【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目背景及必要性16. 第三章市場分析31. 第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件38. 第五章經(jīng)營規(guī)模和營銷方式46. 第八章組織機(jī)構(gòu)和人員安排72. 第十章環(huán)境保護(hù)與安全75. 第一節(jié)商品銷售收入和銷售稅金及附加估算86. 附表7超市各項(xiàng)費(fèi)用支出費(fèi)率表。際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團(tuán)，在。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)。國第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的

　　

【正文】 市花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20 萬。 該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。 本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖 1。 表 41 第二節(jié) 項(xiàng) 目建設(shè)條件 一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件 蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件 改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州市國民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。 1999年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 1358 億元，在全國地級市中名列第一。財政收入為 109 億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億元，其中出口 億元。年接待境外旅游者 44 萬人次，旅游外匯收入 億美元；接待國內(nèi)旅游者 1142 萬人次，旅游收入 91 億元。全市職工人均工資 9401元，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為 7812 元。所轄六個縣級 市全部進(jìn)入全國經(jīng)濟(jì)實(shí)力百強(qiáng)縣（市）。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表 4－ 4－ 2。 蘇州在全省及全國的地位 蘇州在全省的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全省第一位 進(jìn)出口總額 居全省第一位 財政收入 居全省第二位 蘇州在全國的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全國第七位 財政收入 居全國第十位 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 蘇州市 19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表 表 42 單位 :億元 年 份 名 稱 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增長速度 國內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價） % 第一產(chǎn)業(yè) % 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) % 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。 1998 年，全市對外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢頭。全年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口總額 億美元，其中出口創(chuàng)匯 億美元，分別比上年增長 %和 %。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。加工貿(mào)易出口、代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長 %，占全市對外貿(mào)易出口總值的 %，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬美元的企業(yè)有 102 家，其中外商投資企業(yè) 74家。江蘇國泰國際集團(tuán)公司出口 億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過 3000 萬美元。 近年來，蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。 1998 年，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等 級、立體化、開放式方向發(fā)展，全年完成投資額達(dá)。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。目前，全市實(shí)有公路 1815 公里，其中國道 306 公里，省道256 公里，二級以上公路 公里，占全市總里程的 49%，位居全省第一。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級以上，公路密度每百平方公里 。全市內(nèi)河航道通航里程 公里，其中通機(jī)動船里程 公里。年末全市擁有機(jī)動車 萬輛，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億人公 里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 ，分別比去年增長 %和下降 %。鐵路旅客發(fā)送量 萬人次，貨物發(fā)送量 ，貨物到達(dá)量 。內(nèi)河港口吞吐量 4787萬噸，比上年增長 %。 經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺階。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。市區(qū)實(shí)事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積 2152公頃，綠化覆蓋率提高到 ％，人均公共綠地提高到 平方米。城市管理水平進(jìn)一步提高 ，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400 家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國環(huán)境保護(hù)模范城市行列， 17 個鎮(zhèn)成為省級新型示范小城鎮(zhèn)。 蘇州地區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口 60 萬人。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū) 、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂設(shè)施的綜合性區(qū)域。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。 1994 年 2 月 11 日，國務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》。 2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年 5 月 12 日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。 蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項(xiàng)目，目前九 通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證 15 平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的需要。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到 1999 年 6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有 158 家，其中工業(yè)企業(yè)有 132 家，累計已開工的工業(yè)企業(yè)有 104 家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有 80家。全園區(qū)實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。名列世界 500 強(qiáng)的國際跨國公司有 34 家進(jìn)入園區(qū)投資發(fā)展。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有 了較大的發(fā)展。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 36 萬平方米，新建綠地面積 54 萬平方米。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)都在迅速發(fā)展。 蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟(jì)條件。 二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件 蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽(yù)，除有天時、地利、黃金水道等優(yōu)勢外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為 16℃，無霜期 230 天左右，日照 20xx 小時以上，年降水量 1100 毫米， 3 至 8 月的降水量占全年雨量的 65％左右。 水文 大運(yùn)河從 1919 年至 1971 年 43 年的平均水位（黃海高程，下同）為 米，歷史最高水位為 米（ 1954 年 7 月 28 日），歷史最低水位 米（ 1934 年 8 月 27 日）。大運(yùn)河的平均流量約為 立方米 /秒。 吳淞江旱季流量約為 10 立方米 /秒，雨季增大至 20 立方米 /秒。平均水位 米，百年一遇洪水位 米。 地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測得，地下水位平均值為 ～ 米，但受到季節(jié) 運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于 ?～ 之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在 20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－ 左右處，厚 5～ 6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m 左右，為理想的開采層，厚 6～ 20m；Ⅲ層在－ 130m 左右處，厚 2～ 6m。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。 溫度 年平均溫度： ℃ 月平均最高溫度： ℃（ 1971 年 7 月） 月平均最低溫度： － ℃（ 1978 年 1 月） 歷史最高溫度： ℃ (1953年 8月 26日、 1954年 8月 12日 ) 歷史最低溫度： － ℃（ 1958 年 1 月 16 日） 風(fēng)況 年平均風(fēng)速： 年最大平均風(fēng)速： 年最小平均風(fēng)速： m/s 最大風(fēng)速： 常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng) (夏季居多 )，其次為西北風(fēng) (冬季 )。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對濕度 % 年平均最大相對濕度 85% 年平均最小相對濕度 78% 最小絕對濕度 12% 年平均絕對濕度 最大絕對濕度 最小絕對濕度 蒸發(fā)量 年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm 月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時 小時 年平均最多日照小時 小時 年平均最少日照小時 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。 本項(xiàng)目所在地自然條件較好。 表 51 第五章 經(jīng)營規(guī)模和營 銷方式 第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 本項(xiàng)目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。 一、零售 營業(yè)面積 超市營業(yè)區(qū) 8750m2。 經(jīng)營品種 超市入選商品 20xx0 余種，經(jīng)營品種分類詳見表 5－ 1。 經(jīng)營品種 序號 分類 序號 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術(shù)（ 2） 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點(diǎn) 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學(xué)習(xí)辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術(shù)（ 1） 五 大眾消費(fèi)品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護(hù)理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團(tuán)購品 2 兒童用品 3 內(nèi)衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 消費(fèi)對象 中、低、高收入群體 服務(wù)區(qū)域 以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。 表 52 經(jīng)營規(guī)模 項(xiàng)目正常經(jīng)營年達(dá)到零售額 40248 萬元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為 5%。進(jìn)口商品目錄詳見表 5－ 2。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的 30％。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 進(jìn)口商品目錄表 序號 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護(hù)發(fā)用品 5 護(hù)膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學(xué)習(xí)辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經(jīng)營品種與出口規(guī)模 本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為年出口 500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000 萬美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見表 5－ 3。 出口商品品種及規(guī)模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬美元 序號 年份 產(chǎn)品目錄 20xx 20xx 20xx 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計 500 750