìn)行了徹底改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)模式，全方位推行 CAD/CAE/CAP 全數(shù)字化研發(fā)、生產(chǎn)技術(shù)，進(jìn)一步提升質(zhì)量控制、質(zhì)量檢測、質(zhì)量保障水平。項(xiàng)目改造后工藝流程更加先進(jìn)，設(shè)計(jì)加工手段、技術(shù)含量等都實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，科技人員隊(duì)伍的技術(shù)創(chuàng)新和新工藝、新技術(shù)的采用，不僅模具年度生產(chǎn)能力從不足 10 萬小時(shí) /年增加到 30 萬小時(shí) /年，汽車座椅等零部件由 5 萬套提升到 20 萬套（件） /年，模具的設(shè)計(jì)與加工由原來只能承接小型、簡單型向大型、復(fù)雜、精密、一模多腔復(fù)合型和長壽模具的過渡，現(xiàn)公司規(guī)模位列全省模具行業(yè)前三位，并在稅收上享受西部大開發(fā)政策按 15%繳納所得稅以及享受增值稅先征后返 50%的優(yōu)惠政策。 該公司配備有進(jìn)口的 HB4210 數(shù)控龍門銑床、 VMC2060 立式數(shù)控銑床、數(shù)控彎管機(jī)及國產(chǎn)單動(dòng)液壓機(jī)、研配壓機(jī)、測量滑線機(jī)、高精度磨床、平衡器、計(jì)算機(jī)及軟件等價(jià)值 1107 萬元的精密設(shè)備 31 臺(tái)（套），其產(chǎn)品不僅長期與重 慶長安、中美合資重慶李爾、中日合資豐田、中日合資亞樂克、南京依維克、成都飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)等大型企業(yè)主機(jī)相配套。 2021 年出口法國雷諾汽車模具、檢具創(chuàng)匯約 105 萬歐元，為今后開辟和進(jìn)入國際模具市場打下了基礎(chǔ)。 2） 凱騰四方、凱騰實(shí)業(yè) 28 以國家大力發(fā)展數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)為背景，主要生產(chǎn) HF、 UHF 各功率等級(jí)彩電發(fā)射機(jī)、差轉(zhuǎn)機(jī)； FM 各功率等級(jí)廣播發(fā)射機(jī)；有限電視領(lǐng)頻前端、播控臺(tái)、非線形編輯系統(tǒng)、 MMDS 系統(tǒng)、可尋址收費(fèi)管理系統(tǒng)及各種干放無源器件；衛(wèi)星數(shù)字接收機(jī)、 CATV 多路衛(wèi)星接收前端、衛(wèi)星調(diào)控器；多功率應(yīng)用電視監(jiān)控系統(tǒng)等多 項(xiàng)系列產(chǎn)品。 近三年，凱騰四方公司在國家廣電總局的 2021 國家廣播電影電視總局全國農(nóng)村中央廣播電視節(jié)目無線覆蓋工程 、 西新工程 、 村村通工程 、 中央臺(tái) 503 工程 、四川 703 工程 、以及北京、河北、河南、西藏、新疆、青海、甘肅、寧夏、陜西、江蘇、廣西、廣東、云南、湖北、湖南、海南等地的政府招標(biāo)中多次中標(biāo)，中標(biāo)金額超過 2 億元，其產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)受到各級(jí)用戶的好評(píng)，其自主研發(fā)的 多路數(shù)字電視無線覆蓋系統(tǒng)（ KFSD1） 于 2021 年獲得了國家科技部、國家商務(wù)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國家環(huán) 境保 護(hù)總局四部委聯(lián)合頒發(fā)的《國家重點(diǎn)新產(chǎn)品證書》。按國家西部大開發(fā)政策，連年享受減征 17%企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。 3） 成都凱騰電子技術(shù)有限公司 該公司自主研發(fā)生產(chǎn)多項(xiàng)系列功放產(chǎn)品，長期與中國電子科技集團(tuán)第 27 研究所、中國電子科技集團(tuán)第 51 研究所、中國電子科技集團(tuán)第 29 研究所、成都四威電子股份有限公司、中國人民解放軍總參謀部第 54 研究所、桂林長海發(fā)展有限責(zé)任公司（ 722 廠）等軍工單位主機(jī)相配套，對(duì)提高部隊(duì)技戰(zhàn)術(shù)裝備水平和國防實(shí)力發(fā)揮了重要作用。 4） 成都市青羊高分子化學(xué)材料廠 是我集團(tuán)公司引進(jìn)人才、開發(fā)高 新技術(shù)產(chǎn)品的典范。該廠成立于 1994 年，自行開發(fā)研制的 YH500 系列高分子合成丙烯酸塑料涂料，其產(chǎn)品在色調(diào)、表面殘存膜痕、接縫痕、劃傷痕以及耐候性、耐藥性、耐溶劑性等技術(shù)指標(biāo)都達(dá)到了國內(nèi)先進(jìn)水平。產(chǎn)品合成樹脂分子量、分子分布量、玻璃轉(zhuǎn)化溫度、聚合轉(zhuǎn)化率及重現(xiàn)性能、施工性能、外觀裝飾性能、 HZH 硬度、遮蓋力、高燥時(shí)間、外觀、手感等都達(dá)到四川長虹、陜西康佳、安徽康佳等大型企業(yè)集團(tuán)大批量、高質(zhì)量和流水線自動(dòng)化生產(chǎn)的要求。 1997 年市科委授予高新技術(shù)企業(yè)稱號(hào)，同年獲準(zhǔn) 益 29 華 牌商標(biāo)注冊，連續(xù)四年被省、市、區(qū)評(píng)為科 技進(jìn)步獎(jiǎng)?，F(xiàn)該廠年產(chǎn)量可達(dá) 8001000 噸。 從 2021 年至今，成都青羊高分子化學(xué)材料廠與中國科學(xué)院成都有機(jī)化學(xué)研究所聯(lián)合開發(fā)完全環(huán)保型 塑料用水性納米涂料項(xiàng)目 ，已完成了產(chǎn)品的中試、試生產(chǎn)與應(yīng)用推廣工作，本項(xiàng)目為國家 863計(jì)劃和國家經(jīng)貿(mào)委重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新計(jì)劃資助項(xiàng)目，并于 2021 年通過國家科技部組織的國家 863 計(jì)劃項(xiàng)目驗(yàn)收，其產(chǎn)品性能指標(biāo)經(jīng)四川建筑材料研究所檢測和四川省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗(yàn)所的性能評(píng)價(jià)，達(dá)到國際同類產(chǎn)品（美國 PPG）的先進(jìn)水平，現(xiàn)該項(xiàng)目產(chǎn)品已在四川長虹試點(diǎn)應(yīng)用，并正著手該項(xiàng)目產(chǎn)品的市場推廣和 規(guī)?；a(chǎn)。 5） 四川遠(yuǎn)通工貿(mào)有限責(zé)任公司 該公司成立于 1996 年，是一家從事國際知名品牌殼牌潤滑油及化工產(chǎn)品、美國 3M 膠帶、德國 VSM 砂帶、橡塑保溫材料及數(shù)控機(jī)械加工刀具產(chǎn)品等批發(fā)業(yè)務(wù)的綜合性貿(mào)易公司。 公司是（ SHELL）殼牌（中國）有限公司授權(quán)的四川一級(jí)代理商，同時(shí)還代理有：美國 3M 膠帶、德國 VSM 砂帶、（ SECO）山高數(shù)控刀具、（ DIJET）戴杰數(shù)控刀具、（ NIKKEN）日研數(shù)控刀具、（ HITEC）共立精機(jī)數(shù)控刀柄等一系列國際知名品牌。公司自成立以來，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、合理的價(jià)格贏得了市場，業(yè)務(wù)突飛猛 進(jìn)，成為同行業(yè)中的佼佼者，公司銷售收入連年增長， 2021 年完成銷售收入 2681 萬元。 經(jīng)濟(jì)效益 自 1994 年以來，集團(tuán)公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營指標(biāo)每年都保持了約 12%的遞增速度，在其經(jīng)營總量中，高新技術(shù)產(chǎn)品約占 92%。 2021 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 11185 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 10778 萬元；實(shí)現(xiàn)利潤總額 1146 萬元，完成入庫稅金 萬元。在不斷增強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時(shí)也為國家尤其是所在區(qū)、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。 30 附件： 成都市青羊區(qū)科技局關(guān)于同意建設(shè)“新凱騰 科技企業(yè)孵化器 —— 暨新凱 騰科技廣場”的批復(fù) 成都市人民政府頒發(fā)的土地證 成都市規(guī)劃局 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書