【正文】 倉(cāng)儲(chǔ)式零售 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710 平方米，其中超市營(yíng)業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為40248 萬(wàn)元，出口額為 1000 萬(wàn)美元。 總投資額和注冊(cè)資本： 總投資：項(xiàng)目投資總額為 19500 萬(wàn)元人民幣，折合 2358 萬(wàn)美元（本研究報(bào)告按 1 美元 = 元人民幣計(jì)算） 注冊(cè)資本：注冊(cè)資本為 8000 萬(wàn)元人民幣，折合 967 萬(wàn)美元。其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬(wàn)元人民幣的歐元，占注冊(cè)資本的 65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的 35%，用人民幣現(xiàn)金出資。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于 5000 萬(wàn)元人民幣。本項(xiàng)目注冊(cè)資本為 8000 萬(wàn)元人民幣，符合 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開(kāi)設(shè) 3 家以下分店（包括 3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營(yíng)的便民店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店，中國(guó)合作者出資比例應(yīng)不低于 35％。本項(xiàng)目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 經(jīng)營(yíng)組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國(guó)歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方 獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。 合作期限： 30 年，合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。 1出資期限： 甲乙雙方在合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90 天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計(jì) 1200 萬(wàn)元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計(jì) 6800 萬(wàn)元人民幣。 1利潤(rùn)分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。 1財(cái)產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共 和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財(cái)產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢(xún)中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報(bào)告》的委托合同； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》； 表 11 國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 根據(jù)國(guó)家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及 《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容； 建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等； 第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣(mài)場(chǎng) m2 8750 二 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 1 零售 萬(wàn)元 40248 正常經(jīng)營(yíng)年 2 出口 萬(wàn)美元 1000 正常經(jīng)營(yíng)年 三 勞動(dòng)定員 人 585 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19500 合 2358 萬(wàn)美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 16209 合 1960 萬(wàn) 美元 其中 :建設(shè)投資 萬(wàn)元 15963 合 1930 萬(wàn)美元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 246 合 30 萬(wàn)美元 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 3291 合 398 萬(wàn)美元 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 44032 計(jì)算期年平均 六 年銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 1006 計(jì)算期年平均 七 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 877 計(jì)算期年平均 八 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長(zhǎng)期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程 的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1992 年 7月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷(xiāo)，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍； 1995年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995 年 6 月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資 供銷(xiāo)從以前的禁止類(lèi)列入現(xiàn)在的限制類(lèi)，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài) 層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國(guó) 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷(xiāo)售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷(xiāo)售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我 國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超 市存在較大的市場(chǎng)容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過(guò)近年來(lái)的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。 伴隨我國(guó)加入 WTO 腳步的加快，我國(guó)超市業(yè)參加世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為 在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。為了引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開(kāi)放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司與法國(guó)歐尚集團(tuán)公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州歐尚超市有限公司”（已于 20xx 年 2 月1 日簽定了合作意向書(shū)），以加速蘇州超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市的對(duì)外開(kāi)放水平。 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 歐尚集團(tuán)以它超前的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱(chēng)于世界著名超市業(yè) 中。歐尚大型超市的組成同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，歐尚集團(tuán)不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體（歐尚超市的組成詳見(jiàn)圖 2－ 1）。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，歐尚在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服 務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣(mài)給消費(fèi)者，而且在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。在商場(chǎng)布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購(gòu)物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購(gòu)物（歐尚商場(chǎng)格局圖詳見(jiàn)圖 2－ 2）。歐尚嚴(yán)格遵守對(duì)消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費(fèi)者是歐尚一貫的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，每一個(gè)消費(fèi)者在歐尚都會(huì)受到禮貌的接待。歐尚集團(tuán)對(duì)其銷(xiāo)售人員，都要求其做到耐心傾聽(tīng)消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋?zhuān)?能的話直接幫助消費(fèi)者處理問(wèn)題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠(chéng)的關(guān)系，要求其雇員正直無(wú)私，杜絕接受供應(yīng)商贈(zèng)送的禮物和好處，對(duì)供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)： ?低價(jià)。歐尚的第一個(gè)使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷(xiāo)售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷(xiāo)售商品并達(dá)到經(jīng)營(yíng)面積的最高營(yíng)業(yè)額，每一家歐尚商場(chǎng)的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí) 行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營(yíng)業(yè)額，費(fèi)用庫(kù)存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。 ?選擇。不僅在價(jià)格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國(guó)有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開(kāi)發(fā)新的商品。 ?服務(wù)。顧客來(lái)歐尚購(gòu)物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場(chǎng)可購(gòu)買(mǎi)所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對(duì)技術(shù)性商品給予購(gòu)物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門(mén)和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長(zhǎng)廊和其它服務(wù)項(xiàng)目。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注 重經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。歐尚集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對(duì)員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)水平。 此外，為增強(qiáng)集團(tuán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、商品采購(gòu)優(yōu)勢(shì)及降低采購(gòu)成本，歐尚集團(tuán)在中國(guó)專(zhuān)門(mén)設(shè)立了采購(gòu)中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)。歐尚集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是： ?分析消費(fèi)者的需求； ?完成超市品種系列的構(gòu)成； ?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議； ?監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施； ?超市內(nèi)的促銷(xiāo)活動(dòng)。從歐尚集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的任務(wù)來(lái)看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購(gòu)，同時(shí)更重要的根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。目前，我國(guó)已有部分國(guó)內(nèi)超市開(kāi)始設(shè)立類(lèi)似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營(yíng)，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國(guó)國(guó)內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國(guó)國(guó)內(nèi)超市的市場(chǎng)適應(yīng)能力與競(jìng)爭(zhēng)力。 食品加工處 食品部 付款臺(tái) 倉(cāng)庫(kù) 非食品部 倉(cāng)庫(kù) 服務(wù)部 商業(yè)長(zhǎng)廊 加油站 停車(chē)場(chǎng) 修 車(chē)處 餐廳 顧 客 商品自選部門(mén)員工 收銀部門(mén)員工 其它服務(wù)部門(mén)員工 奶制品 面包 糕點(diǎn) 自助熟食 肉類(lèi) 魚(yú)類(lèi) 冷凍食品 蔬果 干果／南北貨 成品 洗滌菜 美容美發(fā) 清潔護(hù)理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團(tuán)購(gòu) 家用五金 工具 像制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌用品 學(xué)習(xí)辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內(nèi)衣裝女裝鞋類(lèi) 家用紡織品 服務(wù)臺(tái) 收款臺(tái) 文秘 裝飾 維修 清潔 經(jīng)營(yíng)帳目 供應(yīng)商 付款 其它 人事 培訓(xùn) 生鮮 商品