中央廣場改造項目可研報告(編輯修改稿)
2025-08-28 18:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。二層：服裝、鞋、運動裝。三層：電子市場英特地上3層一層：㎡*天 ；二層：9元/㎡*天；三層：㎡*天一層：品牌男裝精品店（精品間面積4016平米）；二層：女裝精品店（1015平米） ；三層：時尚女裝精品店（914平米）電子市場廣廈電子市場1層2141元/㎡*天；2層815元/㎡*天電腦及其他電子產(chǎn)品及配件錦華電子市場24元/㎡*天電子產(chǎn)品及配件超市大潤發(fā)面積3萬平方米，地上2層外場一年一簽，59元/㎡/天超市，外場零售、餐飲新瑪特超市面積約8000平方米 ；地下一層超市千盛購物廣場超市面積約8000平方米；6樓超市，外場零售城市生活廣場大商超市；地上3層，地下一層㎡/天1層：零售、餐飲 ；23層：超市，外場零售、兒童樂園；地下一層：停車場專項店蘇寧電器2360平方米家用電器、小家電、3C國美電器2670平方米家用電器、小家電、3C專業(yè)市場遼西小商品批發(fā)市場小百930元/㎡*天，服裝45元/㎡*天，㎡*天服裝、小百、古玩等和平路手機一條街3—13元/㎡*天手機及配件（3） 錦州市商業(yè)市場分析結(jié)論根據(jù)商業(yè)分布及租金水平可以看出，錦州市商業(yè)主要集中在古塔區(qū)，大多分布在中央大街的兩側(cè)。1）主要百貨商業(yè)租金為經(jīng)營者與商場以扣點形式進行分配，錦華與英特等中低檔商場為對外租售，并均設(shè)有招商辦公室進行招商。這主要由于商場定位及管理體制的不同，主要百貨商場招商是針對知名品牌進行，審查較為嚴(yán)格，如果品牌經(jīng)營不善，商家可將該品牌進行清退，而低檔商場定位為低端，無品牌而言，品牌經(jīng)營好壞與商場無關(guān)，商場經(jīng)營風(fēng)險小。2）電子市場主要有廣廈及遼西兩個電子市場。但廣廈電子市場的現(xiàn)經(jīng)營狀況及租金水平要好于遼西電子市場。原因主要有以下幾個方面：s 遼西電子市場體量小，3層一側(cè)；經(jīng)營業(yè)態(tài)零散，無品牌電子，無法形成集聚氛圍；本電子市場面對廣廈電子出口處未開設(shè)通往電子市場的開口，是李寧專賣店，客戶進入電子市場需繞道正門后再上至3層，相對便捷程度不足；s 廣廈電子是錦州最早開設(shè)的專業(yè)電子市場，人們已對廣廈電子市場認可，形成購物習(xí)慣。3）幾個超市相比，大潤發(fā)體量較大，經(jīng)營品類較為齊全，經(jīng)營狀況及利潤水平最高；4）一些以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場，可對項目周邊主要商業(yè)街針對人群進行補充。項目周邊商業(yè)街主要以洗滌用品、廣告、五金機電等為主，這些商業(yè)街鋪臨街大部分將會進行回遷安置，這會對未來商業(yè)氛圍營造方面存在一定的弊端，因此，在本項目商業(yè)建立時要充分考慮項目內(nèi)部交通動線的引力及特點。結(jié)論：因此，要建立新的商業(yè)模式對現(xiàn)有商業(yè)有所升級，并在情景上有所差異，具有一定的市場競爭優(yōu)勢，在現(xiàn)代集中商業(yè)占主導(dǎo)的錦州商業(yè)市場，會增加一定的亮點。 錦州市門市分析（1） 業(yè)態(tài)分布情況（2） 幾個主要商街租金水平分析位置主營業(yè)態(tài)平均租金（元/平方米*天）經(jīng)營狀況中央大街以百貨、家電賣場及沿街商鋪等為主，其中服飾、皮鞋箱包等零售占據(jù)較大比重1030經(jīng)營較好，人流量大，城市商業(yè)地位較高解放路以服飾品牌專賣、婚紗攝影、商務(wù)賓館為主要業(yè)態(tài)35市區(qū)最寬的主干道，消費環(huán)境較好上海路/宜昌路大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等34大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等人民街錦州特色餐飲、全國各地餐飲13經(jīng)營較好，尤其晚餐時段，影響力較大士英街KTV、足浴和各種休閑會所12經(jīng)營較好，尤其是KTV、足浴等影響力較大南京路家居、婚紗攝影、車行等日常生活業(yè)態(tài)12經(jīng)營狀況一般，商業(yè)氣氛不足 結(jié)論：1）根據(jù)以上分析得出，錦州商街各業(yè)態(tài)經(jīng)營較為齊全，經(jīng)營狀態(tài)較好。 2）根據(jù)租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路一段，為錦州租金最高的商街，主要是由于該區(qū)域為錦州市最早形成的商業(yè)區(qū)，錦州主要的百貨商場大多集中在本區(qū)段，人流購物均集中于此，商業(yè)氛圍較濃。 3）其他主要商街也均形成自己的特色街區(qū)，經(jīng)營狀態(tài)相對中央商街稍差，但也較為繁華，特別是人民街特色餐飲街及士英街休閑街區(qū)。（四）寫字樓市場分析 錦州市寫字樓主要集中在錦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、解放路、市府路等地段，多數(shù)寫字樓內(nèi)為各大銀行總部基地。寫字樓市場（1）中融國際信息產(chǎn)業(yè)大廈（2）天宇商務(wù)大廈（3）喜來登酒店3543層（4）凱旋大廈（5）海錦大廈序號名稱現(xiàn)狀具體情況1喜來登酒店3543層使用中錦州銀行2天宇商務(wù)大廈使用中三棟分別為平安保險、錦州市房管局、農(nóng)業(yè)銀行三家機構(gòu)收購3中融國際信息產(chǎn)業(yè)大廈在建為中國聯(lián)通代建物業(yè)4凱旋大廈使用中35層為7000平方米寫字樓5海錦大廈使用中38層為商務(wù)辦公寫字樓租金水平以下為寫字樓調(diào)研情況：辦公樓名稱建筑面積租金水平樓層位置經(jīng)營情況天宇商務(wù)大廈㎡㎡*天地上18層，地下1層，3棟凌河區(qū) 洛陽路中央大街2010年投入使用，除少量對外出租，主要為錦州市房管局、平安保險、農(nóng)業(yè)銀行三家整體收購。海錦大廈㎡1元/㎡*天地上30層凌河區(qū) 洛陽路三段1714號1999年建成，被寶地集團整體收購改建成住宅，2008年售完。12層為門市（銀行證券、教育培訓(xùn)等），38層為商務(wù)辦公，9層以上改建為公寓。凱旋大廈㎡㎡*天地下2層，地上30層，2棟古塔區(qū) 解放路，西鄰錦華街2005年建成，2007年投入使用。 地下1層為超市，12層為門市房，經(jīng)營咖啡西餐、美發(fā)、銀行等，35層為7000平方米寫字樓，629層為高檔住宅，可辦公。分析結(jié)論（1）通過以上基本情況可知，錦州市場實際投入使用進行供給的寫字樓較少,，因此，辦公樓市場供給與實際需求有較大的空
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