【正文】 目 錄 第一章 總 論 1 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 7 一、投資各方基本情況 7 二、合作企業(yè)基本情況 12 三、可行性研究報告編制依據(jù) 13 四、可行性 報告主要研究內(nèi)容 14 第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 14 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 16 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 16 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 17 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 17 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 21 三、有利于擴(kuò)大商品出口 25 第三章 市場分析 31 第一節(jié) 投資市場分析 31 一、蘇州整體投資環(huán)境 31 二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 32 第二節(jié) 消費(fèi)市場分析 33 一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 33 二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 36 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 37 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 38 第一節(jié) 項(xiàng)目選址 38 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 39 一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件 39 二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件 42 第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式 46 第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 46 一、零售 46 二、出口 49 第二節(jié) 貨源采購及配送 50 一、超市貨源采購與配送 50 二、出口商品貨源及采購 50 第六章 技術(shù)設(shè)備 51 一、計算機(jī)管理系統(tǒng) 51 二、其它設(shè)備 52 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 54 第一節(jié) 總平面布置 54 一、總平面設(shè)計原則 54 二、總平面布局 54 第二節(jié) 建筑方案 56 一、設(shè)計依據(jù) 56 二、建筑設(shè)計 57 三、土建工程 60 第三節(jié) 配套工程 62 一、給排水 62 二、消防 64 三、暖通空調(diào) 65 四、供電 69 五、煤氣 72 第八章 組織機(jī)構(gòu)和人員安排 72 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 72 第二節(jié) 人員（不包括采購中心）安排與培訓(xùn) 73 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 75 第十章 環(huán)境保護(hù)與安全 75 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 75 一、設(shè)計依據(jù) 75 二、施工過程中的環(huán)保問題 76 三、設(shè)計過程中應(yīng)注意的環(huán)保問題 76 四、環(huán)境影響及評價 77 第二節(jié) 衛(wèi)生防疫 80 第三節(jié) 消防安全 80 第十一章 投資估算與資金籌措 83 第一節(jié) 投資估算 83 一、建設(shè)投資估算 83 二、建設(shè)期利息估算 84 三、流動資金估算 84 第二節(jié) 資金籌措與投資計劃 84 一、資金籌措 84 二、投資計劃 84 第十二章 財務(wù)分析 86 第一節(jié) 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 86 一、年銷售收入估算 86 二、銷售稅金及附加估算 86 第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算 86 一、成本費(fèi)用估算范圍 86 二、成本費(fèi)用估算依據(jù) 87 三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 88 第三節(jié) 項(xiàng)目利潤及分配情況分析 88 第四節(jié) 財務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源與運(yùn)用分析 88 一、財務(wù)現(xiàn)金流量分析 88 二、資金來源與運(yùn)用分析 89 第五節(jié) 貸款償還能力分析 90 第六節(jié) 外匯平衡分析 90 第七節(jié) 敏感性分析 90 第十三章 綜合效益評價 91 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 91 第二節(jié) 社會效益分析 92 一、有于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 92 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 92 三、有利于擴(kuò)大商品出口 92 四、其它社會效益 93 第三節(jié) 研究結(jié)論及建議 93 一、研究結(jié)論 93 二、存在的問題及建議 94 附表： 附表 1 總投資估算表 附表 1－ 1 引進(jìn)設(shè)備及費(fèi)用估算表 附表 2 流動資金估算表 附表 3 投資計劃和資金籌措表 附表 4 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 附表 5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 6 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表 附表 7 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出費(fèi)率表 附表 8 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出估算表 附表 9 成本和費(fèi)用估算表 附表 10 借款還本付息計算表 附表 11 利潤及分配估算表 附表 121 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 122 現(xiàn)金流量表（自有資金） 附表 123 現(xiàn)金流量表（中方投資） 附表 124 現(xiàn)金流量表（外方投資） 附表 13 資金來源與運(yùn)用表 附表 14 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 15 財務(wù)外匯平衡表 附表 16 敏 感性分析表 附表 17 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 附件： 附件 1 歐尚集團(tuán)銀行資信證明 附件 2 歐尚集團(tuán)登記注冊證明 附件 3 歐尚集團(tuán)法定代表人證明 附件 4 歐尚集團(tuán)近三年來資產(chǎn)負(fù)債表與損益表 附件 5 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明 附件 6 南光進(jìn)出口有限公司企業(yè)法人執(zhí)照 附件 7 南光進(jìn)出口有限公司法定代表人證明 附件 8 南光進(jìn)出口有限公司近三年來資產(chǎn)負(fù)債表與損益表 附件 9 歐尚集團(tuán)與南光進(jìn)出口有限公司合作意向書 附件 10 本項(xiàng)目主要進(jìn) 口設(shè)備清單 附件 11 蘇州歐尚超市有限公司項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備免稅申請 附件 12 規(guī)劃部門意見 附件 13 土地部門意見 附件 14 供電部門意見 附件 15 供水部門意見 附件 16 消防部門意見 附件 17 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響申報表 附件 18 進(jìn)入 1998年“全球 500強(qiáng)”的商業(yè)企業(yè) 附件 19 1998年世界商業(yè)零售業(yè)企業(yè) 100強(qiáng)名單 附件 20 江蘇省工程咨詢中心《工程咨詢資質(zhì)證書》 證書編號：工資甲 9401014 附件 21 江蘇省工種咨詢中心《 AAA級江蘇省信 譽(yù)咨詢企業(yè)（機(jī)構(gòu)）證書》 附圖： 附圖 1 項(xiàng)目區(qū)位圖 附圖 2 項(xiàng)目平面布置示意圖 附圖 3 歐尚集團(tuán)分支機(jī)構(gòu)分布圖 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國歐尚集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。 法定代表人 ： CHRISTOPHE DUBRULLE 職務(wù)：總裁 注 冊 地 ：法國 歐尚集團(tuán)公司成立于 1961 年，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團(tuán)，在1999 年度財富雜志排名世界 500 強(qiáng)中列第 147 位。該集團(tuán)為家族控股公司，法國米里曳家族控股 87%，雇員持有 13%的股份。 1998 年的營業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元） ， 注冊資金為 億美元。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 1－ 4。 歐尚集團(tuán)公司把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營 特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。歐尚集團(tuán)公司以經(jīng)營大型超市為主，首先在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于 1981 年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開始進(jìn)行國際化發(fā)展。 1996 年，歐尚集團(tuán)公司合并了法國的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司， 1997 年與 IFIL 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細(xì)的市場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在 中國。 1997年 4月上海歐尚超市有限公司正式成立，這是一家由法國歐尚公司與中方合作伙伴上海市食品 (集團(tuán) )公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。 1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。 1999年 7月 18日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第 209家特大型超市 ， 從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá) 2 萬多種，銷售的商品 60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為 500多名。 經(jīng)過 39 年的開拓發(fā)展，歐 尚在世界各地的 12 個國家，擁有特大雇員股東協(xié)會 米里曳家族股東委員會 型超市 211 個，超市 300 多家，以及 600 多家便民店。歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見附圖 3。 圖 11 歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2 億美元以上。本項(xiàng)目外方合作者－歐尚集團(tuán) 1997 年銷售額 為 233 億美元，1998 年銷售額為 235 億美元， 1999 銷售額 255 億美元， 1999 年資產(chǎn)額約為 130 多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 乙方 企業(yè)名稱 ：蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司 法定住所 ：蘇州市東環(huán)路 128 號中新城 法定代表人 ：肖宜美 職務(wù)：董事長 注 冊 地 ：中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中國南光進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財團(tuán)）合資成立，具有獨(dú)立的法人地位。 多年來南光 集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營業(yè)額達(dá) 20 億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山 東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。近三年公司的自營進(jìn)出口總額均在 5000萬美元以上， 1999年的自營進(jìn)出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325萬美元。公司現(xiàn)有員工 270余人，平均年齡 ，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員， 68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的 37％。 公司下屬企業(yè)和與他方合作項(xiàng)目情況：公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營、批發(fā)等。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 5－ 7。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合 作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營能力的流通企業(yè)，申請前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000 萬元人民幣以上。其中，中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在 5000 萬美元以上（其中出口額不低于 3000 萬美元）。本項(xiàng)目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司 1997 年自營進(jìn)出口額 6140 萬美元（出口額為 3200 萬美元）， 1998 年自營進(jìn)出口額 5250 萬美元（出口額為 3120 萬美元）， 1999 年自營進(jìn)出口額 5450 萬美元（出口額為 3325 萬美元） ， 1999 年資產(chǎn)額為 10060萬元人民幣（其中凈資產(chǎn) 5606 萬元），符合《外商投 資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 商業(yè)類型：