【文章內(nèi)容簡介】 1520萬左右/店面；九億步行街人氣稍遜，報價為空轉(zhuǎn)2萬元/單門面。b、售價表現(xiàn)春園商圈人氣高漲，價值備受肯定，亦是婁底商鋪售價最高的區(qū)域之一。2004年5月份公開發(fā)售的九億步行街街鋪曾創(chuàng)下16000元/㎡的天價，并很快銷售一空；2006年6月春園商業(yè)步行街開盤更是所向披靡，街鋪均價達(dá)21000元/㎡，最高價突破30000元/㎡，創(chuàng)造了又一個奇跡。春園商圈現(xiàn)售的商業(yè)項目有鵬泰國際、星達(dá)馨都、soho尚都，街鋪售價在2400026000元/㎡，單鋪面積在60㎡左右，總價在200萬左右，熱售局面未絲毫減退。三級市場上，僅有少量鋪面在轉(zhuǎn)讓交易，春園商業(yè)步行街部分門面報價已達(dá)30000元/㎡，相比2006年上漲幅度已達(dá)40%。二、火車站商圈商圈概況老 街天成銀座 吉泰邦臣 月塘ktv一條街六福大廈莊勝項目金成時代廣場明珠步行街新一佳火車站商圈是指東接石馬公園、南臨湘陽路、西達(dá)氐星路、北靠老街的圍合區(qū)域，它的形成與發(fā)展和婁底火車站休戚相關(guān)，是婁底歷史最為悠久的商圈?；疖囌旧倘芍^歷經(jīng)興衰，天成銀座、明珠步行街等項目曾一度陷入維谷，但隨著明珠電腦城、老街批發(fā)市場、月塘KTV一條街的興盛，鵬天、華泰、六福等多個星級酒店的陸續(xù)開業(yè)，火車站商圈重拾生機(jī)，成為僅次于春園、五江的次級商圈之一及婁底最密集的酒店集群。 業(yè)態(tài)構(gòu)成火車站商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成分散，以批發(fā)市場、電腦/娛樂專業(yè)街為主，超市、餐飲、美容等零星布點；中低檔業(yè)態(tài)占據(jù)主流，但輻射面縱貫全市。如老街是全市糖酒、飲料、水果、五金、雜貨等的批發(fā)交易中心，年營業(yè)額逾十億元；明珠步行街是婁底唯一的專業(yè)電腦市場，品牌專賣與小型店面并存；月塘KTV一條街聚集了數(shù)十家大型歌廳，堪稱婁底娛樂的大本營；百洋、百花等多家超市進(jìn)駐，但規(guī)模小，滲透力有限?；疖囌旧倘α鲃尤丝诙啵蛻羧簶?gòu)成復(fù)雜，臟、亂、差現(xiàn)象依然嚴(yán)重，制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展；明珠步行街、老街、月塘街等專業(yè)市場自行成市，普遍缺乏引導(dǎo)和管理；各個業(yè)態(tài)之間缺乏有效整合和互動，過度開發(fā)的現(xiàn)象蔓延，商圈前景不容樂觀。a、專業(yè)市場項 目區(qū)位規(guī) 模業(yè)態(tài)經(jīng) 營明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場較好老街——門面240個批發(fā)市場 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開業(yè)b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經(jīng)營百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經(jīng) 營主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠(yuǎn)足浴長青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發(fā)氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續(xù)看漲，現(xiàn)平均已達(dá)60元/㎡月；明珠步行街則從3060/㎡月不等，出租率達(dá)八成；火車站廣場周邊物業(yè)街鋪租賃行情為6090元/㎡月，且供不應(yīng)求。售價方面，火車站商圈開發(fā)量集中，是婁底樓市的熱點片區(qū)之一。但樓盤大多規(guī)模偏小，檔次偏低。銷售當(dāng)中的項目有金成時代廣場，一樓街鋪售價靠火車站廣場側(cè)約為22800元/㎡，靠站前路側(cè)約為18000元/㎡，銷售行情看好，但內(nèi)鋪推售艱難。吉泰邦臣8000余㎡的商鋪預(yù)計于2009年中推向市場，由于定位高端，業(yè)態(tài)規(guī)劃和租售前景難測。第四節(jié)：項目建設(shè)的可行性萬豪城市廣場是婁底有史以來投資最大、產(chǎn)品線最為豐富、開發(fā)理念最為領(lǐng)先的房地產(chǎn)項目，無論從宏觀政策、區(qū)位價值還是產(chǎn)品形態(tài)、項目發(fā)展前景等方面來看，該項目都具備現(xiàn)實的可行性和實施的緊迫性。一、 從政策層面分析，萬豪城市廣場的建設(shè)與國家鼓勵投資、拉動內(nèi)需的政策一脈相承。2008年下半年，金融危機(jī)肆虐全球，國家作出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、積極擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費需求、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要部署。婁底作為內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地市，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愿望尤為迫切，而項目建設(shè)是推動婁底騰飛的核心環(huán)節(jié)。萬豪城市廣場總建設(shè)規(guī)模達(dá)20余萬平米，可帶動的周邊投資可達(dá)10億元；項目建成后，預(yù)計可吸納萬余人就業(yè)，年創(chuàng)利稅達(dá)億元以上。該項目將是婁底乃至中南地區(qū)最大的城市商群和標(biāo)志性工程，它的建設(shè)將大大改觀婁底中心城區(qū)形象，穩(wěn)固婁底作為湘中商業(yè)中心的地位，對于婁底實現(xiàn)“彎道超車”具有重要意義。二、 從區(qū)位價值分析，萬豪城市廣場扼守城市核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，發(fā)展前景不可限量。婁底是湖南連貫東西、縱通南北的戰(zhàn)略要衢，也是3+5城市群重要的發(fā)展極，正處于“加速趕超”的發(fā)展階段。萬豪城市廣場處于婁底城市中心最繁華核心地帶，多條城市主干在項目及周邊交匯，三面環(huán)街，四通八達(dá)。北臨婁底市最大的小商品市場—九龍市場、以及城市東西主商業(yè)街—長青街；東靠城市南北主軸—氐星路，并與春園步行街隔街相望；南依貿(mào)西街及樂坪街，與婁底市最大的城市廣場—婁星廣場僅一街之隔。萬豪城市廣場據(jù)守婁底核心商圈—春園商圈核心，處于人氣沸點最中央，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，隨著婁底經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，萬豪城市廣場的顯赫地位將愈加凸顯。三、 從項目條件分析，萬豪城市廣場通過強(qiáng)大資本實力的注入，專業(yè)團(tuán)隊的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將確保項目理念領(lǐng)先和實施無虞。湖南五江集團(tuán)、湖南清泉集團(tuán)、大連三江集團(tuán)攜強(qiáng)大資本實力、多年房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，組成強(qiáng)大高效的執(zhí)行團(tuán)隊，并與專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，全力以赴以將萬豪城市廣場打造成婁底城市全新地標(biāo)。 萬豪城市廣場設(shè)計由香港華城設(shè)計研究院擔(dān)綱，該院技術(shù)實力雄厚，專注于大型商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體設(shè)計，富于探索和創(chuàng)新，先后完成了重慶龍湖地產(chǎn)北城天街、武漢金寶利國際廣場、西安高新CBD、天津順馳太陽城等一大批具有全國影響力的項目設(shè)計。香港華城植根本地實際，首次把開放式購物中心的設(shè)計理念帶到婁底，力爭將萬豪城市廣場打造成同步國際、具有里程碑意義的典范項目，帶來與眾不同的建筑觀感及與潮流同步的消費體驗。四、 從產(chǎn)品形態(tài)分析，萬豪城市廣場以城市綜合體進(jìn)行產(chǎn)品組合，以“shopping mall”進(jìn)行商業(yè)功能組合，具備較強(qiáng)的核心競爭力。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店等功能進(jìn)行組合，形成相互依存、高效互動的綜合體。它是現(xiàn)代都市集約發(fā)展的必然產(chǎn)物，并成為城市核心區(qū)域主要的建筑表現(xiàn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市綜合體的建設(shè)浪潮正從北京、上海等大都市向長沙、衡陽等二、三線城市蔓延。婁底中心城區(qū)同樣面臨土地資源緊張的難題，萬豪城市廣場集商業(yè)、酒店、住宅、公寓、寫字樓等為一體，徹底打破了婁底單一粗放無序的開發(fā)模式，實現(xiàn)產(chǎn)品功能的高度集約化，大大提升婁底房地產(chǎn)開發(fā)水平和城市形象。Shopping mall是以大型零售業(yè)為主體、眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的商業(yè)聚合體。Shopping mall規(guī)模大、功能全，能充分滿足各類消費群的購物需求，代表著商業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。深圳萬象城、廣州天河城便是這一商業(yè)形態(tài)的典范之作。萬豪城市廣場充分汲取國內(nèi)外Shopping mall的成功開發(fā)經(jīng)驗，以重慶北城天街、寧波萬達(dá)廣場、深圳COCO park等為參照藍(lán)本，結(jié)合婁底本地實際，力求打造集百貨、超市、電器、餐飲、娛樂、健身、小商品等為一體的一站式開放型商業(yè)中心，徹底改變婁底現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小、檔次低、環(huán)境差的局面，實現(xiàn)婁底商業(yè)發(fā)展的提檔升級。第五節(jié)：項目建設(shè)條件一、地形條件婁底處于湖南省幾何中心，地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。在大地貌格局中，新化縣、冷水江市、漣源市的西南部屬湘西山地區(qū)，漣源市的中、東部和婁星區(qū)、雙峰縣屬湘中丘陵區(qū)，屬于云貴高原向江浙丘陵遞降的過渡帶。西部山勢雄厚，峰嶺馳騁，大多為侵蝕、構(gòu)造、溶蝕地貌，地勢險峻，海拔較高；東部地勢逐步降低，地形起伏平緩，丘岡延綿、平地寬敞，海拔較低。唯婁星區(qū)南部大多為溶蝕堆積的丘岡平地貌。萬豪城市廣場地塊為典型的丘陵熔巖地貌，巖石層分布較淺，巖石質(zhì)地較為堅固，地勢順坡起伏，為項目規(guī)劃設(shè)計帶來挑戰(zhàn)，同時也對基礎(chǔ)施工造成一定影響。根據(jù)湖南省地震烈度分布圖，婁底市屬于六度以下地區(qū)，設(shè)計時可以按此基礎(chǔ)考慮抗震設(shè)防需求?！?二、氣候條件婁底市地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，既具季風(fēng)性，又兼具大陸性。其基本特征為氣候溫暖，四季分明；年平均氣溫16．5～17．5℃，年極端最高氣溫38．l℃，年極端最低氣溫－1℃。多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月?！耆照章?4～37％。～，年平均相對濕度78～80％，年平均風(fēng)速 ～／秒，多年最大風(fēng)速為20．3米／秒。全年無霜期253～281天。由于光、熱、水基本同季，氣候條件對項目施工影響較小，施工周期較長，對施工進(jìn)度極為有利！三、經(jīng)濟(jì)條件婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2007年，%，連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長的態(tài)勢。其中，%；，%；，%。按常住人口計算，人均GDP為11565元，%。財政收入增長較快，據(jù)快報統(tǒng)計，%，%。 通過中心城區(qū)北擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實施，婁底城市骨架不斷擴(kuò)大，城區(qū)功能日臻完善，成為湘中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心，輻射下屬縣市及邵東、湘鄉(xiāng)、寧鄉(xiāng)等地1400萬人口的區(qū)域性中心城市正在形成！四、交通條件婁底是湖南重要的交通樞紐城市，長昆高鐵（建設(shè)中）、洛湛鐵路和湘黔鐵路在此交匯，上瑞（上海至瑞麗）與太澳（太原至澳門）高速、婁懷高速（婁底至懷化）由此延伸，更有多條國道干線貫穿全境，距黃花國際機(jī)場僅70分鐘車程，大交通帶來大視野，大開發(fā)實現(xiàn)大未來。長株潭獲批兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)，上升為國家戰(zhàn)略，成為新特區(qū)；湖南省政府適時提出“3+5”城市群發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步放大了長株潭試驗區(qū)的輻射功能。婁底具有區(qū)位、交通、資源等不可替代的天然優(yōu)勢，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展極。從項目本身來看，由于項目位處婁底市區(qū)核心，車流與人流極為密集，項目在設(shè)計中充分考慮到可能帶來的交通堵塞和空間擁擠問題。采用全地下車庫設(shè)計，地下停車位多達(dá)1236個，在氐星路與貿(mào)西街分別設(shè)置地下車庫入口，最大可能緩解中心城區(qū)停車難的局面；項目內(nèi)設(shè)置有7個大小不一的廣場，可供購物、休閑、娛樂、展會等用途，實現(xiàn)人流無障礙暢通。五、地質(zhì)條件根據(jù)《萬豪城市廣場地質(zhì)勘察報告》，擬建場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)作用，鉆孔控制范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)全新活動斷裂構(gòu)造及新構(gòu)造運(yùn)動跡象，場地是穩(wěn)定的，適宜作為擬建建筑物的場地。據(jù)《中國震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），場地位于抗震設(shè)防裂度VI度區(qū)，,。按《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）有關(guān)劃分方法，場地土類型為中軟場地土類型，II類建筑場地類別。場地位于抗震設(shè)防VI度區(qū)，場區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)可液化地層，可不考慮地震液化問題。~,~，地下水水質(zhì)對混凝土及混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。六、周邊環(huán)境條件項目位于婁底市城區(qū)中心區(qū)域，項目建設(shè)期場地開挖、平整將破壞原有地表和小面積植被，施工完成后以人工綠化方式恢復(fù)植被，并隨著項目建設(shè)的發(fā)展，區(qū)域變成高檔商業(yè)住宅服務(wù)城市綜合體，本區(qū)域?qū)⒂稍瓉淼某鞘猩鷳B(tài)型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袌@林生態(tài)型，以道路和空隙地的觀賞樹木和花草為主，綠化率達(dá)30%以上，雖然生物量有所減少，但對物種的多樣性影響不大。項目自身噪聲主要為施工噪聲和營運(yùn)期居民生活噪聲、商業(yè)活動噪聲、萬豪城市廣場內(nèi)少量動力設(shè)備噪聲，污水經(jīng)化糞池厭氧消化處理后排入萬豪城市廣場污水管道再排入城市污水管網(wǎng)，對周邊環(huán)境無太大影響。根據(jù)《湖南省氣象臺站觀測環(huán)境保護(hù)規(guī)定》（1986年5月8日），氣象臺站周邊一定距離內(nèi)的建筑物，與氣象臺觀測場同一水平面上的超高部分，超出高度不得高于與觀測場邊緣距離的三分之一，根據(jù)2008年4月16日[2008]6號婁底市人民政府市長辦公會議紀(jì)要，婁底市氣象局院內(nèi)的“713”氣象雷達(dá)站考慮到婁底市中心城區(qū)總體建設(shè)要求和發(fā)展方向，對“713”氣象雷達(dá)站及相關(guān)地面探測站點實施搬遷，在現(xiàn)氣象雷達(dá)站搬遷前，周圍建筑物其建設(shè)高度不能超過影響氣象探測環(huán)境保護(hù)的高度，在搬遷后，對現(xiàn)有氣象雷達(dá)探測站點控制范圍內(nèi)的高層建筑建設(shè)實行解禁。本項目建筑物的高度在“713”氣象雷達(dá)站整體搬遷前，建設(shè)單位可建設(shè)的建設(shè)項目的高度，建設(shè)單位應(yīng)與市氣象局充分協(xié)調(diào)，保證市氣象局內(nèi)“713”氣象雷達(dá)站整體搬遷前周邊的建筑物滿足氣象臺站觀測環(huán)境保護(hù)規(guī)定，在“713”氣象雷達(dá)站整體搬遷后才能達(dá)到現(xiàn)有規(guī)模。根據(jù)環(huán)保局《關(guān)于萬豪城市廣場環(huán)境影響報告書評價的批復(fù)》按擬建規(guī)模給出的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行評價，考慮到氣象臺觀測環(huán)境保護(hù)規(guī)定的限制，施工進(jìn)度將受到一定影響，但總體規(guī)模不會改變。七、制約因素隨著城市的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)熱的不斷升溫，商業(yè)濃度的逐漸提升，外來商業(yè)與已有商業(yè)的競爭局面在不斷加劇，項目發(fā)展所要面臨的挑戰(zhàn)也在逐步升級。具體表現(xiàn)在： 金融危機(jī)仍未消退，宏觀環(huán)境不明朗。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍的持幣觀望局面，大部分項目銷售維艱，存量市場不斷膨脹，暫未有好轉(zhuǎn)跡象，前景并不明朗。 房地產(chǎn)供求失衡的趨勢愈加明顯。，同比增長92%，；，同比增長一倍；，同比增長73%。：1，嚴(yán)重供過于求，形勢不容樂觀。 婁底商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營中的同質(zhì)化和跟風(fēng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，步行街、百貨定位泛濫，迷戀概念炒作忽略運(yùn)營管理，側(cè)重銷售回款忽略業(yè)態(tài)和招商，導(dǎo)致部分項目后期經(jīng)營艱難乃至被淘汰，對整個商業(yè)環(huán)境造成沖擊。差異化和特色化將成為婁底商業(yè)發(fā)展的長期趨勢。 競爭項