【正文】 0。100萬元　　印花稅：％計算　　%16萬元　　其它：％計算　　%22萬元　?。?）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算?！　。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。9．2．1．5開發(fā)資金運作的設定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預售樓款的使用原則進行設定?！　。?）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設?！　。?）預售樓款的使用原則設定籌建期內獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設，包括繳納各類土地成本和支付有關的開發(fā)費用。本項目在建設開發(fā)期內獲得預售樓款的使用原則設定是：本核算期內的預售樓款只有70％的數量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償的部分，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內均勻投入的原則計算的本核算期內投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。9．2．1．7營業(yè)性公建項目收益的設定　　小區(qū)建設涉及到的具有營業(yè)性質的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經營收益來補償的。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。9．2．1．8財務指標的選取　　本項目經濟效益分析報表格式的依據是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版），參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，進行本項目的經濟效益評判。初步效益測算根據本項目的基礎數據，可算出本項目的靜態(tài)財務效益，詳見下表：本項目靜態(tài)投資效益分析表序號　項目名稱金額（萬元）1．0　現金流入561672．0　　現金流出415042．1　　土地開發(fā)費40002．2土建、建安設計工程費287522．3　應繳各種稅費25002．4　　營業(yè)稅20002．5　各類配套工程費5322．6供水增容費1202．7報建手續(xù)費6002．8不可預見費5002．9投資利息20002．10其他費用500　　從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關于本項目的開發(fā)效益的結論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關鍵。三、本項目的計算模型中，設定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現本項目的內在盈利能力。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內容。9．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據前面對第一、二階段開發(fā)模式的設定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數量，也就是說影響了財務成本。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設均是有利和可行的。“平穩(wěn)回收”預售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關頗大。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設?，F將有關的基本假設如下：　?。?）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務成本）按年利6％計息一年；　?。?）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。　?。?）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：凈現金流量（利潤）資本收益率＝———————————　　開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內環(huán)境因素改善的系數修正，該系數反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內住宅價值的影響。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。當后期開發(fā)期間的房地產市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務效益分析的角度上看是可行的。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。9．4項目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，有如下的結論：在“平緩回收”方案中，當住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負10％時，凈現值均不理想，可見上述因素對凈現值這個指標較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數據看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調整是最可取的。根據本項目的工程總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎）工程建設時間約為一年。設定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。年利率暫定為6％，按單利計算。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計算結果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務效益在計算了財務成本后，具有一定程度的抗風險能力。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價構成比例略高建筑工程安裝造價　　在項目總投資中（不包含財務費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調查以及結合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數據得出的，也是基于目前的現金水平。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。但在財務效益分析的假設看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現金的測價。根據經驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。同時，由于目前中國房地產市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。另外，在進行本次財務效益的計算過程中，所建立的計算模式的設定之中已經考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形?，F在惠州市房地產開發(fā)比較理想的模式，是房地產開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預售款各占總投資的三分之一。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務效益估算時，采用了較保守的計算模式。第十章結論及建議　　本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術經濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。現在將有關的研究結論及可行性建議表述如下：10．1研究結論　　本項目的規(guī)劃設計經過多方磋商討論，已經幾易其稿，其設計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；　　本次可行性研究對首期開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的?！　暮笃陂_發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據實際情況進行反復調整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內在盈利能力的預測。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好?！　挠澠胶夥治黾懊舾行苑治隹芍卷椖坑休^好的抗風險能力。10．2可行性建議　本項目特指**廣場的建設，包括部分公共設施的建設與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利?！　「鶕谝浑A段開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。因此，應對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力?！　∽鳛橐粋€大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性?！　【C合上述部分的研究結論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產生一定的影響力，但本項目地處政治、經濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項目的開發(fā)成本估算數據看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。而且，根據有關資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目