中央廣場(chǎng)改造項(xiàng)目可研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-01 18:26本頁面
【正文】 合在一起，它更多的體現(xiàn)的是休閑功能，讓人們?cè)谫徫锏耐瑫r(shí)，享受著環(huán)境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業(yè)單純以購物為主的商業(yè)模式，吸引客戶來此進(jìn)行消費(fèi)，島式商業(yè)之所以能夠達(dá)到這種效果是由其自身的優(yōu)點(diǎn)所決定的。島式商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)：①顧客可以從四面八方進(jìn)入島式商業(yè)區(qū)，使整個(gè)區(qū)域人流由外至內(nèi)，由分散到集中再到分散； ②島式商業(yè)能夠給商家更大的發(fā)揮空間，能夠通過靈活的組合給顧客耳目一新的感覺； ③室內(nèi)購物區(qū)與室外購物區(qū)組合，通過空間的轉(zhuǎn)換，可不斷刺激消費(fèi)者的視覺感官，引起購物者各階段的興奮點(diǎn)； ④ “S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費(fèi)，內(nèi)部交通靈活，不存在浪費(fèi)客源的現(xiàn)象；本項(xiàng)目島式商業(yè)可行性結(jié)論根據(jù)以上對(duì)島式商業(yè)在錦州建立的機(jī)會(huì)、威脅及一些島式商業(yè)案例分析可以看出，島式商業(yè)街區(qū)屬于新興的商業(yè)形式，島式商業(yè)摒棄了以往的大型購物中心的一些缺點(diǎn)，真正的將休閑、購物、娛樂完美的結(jié)合在一起，可是消費(fèi)者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 通過上面的論證可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目進(jìn)行島式商業(yè)開發(fā)具有可行性。本項(xiàng)目島式商業(yè)定位根據(jù)市場(chǎng)分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個(gè)島分別進(jìn)行定位，進(jìn)行招商，每個(gè)島要求均有自己的特色來吸引客戶進(jìn)行購物。根據(jù)項(xiàng)目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進(jìn)行多重定位。比如：在廣廈對(duì)面建立電子產(chǎn)品市場(chǎng)，與廣廈業(yè)態(tài)相呼應(yīng)；建立小商品批發(fā)市場(chǎng)，來吸引橋南區(qū)域及周邊區(qū)域的客戶來購物；建立餐飲廣場(chǎng)，供周邊商業(yè)經(jīng)營者、本區(qū)域客戶及經(jīng)營者前來就餐；建立休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，方便客戶進(jìn)行體育運(yùn)動(dòng)及娛樂活動(dòng)；建立兒童游樂園及服裝市場(chǎng)，供所有兒童進(jìn)行娛樂；建立五金器械市場(chǎng)，保留原有山西街業(yè)態(tài)等等業(yè)態(tài)進(jìn)行排布，豐富島式商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引不同客戶進(jìn)行消費(fèi)。本項(xiàng)目核心定位：獨(dú)棟的島式商業(yè)+圍合島式商業(yè)本項(xiàng)目島式商業(yè)面臨難點(diǎn)（1）目前興起的島式商業(yè)均為23層，且島式商業(yè)排布不規(guī)則，對(duì)項(xiàng)目的容積率有一定的影響；（2）正常的島式商業(yè)與住宅相分離，因此如將島式商業(yè)上面加入住宅，對(duì)商業(yè)氛圍有所影響，在逛街時(shí)會(huì)使客戶產(chǎn)生很強(qiáng)烈的壓抑感；（3）由于島式商業(yè)的一系列特征決定，使得島式商業(yè)的售價(jià)會(huì)高于一般商場(chǎng)的售價(jià)，預(yù)計(jì)同門市的售價(jià)相當(dāng)，因此對(duì)島式商業(yè)價(jià)格的制定及后期銷售具有一定的難度及挑戰(zhàn)性；主力店商業(yè)定位沿中央大街7層主力店部分定位為百貨主力店，可有效的將人流帶到島式商業(yè)中，采取全部銷售的開發(fā)模式。八、項(xiàng)目效益測(cè)算新華書店項(xiàng)目效益測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位（元/㎡）面積(㎡)金額（萬元）一銷售收入127層住宅2公寓100003商業(yè)（1）門市1）沿中央大街2）沿山西街3）沿宜昌路4）商業(yè)步行街350005）地下一層商鋪20000（2）集中商業(yè)1）A區(qū)100002）B區(qū)150003）C區(qū)150004）地下一層商鋪200004辦公120005持有辦公120006車庫15360二銷售稅金及附加1營業(yè)稅金及附加2土地增值稅預(yù)繳三銷售成本1土地（1）拆遷安置凈支出（２）回遷安置建筑成本1）住宅260066,2）門市350011,3）辦公樓400021,（3）契稅（4）土地使用稅24227層住宅260003公寓3000145184門市35005集中商業(yè)40006辦公40007地下車位3500262888會(huì)所200010669物業(yè)移交費(fèi)20四期間費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用2銷售費(fèi)用3管理費(fèi)用五不可預(yù)見費(fèi)六返稅七利潤總額八所得稅九凈利潤十銷售利潤率%九、資金籌集十、本項(xiàng)目與該區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目對(duì)比分析大樓東擴(kuò)十四軍項(xiàng)目太陽廣場(chǎng)項(xiàng)目上海路解放路二輕項(xiàng)目中 央 大 街目前該區(qū)域內(nèi)，集團(tuán)項(xiàng)目有太陽廣場(chǎng)項(xiàng)目、大樓東擴(kuò)項(xiàng)目、四十軍項(xiàng)目以及目前正在籌劃的二輕項(xiàng)目，此外還有體育場(chǎng)項(xiàng)目?？梢娔壳凹瘓F(tuán)商業(yè)項(xiàng)目眾多。目前在售的太陽廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)體量達(dá)近20萬平方米，商業(yè)體量巨大，尤其是中央大街商圈，加上現(xiàn)存的商業(yè)，未來幾年內(nèi)商業(yè)體量將接近飽和。此外，四十軍項(xiàng)目初步定為為島式商業(yè)，其啟動(dòng)日期指日可待，對(duì)本項(xiàng)目將是巨大沖擊。從動(dòng)遷成本看，四十軍、體育場(chǎng)以及大樓東項(xiàng)目動(dòng)遷成本極低，不存在拆遷壓力，前期投入成本小，利潤率高，風(fēng)險(xiǎn)都比本項(xiàng)目低，且本項(xiàng)目拆遷成本過高，拆遷時(shí)間過長(zhǎng)增加本項(xiàng)目已經(jīng)較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。十一、項(xiàng)目可研結(jié)論通過對(duì)項(xiàng)目自身概況、運(yùn)營條件、市場(chǎng)環(huán)境等分析，我部認(rèn)為該項(xiàng)目可行，主要原因如下：集團(tuán)已與古塔區(qū)對(duì)該項(xiàng)目達(dá)成意向，按照相關(guān)意向，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目可以進(jìn)行前期拆遷及土地整理工作，因此對(duì)該項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲得具有一定的排它性；集團(tuán)對(duì)土地成本控制具有先導(dǎo)性（拆遷以寶地集團(tuán)為主，拆遷成本既為土地地價(jià)款）；集團(tuán)所持有出租物業(yè)具備穩(wěn)定的收益性；通過初步測(cè)算項(xiàng)目資金沉淀可由銷售公寓及商業(yè)產(chǎn)品予以消化，基本實(shí)現(xiàn)自求平衡；該土地屬于錦州商業(yè)核心區(qū)域，各項(xiàng)配套相對(duì)完善，住宅及商業(yè)氛圍均較好，未來商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品銷售均有一定潛力。29
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