【文章內(nèi)容簡介】 4901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應 計利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 專業(yè)好文檔 其他收入 注： 貸款利率為 % 當年利息 =（年初借款本息 +當年借款 /2）年利率。 六、項目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結果，確定第一期多層住宅售價均價為 3300 元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價為 3200 元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價為 3400元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為 3700 元 /㎡；第三期多層住宅售價均價 4100 元 /㎡，高層住宅售價均價為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價為 4500 元 /㎡，高層住宅售價均價為 5700 元 /㎡。 車位售價初步定為 8 萬元 /個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 本項目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出 租打算，則建議的住宅出租價格為多層均價 30 元 /㎡ .月 ,高層均價 40 元 /㎡ .月。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實際的銷售總收入如表 4— 2— 16 所示。 銷 售 收 入 預 測 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 專業(yè)好文檔 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個） 8（萬元 /個） 14400 合 計 — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測算 根據(jù)即將出臺的有關預售新規(guī)定，商品房應建至第四層方可開始預售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎后即可預售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項目預計8 年共計四期的開發(fā)過程中，應貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計算結果，銷售收入按比例測算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總如表 4— 2— 18 所示。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 專業(yè)好文檔 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表 4— 2— 17 銷售計劃 分年度銷售金額 /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計 2 50%A1 A1：33305 10658 12021 C： 170（個） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 專業(yè)好文檔 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個） 2632 合計 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預 測 匯 總 表 4— 2— 18 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計 176421 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項目利潤估算 項目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項目可運用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項目稅后利潤測算如表 4— 2— 21 所示，項目稅后利潤總額為 14747 萬元。 土 地 增 值 稅 計 算 表 4— 2— 19 序號 項目 金額 /萬元 備注 1 扣除項目金額 177714 +++ 開發(fā)成本 116509 詳見“開發(fā)成本構成表” 專業(yè)好文檔 開發(fā)費用 26559 銷售費用 +管理費用 +財務費用 銷售稅金及附加 11344 銷售收入 % 加扣 20% 23302 20% 2 銷售收入 176421 3 增值額 — 1293 2 — 1 4 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項 目 可 運 用 資 金 估 算 表 4— 2— 20 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 銷售稅金 及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 教育專項 基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 教育 附加費 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 城市維護 建設稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 防洪工程 維護費 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 印花稅 及交易 管理費 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地 增值稅 — — — — — — — — — — 專業(yè)好文檔 4 可運用資金（ 1— 2— 3） 165078 — 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 稅 后 利 潤 測 算 表 4— 2— 21 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 總成本 費用 143068 — 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育專項基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附 加費 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市維護建設稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 7 防洪工程維護費 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花稅及交易管理費 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增 值稅 — — — — — — — — — — 10 利潤總 額 22021 — 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 稅后 利潤 14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算）。 七、項目經(jīng)濟效益評價 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設專業(yè)好文檔 項目經(jīng)濟評價方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。選取的計算指標為財務內(nèi)部收益（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。評價指標的計算過程詳見表 4— 2— 2表 4— 2— 23 所示。 （一）財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察 項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財務內(nèi)部收益率為： % 基準收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。本項目貸款利率為 %，故基準收益率 I 取 10%，由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23 計算結果可知，本項目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準收益率。 財 務 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 專業(yè)好文檔 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20212 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2