【正文】 倉儲式零售 經(jīng)營規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710 平方米，其中超市營業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營業(yè)額為40248 萬元，出口額為 1000 萬美元。 總投資額和注冊資本： 總投資：項(xiàng)目投資總額為 19500 萬元人民幣，折合 2358 萬美元（本研究報(bào)告按 1 美元 = 元人民幣計(jì)算） 注冊資本：注冊資本為 8000 萬元人民幣，折合 967 萬美元。其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬元人民幣的歐元，占注冊資本的 65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800 萬元人民幣，占注冊資本的 35%，用人民幣現(xiàn)金出資。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊資本不低于 5000 萬元人民幣。本項(xiàng)目注冊資本為 8000 萬元人民幣，符合 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開設(shè) 3 家以下分店（包括 3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應(yīng)不低于 35％。本項(xiàng)目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 經(jīng)營組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方 獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)通過本項(xiàng)目的實(shí)施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。 合作期限： 30 年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。 1出資期限： 甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90 天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計(jì) 1200 萬元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計(jì) 6800 萬元人民幣。 1利潤分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。 1財(cái)產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共 和國的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財(cái)產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報(bào)告》的委托合同； 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》； 國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）有關(guān)問題的通知》； 表 11 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報(bào)告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及 《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）有關(guān)問題的通知》要求，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目的市場分析； 項(xiàng)目經(jīng)營主要內(nèi)容； 建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)等； 第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營場所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場 m2 8750 二 經(jīng)營規(guī)模 1 零售 萬元 40248 正常經(jīng)營年 2 出口 萬美元 1000 正常經(jīng)營年 三 勞動定員 人 585 四 項(xiàng)目總投資 萬元 19500 合 2358 萬美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 16209 合 1960 萬 美元 其中 :建設(shè)投資 萬元 15963 合 1930 萬美元 建設(shè)期利息 萬元 246 合 30 萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398 萬美元 續(xù)上表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬元 44032 計(jì)算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計(jì)算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計(jì)算期年平均 八 主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 評價(jià)基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 隨著我國改革開放進(jìn)程 的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1992 年 7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍； 1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995 年 6 月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資 供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài) 層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我 國超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超 市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。 伴隨我國加入 WTO 腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭的延伸已成為 在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。為了引進(jìn)國外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司與法國歐尚集團(tuán)公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州歐尚超市有限公司”（已于 20xx 年 2 月1 日簽定了合作意向書），以加速蘇州超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平。 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 歐尚集團(tuán)以它超前的經(jīng)營理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè) 中。歐尚大型超市的組成同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，歐尚集團(tuán)不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體（歐尚超市的組成詳見圖 2－ 1）。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務(wù)觀念。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，歐尚在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服 務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競爭性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，而且在最短的時(shí)間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。在商場布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（歐尚商場格局圖詳見圖 2－ 2）。歐尚嚴(yán)格遵守對消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費(fèi)者是歐尚一貫的經(jīng)營作風(fēng)，每一個(gè)消費(fèi)者在歐尚都會受到禮貌的接待。歐尚集團(tuán)對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋，可 能的話直接幫助消費(fèi)者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠的關(guān)系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應(yīng)商贈送的禮物和好處，對供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)： ?低價(jià)。歐尚的第一個(gè)使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家歐尚商場的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí) 行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費(fèi)用庫存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。 ?選擇。不僅在價(jià)格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的商品。 ?服務(wù)。顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術(shù)性商品給予購物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長廊和其它服務(wù)項(xiàng)目。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注 重經(jīng)營中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。歐尚集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務(wù)水平。 此外，為增強(qiáng)集團(tuán)市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本，歐尚集團(tuán)在中國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。歐尚集團(tuán)中國采購中心的主要任務(wù)是： ?分析消費(fèi)者的需求； ?完成超市品種系列的構(gòu)成； ?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議； ?監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施； ?超市內(nèi)的促銷活動。從歐尚集團(tuán)中國采購中心的任務(wù)來看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購，同時(shí)更重要的根據(jù)市場變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。目前，我國已有部分國內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國國內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場適應(yīng)能力與競爭力。 食品加工處 食品部 付款臺 倉庫 非食品部 倉庫 服務(wù)部 商業(yè)長廊 加油站 停車場 修 車處 餐廳 顧 客 商品自選部門員工 收銀部門員工 其它服務(wù)部門員工 奶制品 面包 糕點(diǎn) 自助熟食 肉類 魚類 冷凍食品 蔬果 干果／南北貨 成品 洗滌菜 美容美發(fā) 清潔護(hù)理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團(tuán)購 家用五金 工具 像制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌用品 學(xué)習(xí)辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內(nèi)衣裝女裝鞋類 家用紡織品 服務(wù)臺 收款臺 文秘 裝飾 維修 清潔 經(jīng)營帳目 供應(yīng)商 付款 其它 人事 培訓(xùn) 生鮮 商品