【正文】 可 行 性 研 究 報(bào) 告 23 零售業(yè)態(tài)的服務(wù)對(duì)象集中在城區(qū)和近郊區(qū)，批發(fā)業(yè)態(tài)則集中服務(wù)于工程建設(shè)項(xiàng)目和覆蓋、輻射區(qū)域內(nèi)的二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)，特別是 臺(tái)州周邊 城市和縣鎮(zhèn)。 影響 家 居 、 衛(wèi)浴產(chǎn)品價(jià)格因素 作為現(xiàn)代化生活的標(biāo)志性用品的 家 居 、 衛(wèi)浴產(chǎn)品，它已經(jīng)進(jìn)入人們生活的方方面面。在消費(fèi)市場(chǎng)上，您可以看到在 家 居 、 衛(wèi)浴產(chǎn)品的概念上，消費(fèi)者已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破過(guò)去的傳統(tǒng)觀念。對(duì)于其功能， 消費(fèi)者不僅要求具有其 實(shí)用與經(jīng)濟(jì)、 衛(wèi)生與清潔功能，還要求集保健功能、欣賞功能、科技、以及娛樂(lè)功能于一體。從消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看，在未來(lái)的市場(chǎng)上， 家 居 、 衛(wèi)浴行業(yè)將呈現(xiàn)出品種多樣化的發(fā)展趨勢(shì)是不言而喻的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)風(fēng)格從單純的使用價(jià)值逐漸簡(jiǎn)潔大方，愈發(fā)注重使用性和審美性的結(jié)合，從重外觀到重功能賣(mài)點(diǎn)，從多功能到實(shí)用型，但市場(chǎng)上的 家 居 、 衛(wèi)浴價(jià)格卻是相差懸殊的，實(shí)用與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品并存卻不是件容易的事。其實(shí)價(jià)格差異主要存在以下幾方面因素： 材質(zhì) 家 居 、 陶瓷產(chǎn)品的質(zhì)量和成本是決定價(jià)格的主要原因，以抽水馬桶為例， 產(chǎn)品的質(zhì)量可從內(nèi)在質(zhì)量和外在質(zhì)量?jī)煞矫婵础?nèi)在質(zhì)量主要指陶瓷配方是否合理、燒制的工藝是否精良及成品的吸水率高低等問(wèn)題；外在質(zhì)量是用眼睛能看見(jiàn)的，比如外觀造型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的使用性能、表面光潔度等。一個(gè)品質(zhì)優(yōu)的陶瓷抽水馬桶既要有好的“芯”還要有好的外觀。精良工藝才能燒制出吸水率低的陶瓷產(chǎn)品，外觀滋潤(rùn)，抗凍性好，表面光潔，易沖洗；用心設(shè)計(jì)的外觀給人帶來(lái)美感；良好的使用性能使馬桶既節(jié)水又沖洗得干凈。 功能技術(shù)含量 一件好的 家 居 或 潔具產(chǎn)品，必須能夠具備比較完整的各項(xiàng)功能，能夠滿足現(xiàn)代化生活方式，以及更高層次 的需求。首先，在更加舒適上下功夫，比如具備科技、舒適、便捷、娛樂(lè)等功能，讓人倍感現(xiàn)代生活的科技關(guān)懷，會(huì)唱歌的馬桶自行翻蓋降落，座圈恒溫加熱、反復(fù)溫水沖洗、烘干、除臭、消毒、夜視燈光、音樂(lè)、 液晶 溫度顯示等功能選擇。其次，外形設(shè)計(jì)符合人們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和人體工程學(xué)，綠色環(huán)保、節(jié)水、 升水馬桶、超低鉛的節(jié)水龍頭……具備這些環(huán)保、綠色、低污染的功能，獲得中國(guó)環(huán)境標(biāo)志認(rèn) 證。 外觀設(shè)計(jì) 從單純的使用價(jià)值逐漸簡(jiǎn)潔大方，設(shè)計(jì)風(fēng)格更能符合現(xiàn)代人的審美觀念，多種風(fēng)格的 家 居 、 衛(wèi)浴產(chǎn)品更能體現(xiàn)當(dāng)代人的生活情趣，使 家 居 、 衛(wèi)浴也個(gè)性化。 歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 24 品牌效應(yīng) 知名品牌的產(chǎn)品因其知名度和信譽(yù)度高，使消費(fèi)者所購(gòu)產(chǎn)品有保障。商家為維持品牌的知名度而付出的宣傳費(fèi)用、廣告費(fèi)用肯定也要加到產(chǎn)品的價(jià)格中。加之國(guó)外名牌的進(jìn)口產(chǎn)品含關(guān)稅，也是價(jià)格高漲的原因，因此，品牌的效應(yīng)也是很大的。 項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 突出 家 居 、衛(wèi)浴 市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)特色，將是本 項(xiàng)目 市場(chǎng)存在的根本。因此，建議在 家 居 、衛(wèi)浴 專(zhuān)業(yè)方 向做深做透， 研究 家 居 、衛(wèi)浴 產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營(yíng)。除旗艦店、精品市場(chǎng)外，應(yīng)當(dāng)包括全部工業(yè)、民用家 居 衛(wèi)浴 制品，并深入到售前設(shè)計(jì)和售后工程服務(wù)領(lǐng)域。 “市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，決戰(zhàn)終端”。 家 居 、 衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)者提供怎樣的產(chǎn)品、提供怎樣的服務(wù)都依賴于消費(fèi)者的偏好，都離不開(kāi)消費(fèi)者的參與。想要占據(jù)市場(chǎng)，就需要竭盡其能地去“討好”消費(fèi)者，獲取他們的青睞。 2021 年， 家 居 、 衛(wèi)浴市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是新一輪爭(zhēng)取目標(biāo)消費(fèi)群體的對(duì)決。而消費(fèi)者的偏好還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，尚難以掌控。 對(duì)此， 家 居 、 衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)者 應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)：一是新健康消費(fèi)的崛起。消費(fèi)者對(duì)于健康、綠色、環(huán)保概念的 家 居 、衛(wèi)浴 產(chǎn)品較為偏愛(ài)， 家企或 陶企樹(shù)立健康環(huán)保的品牌形象將會(huì)給產(chǎn)品帶來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。二是平民化精致生活趨勢(shì)的出現(xiàn)。一個(gè)新的平民化的 家 居 、衛(wèi)浴 消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)，即通過(guò) 家 居 、衛(wèi)浴 產(chǎn)品可以滿足中等收入但是追求時(shí)尚的消費(fèi)者心理，同時(shí)又符合他們的購(gòu)買(mǎi)能力的市場(chǎng)。 家 居 、衛(wèi)浴 高端品牌將在高低兩端展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，為滿足“全民精致”的大潮， 家 居 、衛(wèi)浴 高端品牌必須調(diào)整相應(yīng)的市場(chǎng)策略，推出滿足下一階梯消費(fèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品新需求。 歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 25 四、 項(xiàng)目選址和建設(shè)條 件 項(xiàng)目選址 根據(jù) 臺(tái)州市和路橋區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃， 歐雅 生活 廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于北環(huán)線與銀安街西南角地塊， 東至銀安街 (規(guī)劃寬度 26m)，南至緯三路 (規(guī)劃寬度 18m)，西至規(guī)劃道路 (規(guī)劃寬度 18m)，北至北環(huán)線 (規(guī)劃寬度 50m) (詳見(jiàn)附圖 1） 。 建設(shè)條件 地理位置 建設(shè)區(qū)塊 位于臺(tái)州市的中心腹地， 基地位于路橋新城商貿(mào)區(qū)西北部 ， 西臨路橋行政文化中心區(qū)。東、南靠路橋新城商貿(mào)區(qū)，周邊城市環(huán)境日趨成 熟， 地理位置十分優(yōu)越。 地質(zhì)、地貌條件 路橋西北邊界為低山、丘陵，中東部為廣闊的河網(wǎng)平原，地形以平原為主，屬溫黃平原的中心部位，地勢(shì)西高東低傾向大海。境內(nèi)地貌以平原、河網(wǎng)為主要特征，兼有低山、丘陵、灘涂、島嶼等地貌。 地耐力一般為 57 噸 /平方米，地震基本烈度小于 6 度，屬非抗震區(qū)，不考慮抗震設(shè)防。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 路橋區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬我國(guó)東南部新華夏構(gòu)造體系二級(jí)隆起帶，臨海 — 溫州槽凹區(qū)。地層出露，中東部平原為第四層海陸相沉積物，西北部為新中生代的火山沉積巖系和由其剝蝕風(fēng)化的殘積、坡積 物。 路橋區(qū)河流均屬金清水系，該水系流域總面積 平方公里（包括溫嶺、黃巖、椒江的部分地區(qū)），水源來(lái)自黃巖長(zhǎng)潭水庫(kù)及溫黃交界的太湖山。水量豐富，水位變化不大，下游部分河段受潮汐影響。河流縱橫交錯(cuò)，本區(qū)境內(nèi)主要有南官河、山水涇、青龍浦、新橋浦、三水涇、七條河等，大部分水量經(jīng)黃瑯南門(mén)口金清閘入海，小部分水量注入椒江或直接流入臺(tái)州灣。本區(qū)地表水資源主要來(lái)源于自然降水。 氣候狀況 氣候具有明顯的亞熱帶季風(fēng)氣候特征，冬夏長(zhǎng)，春秋短，四季分明，雨水充足，光照適宜。本區(qū)受海洋性季風(fēng)影響，降水充沛，年 平均降水量從東南沿海向西部遞減，降歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 26 水年際變化較大，降水季節(jié)分配不均。氣候溫暖，光、熱、水三者配合良好。災(zāi)害性天氣主要有臺(tái)風(fēng)、暴雨、洪澇、寒潮、冰雹等。 周邊建筑物與環(huán)境條件 項(xiàng)目擬建地周邊已有 臺(tái)州建筑裝飾城 、 路橋會(huì)展中心、 路橋電子數(shù)碼城 ， 可以與其他市場(chǎng)銜接，形成市場(chǎng)群體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域位于路橋西 北 部，接近黃巖、椒江等銷(xiāo)售市場(chǎng)，有利于市場(chǎng)培育。 城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求 臺(tái)州市由椒江、黃巖、路橋三區(qū)組成，并下轄臨海、溫嶺兩個(gè)縣級(jí)市和玉環(huán)、仙居、三門(mén)、天臺(tái)四個(gè)縣，其中路橋區(qū)為臺(tái)州市東南部主 體城區(qū)，是臺(tái)州市的商貿(mào)功能綜合區(qū)。臺(tái)州市政府專(zhuān)題會(huì)議提出在路橋區(qū)建設(shè)大交通，符合全省和全市發(fā)展規(guī)劃的要求，對(duì)完善浙江省公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善臺(tái)州市城市功能，加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展步伐，建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心、降低區(qū)域企業(yè)物流成本等的發(fā)展目標(biāo)具有重要意義。 港口：臺(tái)州地處浙江黃金海岸的中點(diǎn)，臺(tái)州組合港（包括海門(mén)港區(qū)、大麥嶼港區(qū)、健跳港區(qū)）發(fā)展?jié)摿艽?，?xiàng)目所在地的港口沿線建有各類(lèi)碼頭 61 座，其中萬(wàn)噸級(jí)至千噸級(jí)碼頭 15座，年吞吐量 2,000 多萬(wàn)噸。至 2021 年期間，將加大對(duì)臺(tái)州組合港的建設(shè)投入，將新建各類(lèi)泊位約 60 個(gè)， 其中萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位 14 個(gè)，港口貨物吞吐量可達(dá) 3,736 萬(wàn)噸，逐步形成集海運(yùn)、內(nèi)陸水運(yùn)、具備裝卸設(shè)備現(xiàn)代化的貨運(yùn)大港。 公路和鐵路：近些年臺(tái)州的陸路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。目前，甬臺(tái)溫、上三、臺(tái)金 3條高速公路、 104 國(guó)道穿越全境，按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的沿海大通道將成為貫通臺(tái)州沿海南北的大動(dòng)脈。甬臺(tái)溫鐵路已投入運(yùn)行， 4C 級(jí)臺(tái)州機(jī)場(chǎng)也已進(jìn)入項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段。 項(xiàng)目周邊交通便捷，公路、水路、航空一應(yīng)俱全。如 104 國(guó)道、甬臺(tái)溫高速公路、75 省道、臺(tái)州港區(qū)、臺(tái)州機(jī)場(chǎng)，以及規(guī)劃建設(shè)的甬臺(tái)溫高速公路復(fù)線、 臺(tái)州環(huán)線等，甬臺(tái)溫鐵路的建成和投入運(yùn)行，這些無(wú)疑為本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了優(yōu)越的對(duì)外交通條件。 電訊：電信建設(shè)自 1993 年我國(guó)啟動(dòng)信息化工程以來(lái)，臺(tái)州市信息網(wǎng)已經(jīng)構(gòu)成“五網(wǎng)格局”，即電網(wǎng)、數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、圖像網(wǎng)和多媒體網(wǎng)，為構(gòu)筑現(xiàn)代物流業(yè)綜合運(yùn)輸平臺(tái)和信息系統(tǒng)平臺(tái)奠定了良好的基礎(chǔ)。 社會(huì)環(huán)境條件 臺(tái)州市處于以上海為中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，使臺(tái)州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接融入到更大的區(qū)域范圍中去，浦東的開(kāi)發(fā)使上海的國(guó)際地位日益提高，使得這一地區(qū)成歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 27 為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具有成長(zhǎng)性的地區(qū)。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)約有二億人口， 較高的生產(chǎn)力發(fā)展水平和優(yōu)越的人民生活，使這一地區(qū)成為國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)市場(chǎng)。這些均為臺(tái)州市發(fā)展和本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的區(qū)域支撐條件。 路橋區(qū)為臺(tái)州市南部主體城區(qū)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居浙江省前列，是浙江東南沿海地區(qū)商貿(mào)中心和臺(tái)州市商貿(mào)中心功能區(qū)。 2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 71,323 元， 居全市第一位，財(cái)政總收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 33,010 元，農(nóng)村居民人均可支配收入 14,037 元。 工業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，形成汽車(chē)、摩托車(chē)及配件、空調(diào)及制 冷配件、 家具 衛(wèi)浴、 農(nóng)業(yè)機(jī)械、模具及塑料制品支柱產(chǎn)業(yè)； 農(nóng)業(yè)以糧食、漁業(yè)和果蔬為主。 隨著路橋區(qū)實(shí)施技術(shù)先進(jìn)工貿(mào)互動(dòng)的先進(jìn)特色制造區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心戰(zhàn)略，堅(jiān)持走二、三產(chǎn)業(yè)共同迅速發(fā)展的道路已是重中之重。 項(xiàng)目選址特點(diǎn) 區(qū)位條件優(yōu)越：項(xiàng)目所在地靠近海、河港口和重要的公路樞紐，臺(tái)州民航站、臺(tái)州客運(yùn)站及臺(tái)州鐵路貨運(yùn)站均在附近，符合大交通的要求，迎合城市發(fā)展的契機(jī)， 市場(chǎng)物流園區(qū) 發(fā)展尤其迫切。 發(fā)展空間大：項(xiàng)目位置優(yōu)越，地勢(shì)平坦，地質(zhì)平坦，地質(zhì)條件好。周邊已建成的道路將地塊分割成見(jiàn)方的地塊，地形比較規(guī)則整齊且標(biāo)高 相對(duì)較高，地域上相對(duì)獨(dú)立，建設(shè)干擾小，發(fā)展余地大。 歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 28 五、 建設(shè)規(guī)模和 建設(shè)方案 總體規(guī)劃依據(jù)與原則 規(guī)劃依據(jù) 《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則； 《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》； 《臺(tái)州市城市總體規(guī)劃 (20212020)》； 《臺(tái)州市路橋區(qū)分區(qū)規(guī)劃 (20212020)》； 《 臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃 (20212020)》。 《臺(tái)州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（建筑管理）》臺(tái)建規(guī) [2021]298 號(hào)。 規(guī)劃原則 歐雅 生活 廣場(chǎng) 的總體布局規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則： 以人為本的原則：在環(huán)境塑造、用地布局、 功能 選擇等方面以 周邊市政需求作為出發(fā)點(diǎn)，為 購(gòu)房者和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶 創(chuàng)造良好的 居住和經(jīng)營(yíng) 環(huán)境，以增強(qiáng)凝聚力 。 生態(tài)發(fā)展的原則：充分挖掘周邊現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)的機(jī)理，保持和增強(qiáng)原有生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性、連續(xù)性和多樣性，實(shí)現(xiàn)城 區(qū)市場(chǎng) 發(fā)展與自然環(huán)境的和諧發(fā)展。 整體協(xié)調(diào)的原則：強(qiáng)調(diào)規(guī)劃、建設(shè)和管理的高度統(tǒng)一，以保證 市場(chǎng) 健康發(fā)展。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的合理配置及利益的合理分配。 可持續(xù)發(fā)展的原則：綜合把握路橋及臺(tái)州的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，近期為適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)進(jìn)行建設(shè)，遠(yuǎn)期應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展的需求， 充分考慮項(xiàng)目 的 可利用 功能，促進(jìn) 城市 的可持續(xù)發(fā)展。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 發(fā)展目標(biāo) 路橋以市場(chǎng)聞名，市場(chǎng)體系發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮，已成為浙江省生產(chǎn)資料 和消費(fèi)資料 集散中心，是“浙江市場(chǎng)三強(qiáng)”。依托該區(qū)域良好的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)， 歐雅 生活 廣場(chǎng) 的發(fā)展目標(biāo)為：建立和完善臺(tái)州市 交易市場(chǎng)信息 的網(wǎng)絡(luò)化。 建設(shè)原則 根據(jù)臺(tái)州市 路橋 現(xiàn)有 市場(chǎng)和商住 狀況和市區(qū)土地資源狀況，結(jié)合 路橋 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)要求及市委、市政府有關(guān)會(huì)議精神，臺(tái)州市路橋 陶瓷衛(wèi)浴博覽中 心 有限公司 針對(duì) 工程 建歐 雅 生 活 廣 場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 29 設(shè)應(yīng)遵循以下原則： 堅(jiān)持“實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性”的原則。在規(guī)劃中堅(jiān)持實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性原則，力求做到工程設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，合理確定投資規(guī)模；合理確定 開(kāi)發(fā) 程序，達(dá)到合理使用資金，充分發(fā)揮所建設(shè)施的作用。 堅(jiān)持遠(yuǎn)近期結(jié)合的原則。應(yīng)以 路橋 城區(qū)商鋪、 市場(chǎng) 的配套建設(shè)及 家 居 衛(wèi)浴市場(chǎng) 的發(fā)展需求為 規(guī)劃 目標(biāo)，同時(shí)兼顧到目前現(xiàn)狀要求和能力，穩(wěn)步推進(jìn)。 功能組成 貨 運(yùn)配載功能： 貨 運(yùn)配載是 物流流通 的重要功能，其存在的目的是降低 貨 車(chē)等交通工具的空駛、提高利用率，降低運(yùn)輸成本。伴隨著市場(chǎng)由生產(chǎn)者主導(dǎo)型向消費(fèi)者主導(dǎo)型的 轉(zhuǎn)換，消費(fèi)者對(duì)于及時(shí)送達(dá)的要求也越來(lái)越高， 貨 運(yùn)配載則是在這種形勢(shì)下形成新型的 貨 運(yùn)方式。本項(xiàng)目將以高等級(jí)公路、鐵路為依托、以現(xiàn)代信息和通訊技術(shù)為手段，通過(guò)一體化、網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)作，做到及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的