【文章內(nèi)容簡介】 證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體?！舭凑沼嘘P(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。2．4．4公共設(shè)施配置◆社區(qū)學校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生600人，建筑面積2500平方米?！粑幕O(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等?！趔w育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。◆商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。◆該地塊南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。3．2住宅建設(shè)和消費截止2003年底，，交易宗數(shù)1148宗。，，%，%。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達到30－35m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。3．3商品房需求主要指標**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。◆，全省排7位（2003年）◆，戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在惠州進行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元。◆低端需求戶（接受商品房價格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。◆高端需求戶（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2商品房為惠州居民主要的消費支出隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。3．4．3接受商品房的平均價格為1805元／平方米從對消費者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3．4．4主流消費面積在100平方米以上消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。3．5惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強烈。3．5．1對住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認為最重要，認同比例達68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認同率達61％，再次是地理位置，％。如圖2所示。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。二00二年，,，二00三年。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：（1）在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導人們加大消費量，擴大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。（2）房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。（3）伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。（4）隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。第五章個案分析5．1總體供給狀況惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。5．2本類項目的個案分析根據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進行對比和研究。5．2．1地理位置從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。5．2．2樓盤建設(shè)以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。5．2．3銷售情況君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30年。在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。具體如下表：會所項目配置樓盤會所君華府健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場5．2．4各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。5．2．5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：君華府：優(yōu)勢：1）小區(qū)地理位置好2）規(guī)劃設(shè)計合理3）配套設(shè)施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。碧水灣：優(yōu)勢：1）發(fā)展商信譽好2）小區(qū)地理位置好3）配套設(shè)施完善4）智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計水平高第六章項目評估6．1項目概括**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。