中央廣場改造項(xiàng)目可研報(bào)告-wenkub.com
2025-07-29 18:26 本頁面
【正文】 從動遷成本看，四十軍、體育場以及大樓東項(xiàng)目動遷成本極低，不存在拆遷壓力，前期投入成本小，利潤率高，風(fēng)險都比本項(xiàng)目低，且本項(xiàng)目拆遷成本過高，拆遷時間過長增加本項(xiàng)目已經(jīng)較高的風(fēng)險系數(shù)。八、項(xiàng)目效益測算新華書店項(xiàng)目效益測算序號項(xiàng)目單位（元/㎡）面積(㎡)金額（萬元）一銷售收入127層住宅2公寓100003商業(yè)（1）門市1）沿中央大街2）沿山西街3）沿宜昌路4）商業(yè)步行街350005）地下一層商鋪20000（2）集中商業(yè)1）A區(qū)100002）B區(qū)150003）C區(qū)150004）地下一層商鋪200004辦公120005持有辦公120006車庫15360二銷售稅金及附加1營業(yè)稅金及附加2土地增值稅預(yù)繳三銷售成本1土地（1）拆遷安置凈支出（２）回遷安置建筑成本1）住宅260066,2）門市350011,3）辦公樓400021,（3）契稅（4）土地使用稅24227層住宅260003公寓3000145184門市35005集中商業(yè)40006辦公40007地下車位3500262888會所200010669物業(yè)移交費(fèi)20四期間費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用2銷售費(fèi)用3管理費(fèi)用五不可預(yù)見費(fèi)六返稅七利潤總額八所得稅九凈利潤十銷售利潤率%九、資金籌集十、本項(xiàng)目與該區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目對比分析大樓東擴(kuò)十四軍項(xiàng)目太陽廣場項(xiàng)目上海路解放路二輕項(xiàng)目中 央 大 街目前該區(qū)域內(nèi)，集團(tuán)項(xiàng)目有太陽廣場項(xiàng)目、大樓東擴(kuò)項(xiàng)目、四十軍項(xiàng)目以及目前正在籌劃的二輕項(xiàng)目，此外還有體育場項(xiàng)目。本項(xiàng)目島式商業(yè)定位根據(jù)市場分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個島分別進(jìn)行定位，進(jìn)行招商，每個島要求均有自己的特色來吸引客戶進(jìn)行購物。島式商業(yè)在錦州市場建立的風(fēng)險新的嘗試必然會帶來一系列的問題及風(fēng)險： 首先：島式商業(yè)形式較為新穎，在錦州市場上并無先例，因此對島式商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的劃分及交通動線的設(shè)置問題對我集團(tuán)是一個新的挑戰(zhàn)；其次：由于島式商業(yè)業(yè)態(tài)分布的相對零散性，如進(jìn)行島式商業(yè)建設(shè)，應(yīng)提前進(jìn)行項(xiàng)目招商，招商先行應(yīng)提前進(jìn)行相應(yīng)的工作。預(yù)計(jì)在動遷時除了要求按正常比例還遷以外，會要求給予的補(bǔ)償費(fèi)用相對較高；項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有辦公樓均安置在商場上的辦公樓里面，這些經(jīng)營者能否同意也是動遷需要進(jìn)行協(xié)商的問題。方案二：25層金融中心寫字樓，在目前寫字樓市場屬于同質(zhì)化產(chǎn)品，建筑成本可以測算，降低風(fēng)險。 根據(jù)辦公用地現(xiàn)階段供需尚不平衡的特點(diǎn)以及錦州市政府將本項(xiàng)目區(qū)域打造成錦州金融辦公的想法，在本項(xiàng)目內(nèi)有充分的條件建立高品質(zhì)、具有錦州標(biāo)桿性的大型辦公樓；結(jié)合本項(xiàng)目基本情況及住宅市場分析情況得出，本項(xiàng)目住宅主要用于回遷安置，因此，本項(xiàng)目應(yīng)以改善現(xiàn)有住宅居住品質(zhì)為主，在項(xiàng)目的建立上能夠保證最大限度的滿足回遷要求，并留有部分公寓來彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊無新產(chǎn)品銷售的空缺。（3）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前錦州市寫字樓市場產(chǎn)品少，市場空白大，摸排準(zhǔn)確性差，目前無超高層寫字樓產(chǎn)品存在。凱旋大廈㎡㎡*天地下2層，地上30層，2棟古塔區(qū) 解放路，西鄰錦華街2005年建成，2007年投入使用。（四）寫字樓市場分析 錦州市寫字樓主要集中在錦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、解放路、市府路等地段，多數(shù)寫字樓內(nèi)為各大銀行總部基地。結(jié)論：因此，要建立新的商業(yè)模式對現(xiàn)有商業(yè)有所升級，并在情景上有所差異，具有一定的市場競爭優(yōu)勢，在現(xiàn)代集中商業(yè)占主導(dǎo)的錦州商業(yè)市場，會增加一定的亮點(diǎn)。但廣廈電子市場的現(xiàn)經(jīng)營狀況及租金水平要好于遼西電子市場。三層：電子市場英特地上3層一層：㎡*天 ；二層：9元/㎡*天；三層：㎡*天一層：品牌男裝精品店（精品間面積4016平米）；二層：女裝精品店（1015平米） ；三層：時尚女裝精品店（914平米）電子市場廣廈電子市場1層2141元/㎡*天；2層815元/㎡*天電腦及其他電子產(chǎn)品及配件錦華電子市場24元/㎡*天電子產(chǎn)品及配件超市大潤發(fā)面積3萬平方米，地上2層外場一年一簽，59元/㎡/天超市，外場零售、餐飲新瑪特超市面積約8000平方米 ；地下一層超市千盛購物廣場超市面積約8000平方米；6樓超市，外場零售城市生活廣場大商超市；地上3層，地下一層㎡/天1層：零售、餐飲 ；23層：超市，外場零售、兒童樂園；地下一層：停車場專項(xiàng)店蘇寧電器2360平方米家用電器、小家電、3C國美電器2670平方米家用電器、小家電、3C專業(yè)市場遼西小商品批發(fā)市場小百930元/㎡*天，服裝45元/㎡*天，㎡*天服裝、小百、古玩等和平路手機(jī)一條街3—13元/㎡*天手機(jī)及配件（3） 錦州市商業(yè)市場分析結(jié)論根據(jù)商業(yè)分布及租金水平可以看出，錦州市商業(yè)主要集中在古塔區(qū)，大多分布在中央大
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