【正文】 本項(xiàng)目評價(jià)范圍為財(cái)務(wù)評價(jià)；評價(jià)依據(jù)：l 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），國家發(fā)改委，建設(shè)部，2006年；l 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)參考數(shù)據(jù)》；l 市場調(diào)查資料該項(xiàng)目成本費(fèi)用由建筑基礎(chǔ)工程費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)構(gòu)成，總投資估算為20000萬元。建筑成本略低于市場價(jià)格。財(cái)務(wù)評價(jià)計(jì)算期包括建設(shè)期和運(yùn)營期，一期綜合開發(fā)項(xiàng)目自2014年10月動工，竣工期為2017年1月。二期綜合開發(fā)項(xiàng)目自2017年1月動工，竣工期為2021年6月竣工。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總開發(fā)時(shí)間為82個(gè)月建成。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算期設(shè)為6年，即2015年－2021年，項(xiàng)目分兩期建設(shè)滾動開發(fā)，有利于加速資金回籠，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，所得稅率為25%。財(cái)務(wù)評價(jià)中流轉(zhuǎn)稅設(shè)定為：營業(yè)稅及附加（旅游相關(guān)項(xiàng)目及地產(chǎn)項(xiàng)目，%）、增值稅（度假村及酒店公寓項(xiàng)目，%）、土地增值稅（地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征稅率2%）。度假村運(yùn)營收入，市場平均價(jià)格300元/日，運(yùn)營首年平均出租率設(shè)為60%，每年增加10個(gè)百分點(diǎn)，從謹(jǐn)慎原則，出租率上限設(shè)為80%，達(dá)上限不再增加。酒店公寓租金收入450元/m2日，按年增長5%，運(yùn)營首年出租率設(shè)為60%，按年度增長10個(gè)百分點(diǎn)，從謹(jǐn)慎原則，出租率上限設(shè)為90%，達(dá)上限不再增加。旅游接待收入由接待人數(shù)與人均消費(fèi)額的乘積得到，人均消費(fèi)額以200元為基數(shù)，每年遞增10%。接待人數(shù)在二期（旅游開發(fā)）建設(shè)完成前設(shè)定為10萬人每年，二期建設(shè)完成后，以20萬人為基數(shù)，按年遞增10%。旅游地產(chǎn)銷售收入，結(jié)合市場狀況及產(chǎn)品的中高端市場定位，旅游地產(chǎn)平均售價(jià)設(shè)為12000元/m2。完整財(cái)務(wù)計(jì)算期的現(xiàn)金流量作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)含收益率IRR，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目盈利能力。本項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%，超過基準(zhǔn)收益率12%，以12%基準(zhǔn)收益率為折現(xiàn)率，稅后凈現(xiàn)值NPV＝。當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為10%時(shí)，稅后凈現(xiàn)值NPV=，(在一期建設(shè)竣工后6年內(nèi))。 項(xiàng)目流動資金投入1000萬元，工程竣工后投入運(yùn)營前投入，按項(xiàng)目完工進(jìn)度，分兩期投入（2016年－2017年），每期500萬元。一期項(xiàng)目竣工投運(yùn)后，全部資產(chǎn)開始計(jì)提折舊，二期項(xiàng)目竣工后，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不計(jì)提折舊。據(jù)國家《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定：折舊期設(shè)定為20年，不計(jì)殘值。項(xiàng)目計(jì)算期末，財(cái)務(wù)計(jì)算中一次性收回流動資金1000萬元。 行業(yè)影響分析本項(xiàng)目定位為高端文化旅游，有效填補(bǔ)市場空白，并對龍門縣休閑旅游市場形成一定的引導(dǎo)作用，能在一定程度上緩解旅游配套設(shè)施的實(shí)際需求，因此該項(xiàng)目的建成將對惠州市和龍門縣的旅游行業(yè)形成積極、良好的影響。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對龍門縣的開發(fā)建設(shè)起作一定的作用，該項(xiàng)目嘗試新型的“森林養(yǎng)生”的設(shè)計(jì)觀念，創(chuàng)造出具有“品牌效應(yīng)”的高端文化旅游項(xiàng)目，為龍門縣的發(fā)展增添光彩。廣東油田森林公園旅游項(xiàng)目具有很強(qiáng)的綜合性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。項(xiàng)目的建設(shè)，一方面作為龍門縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，需要許多相關(guān)行業(yè)的支持和協(xié)調(diào)才能生存與發(fā)展；反過來，它又直接或間接地帶動周邊農(nóng)村建設(shè)、商業(yè)飲食服務(wù)、商貿(mào)物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢酝ㄟ^森林旅游項(xiàng)目加強(qiáng)橫向、縱向聯(lián)系，拓展招商引資和旅游開發(fā)，廣泛引進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，從而帶動龍門縣乃至惠州市相關(guān)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。通過以上分析，該項(xiàng)目建設(shè)可行。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，該項(xiàng)目投資較大，但都為自籌資金和銀行或金融機(jī)構(gòu)貸款。對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有太大負(fù)面影響，且可推動宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；從宏觀經(jīng)濟(jì)方面分析，該項(xiàng)目也是可行的。第八章 社會影響分析 社會影響效果分析社會評價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析。本項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營活動對項(xiàng)目所在地的社會影響和社會效益體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）項(xiàng)目建設(shè)期將給地方貢獻(xiàn)一定的建筑業(yè)增加值，同時(shí)大量的建筑材料的本地采購將極大的活躍本地建筑原材料市場。（2）本項(xiàng)目建成后有利于繁榮地方經(jīng)濟(jì)，可以取得較大的社會經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目的啟動，將會極大地帶動惠州和龍門縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著該項(xiàng)目的完工，將會有很多游客到該處旅游居住(觀光消費(fèi))。這樣就會帶動這里商業(yè)，飲食業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。隨著游客到來必然會帶來大量的資金，這樣也有利于惠州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將取得很大的經(jīng)濟(jì)效益。（3）有利于擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)社會綜合事業(yè)發(fā)展。隨該項(xiàng)目開始施工，必須要大量的施工和管理人員，這也在一定程度上緩解了就業(yè)壓力。還有就是隨著大量員工的進(jìn)入也就帶來了他們的飲食問題，這樣又就帶動該區(qū)飲食業(yè)的發(fā)展進(jìn)而又會解決一部分人的就業(yè)問題。隨著工程的完工，城市綜合體的建設(shè)會帶動這里商業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目對該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展將有積極的推動作用，并促進(jìn)社會綜合事業(yè)、通信、文教、衛(wèi)生等事業(yè)將得到迅速發(fā)展。 社會適應(yīng)性分析惠州將建成珠三角東部現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、廣東省現(xiàn)代石化數(shù)碼產(chǎn)業(yè)名城，改革開放步伐加快，可持續(xù)發(fā)展能力提高，經(jīng)濟(jì)、社會、人口、資源、環(huán)境發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)，公共服務(wù)體系更加健全，治安良好，社會穩(wěn)定和諧，人民安居樂業(yè)?！痘葜菔袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》指出以城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以旅游建設(shè)為重點(diǎn)，著重開發(fā)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代旅游度假區(qū)，提高旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)水平。近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體穩(wěn)定，為惠州市持續(xù)發(fā)展提供了相對穩(wěn)定的外部條件；經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化趨勢不斷增強(qiáng)，有利于惠州繼續(xù)承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；國內(nèi)政治穩(wěn)定，政府宏觀調(diào)控更趨完善，經(jīng)濟(jì)體制改革繼續(xù)深化，對外開放水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為惠州加快發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。近年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生態(tài)旅游、健康居住的條件要求越來越高，這就需要具有國際化水準(zhǔn)的旅游綜合體。 不同利益群體對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度投資方、周邊居民、相關(guān)主管部門能最大限度地參與到項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目的建設(shè)是惠州市和龍門縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是改善城市旅游配套、居住條件的需要。提高惠州市、龍門縣的社會影響力和競爭力。 各級組織對項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度該項(xiàng)目籌備受到了龍門縣相關(guān)主管部門的支持。項(xiàng)目所在地居民也給予本項(xiàng)目正面的評價(jià)。 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 風(fēng)險(xiǎn)識別（1）市場風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是客戶對于該項(xiàng)目產(chǎn)品需求的變化的風(fēng)險(xiǎn)。目前，經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變，相應(yīng)的金融政策等處于不穩(wěn)定狀態(tài)，面臨這一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。（2）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目所采用的技術(shù)具有一定的先進(jìn)性、適用性、可靠性，所以技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)程度很低。（3）資金風(fēng)險(xiǎn)目前政府在對金隔體系中出臺相關(guān)政策、措施，采用了一系列的貨幣從緊的政策，所以在資金的來源方面和資金的供應(yīng)方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，項(xiàng)目的投入較大，需要采取可靠的融資方式，保證項(xiàng)目的安全積極有效到位。（4）外部協(xié)作由于項(xiàng)目所在地已經(jīng)有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，所以交通運(yùn)輸方面、供水、供電方面沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。 降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施（1）加強(qiáng)與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時(shí)或不力造成的設(shè)計(jì)頻繁變更。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，健全招投標(biāo)制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心細(xì)致組織承包施工。（3）加強(qiáng)監(jiān)理工作，健全工程監(jiān)督機(jī)制和責(zé)任機(jī)制，杜絕因責(zé)任心不強(qiáng)或謀私動機(jī)引起的材料不合格現(xiàn)象。（4）爭取政府支持，構(gòu)建可行的多元化融資方案，保證項(xiàng)目資金及時(shí)到位。（5）整個(gè)項(xiàng)目采用分期建設(shè)，分期銷售的經(jīng)營模式。 社會評價(jià)結(jié)論一、項(xiàng)目建設(shè)可以增加就業(yè)機(jī)會，加速項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程項(xiàng)目的建設(shè)，首先是促進(jìn)當(dāng)?shù)氐闹苯泳蜆I(yè)，包括度假公寓產(chǎn)業(yè)、旅游觀光業(yè)、酒店旅館業(yè)、餐飲業(yè)、商品零售業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)、攝影及擴(kuò)印業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅游咨詢服務(wù)業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電力供應(yīng)業(yè)、煤氣供應(yīng)業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、景區(qū)管理業(yè)、園林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務(wù)業(yè)、景區(qū)公路管理及養(yǎng)護(hù)業(yè)、景區(qū)水利管理業(yè)等。其次是促進(jìn)惠州市各行業(yè)的間接就業(yè)，旅游業(yè)每一個(gè)直接就業(yè)，可聯(lián)動5個(gè)間接就業(yè)。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)相對應(yīng)，一方面是旅游業(yè)與聯(lián)動的農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動的增加，物流、信息流的擴(kuò)大與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的景氣而推動的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。因此，項(xiàng)目的建設(shè)，對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加快國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但項(xiàng)目的建設(shè)，有可能會造成個(gè)別居民失去當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策措施。二、項(xiàng)目建設(shè)有利于增加政府財(cái)稅收入和加快龍門縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過對當(dāng)?shù)夭糠致糜卧O(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)查分析，社會實(shí)踐證明，旅游業(yè)是一個(gè)附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強(qiáng)、社會效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動一個(gè)地區(qū)交通運(yùn)輸、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動各個(gè)行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。據(jù)國際上有關(guān)旅游統(tǒng)計(jì)資料介紹，旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用相當(dāng)明顯，旅游收入每增加1倍。所以，項(xiàng)目的建設(shè)，不僅可以為政府通過土地出讓獲得直接效益，而且可以通過旅游業(yè)收入所帶來的稅費(fèi)收入獲得較良好和穩(wěn)定的間接效益，是加快龍門縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要途徑之一。三、項(xiàng)目建設(shè)可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益和生態(tài)效益通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生態(tài)旅游消費(fèi)需要的同時(shí)，開展度假養(yǎng)生及文化教育活動，為大專院校、科研單位提供科研教學(xué)實(shí)習(xí)基地，也為惠州市生態(tài)宣傳與教育向高層次和多元化發(fā)展創(chuàng)造物質(zhì)條件。通過開展文化主題旅游活動，產(chǎn)生良好的環(huán)境效益和社會影響。項(xiàng)目將最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著管理計(jì)劃的實(shí)施，合理開發(fā)利用自然資源將獲取更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第九章 結(jié)論和建議本項(xiàng)目建設(shè)符合《關(guān)于加快廣東旅游業(yè)改革與發(fā)展建設(shè)旅游強(qiáng)省的決定》、《惠州市“十二五”城市建設(shè)規(guī)劃》等相關(guān)政策的要求；從項(xiàng)目工程技術(shù)方案角度分析，其工程技術(shù)方案成熟可靠，項(xiàng)目的建設(shè)是穩(wěn)妥的、可行的、適時(shí)的；本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施及配套的建設(shè)不僅可以使項(xiàng)目區(qū)林業(yè)開發(fā)有一個(gè)良好的基礎(chǔ)，使區(qū)域內(nèi)的土地得到較好的利用，促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要而且可行的。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自籌資風(fēng)險(xiǎn)和社會風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)管理，積極宣傳，嚴(yán)格按規(guī)劃要求辦事，務(wù)求通過有效管理和積極的宣傳避免風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位應(yīng)建設(shè)一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，把項(xiàng)目作為一個(gè)系統(tǒng)來認(rèn)真籌劃和研究。制定詳細(xì)可行的施工組織計(jì)劃，盡量避免建設(shè)期間對景觀和環(huán)境的破壞。本項(xiàng)目除具有良好的經(jīng)濟(jì)效益外，社會效益顯著。項(xiàng)目的建設(shè)，對當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)與發(fā)展具有重要的意義。為此建議有關(guān)部門在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地等方面給予大力扶持，以使項(xiàng)目早日上馬，發(fā)揮作用。附 錄： 龍門溪谷度假村有限公司營業(yè)執(zhí)照龍門溪谷度假村有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證 項(xiàng)目總平面布置圖。