【正文】 何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。在商場(chǎng)布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購(gòu)物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購(gòu)物（歐尚商場(chǎng)格局圖詳見(jiàn)圖 2－ 2）。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。為了引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開(kāi)放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司與法國(guó)歐尚集團(tuán)公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州歐尚超市有限公司”（已于 20xx 年 2 月1 日簽定了合作意向書(shū)），以加速蘇州超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市的對(duì)外開(kāi)放水平。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場(chǎng) m2 8750 二 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 1 零售 萬(wàn)元 40248 正常經(jīng)營(yíng)年 2 出口 萬(wàn)美元 1000 正常經(jīng)營(yíng)年 三 勞動(dòng)定員 人 585 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19500 合 2358 萬(wàn)美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 16209 合 1960 萬(wàn) 美元 其中 :建設(shè)投資 萬(wàn)元 15963 合 1930 萬(wàn)美元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 246 合 30 萬(wàn)美元 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 3291 合 398 萬(wàn)美元 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 44032 計(jì)算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬(wàn)元 1006 計(jì)算期年平均 七 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 877 計(jì)算期年平均 八 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長(zhǎng)期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程 的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1利潤(rùn)分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。 經(jīng)營(yíng)組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國(guó)歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營(yíng)銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方 獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于 5000 萬(wàn)元人民幣。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 5－ 7。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。 多年來(lái)南光 集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見(jiàn)附圖 3。 1999年 7月 18日，在上海開(kāi)設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第 209家特大型超市 ， 從而揭開(kāi)了歐尚集團(tuán)公司在中國(guó)發(fā)展的序幕。 1996 年，歐尚集團(tuán)公司合并了法國(guó)的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司， 1997 年與 IFIL 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 1998 年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元） ， 注冊(cè)資金為 億美元。目 錄 第一章 總 論 1 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 7 一、投資各方基本情況 7 二、合作企業(yè)基本情況 12 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 13 四、可行性 報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 14 第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 14 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 16 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 16 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 17 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 17 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 21 三、有利于擴(kuò)大商品出口 25 第三章 市場(chǎng)分析 31 第一節(jié) 投資市場(chǎng)分析 31 一、蘇州整體投資環(huán)境 31 二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 32 第二節(jié) 消費(fèi)市場(chǎng)分析 33 一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 33 二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 36 三、歐尚超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 37 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 38 第一節(jié) 項(xiàng)目選址 38 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 39 一、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件 39 二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件 42 第五章 經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)銷方式 46 第一節(jié) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 46 一、零售 46 二、出口 49 第二節(jié) 貨源采購(gòu)及配送 50 一、超市貨源采購(gòu)與配送 50 二、出口商品貨源及采購(gòu) 50 第六章 技術(shù)設(shè)備 51 一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 51 二、其它設(shè)備 52 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 54 第一節(jié) 總平面布置 54 一、總平面設(shè)計(jì)原則 54 二、總平面布局 54 第二節(jié) 建筑方案 56 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 56 二、建筑設(shè)計(jì) 57 三、土建工程 60 第三節(jié) 配套工程 62 一、給排水 62 二、消防 64 三、暖通空調(diào) 65 四、供電 69 五、煤氣 72 第八章 組織機(jī)構(gòu)和人員安排 72 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 72 第二節(jié) 人員（不包括采購(gòu)中心）安排與培訓(xùn) 73 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 75 第十章 環(huán)境保護(hù)與安全 75 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 75 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 75 二、施工過(guò)程中的環(huán)保問(wèn)題 76 三、設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)注意的環(huán)保問(wèn)題 76 四、環(huán)境影響及評(píng)價(jià) 77 第二節(jié) 衛(wèi)生防疫 80 第三節(jié) 消防安全 80 第十一章 投資估算與資金籌措 83 第一節(jié) 投資估算 83 一、建設(shè)投資估算 83 二、建設(shè)期利息估算 84 三、流動(dòng)資金估算 84 第二節(jié) 資金籌措與投資計(jì)劃 84 一、資金籌措 84 二、投資計(jì)劃 84 第十二章 財(cái)務(wù)分析 86 第一節(jié) 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 86 一、年銷售收入估算 86 二、銷售稅金及附加估算 86 第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算 86 一、成本費(fèi)用估算范圍 86 二、成本費(fèi)用估算依據(jù) 87 三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 88 第三節(jié) 項(xiàng)目利潤(rùn)及分配情況分析 88 第四節(jié) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來(lái)源與運(yùn)用分析 88 一、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 88 二、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 89 第五節(jié) 貸款償還能力分析 90 第六節(jié) 外匯平衡分析 90 第七節(jié) 敏感性分析 90 第十三章 綜合效益評(píng)價(jià) 91 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 91 第二節(jié) 社會(huì)效益分析 92 一、有于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 92 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 92 三、有利于擴(kuò)大商品出口 92 四、其它社會(huì)效益 93 第三節(jié) 研究結(jié)論及建議 93 一、研究結(jié)論 93 二、存在的問(wèn)題及建議 94 附表： 附表 1 總投資估算表 附表 1－ 1 引進(jìn)設(shè)備及費(fèi)用估算表 附表 2 流動(dòng)資金估算表 附表 3 投資計(jì)劃和資金籌措表 附表 4 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 附表 5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 6 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表 附表 7 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出費(fèi)率表 附表 8 超市各項(xiàng)費(fèi)用支出估算表 附表 9 成本和費(fèi)用估算表 附表 10 借款還本付息計(jì)算表 附表 11 利潤(rùn)及分配估算表 附表 121 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 122 現(xiàn)金流量表（自有資金） 附表 123 現(xiàn)金流量表（中方投資） 附表 124 現(xiàn)金流量表（外方投資） 附表 13 資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 14 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 15 財(cái)務(wù)外匯平衡表 附表 16 敏 感性分析表 附表 17 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 附件： 附件 1 歐尚集團(tuán)銀行資信證明 附件 2 歐尚集團(tuán)登記注冊(cè)證明 附件 3 歐尚集團(tuán)法定代表人證明 附件 4 歐尚集團(tuán)近三年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債表與損益表 附件 5 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明 附件 6 南光進(jìn)出口有限公司企業(yè)法人執(zhí)照 附件 7 南光進(jìn)出口有限公司法定代表人證明 附件 8 南光進(jìn)出口有限公司近三年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債表與損益表 附件 9 歐尚集團(tuán)與南光進(jìn)出口有限公司合作意向書(shū) 附件 10 本項(xiàng)目主要進(jìn) 口設(shè)備清單 附件 11 蘇州歐尚超市有限公司項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備免稅申請(qǐng) 附件 12 規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn) 附件 13 土地部門(mén)意見(jiàn) 附件 14 供電部門(mén)意見(jiàn) 附件 15 供水部門(mén)意見(jiàn) 附件 16 消防部門(mén)意見(jiàn) 附件 17 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響申報(bào)表 附件 18 進(jìn)入 1998年“全球 500強(qiáng)”的商業(yè)企業(yè) 附件 19 1998年世界商業(yè)零售業(yè)企業(yè) 100強(qiáng)名單 附件 20 江蘇省工程咨詢中心《工程咨詢資質(zhì)證書(shū)》 證書(shū)編號(hào)：工資甲 9401014 附件 21 江蘇省工種咨詢中心《 AAA級(jí)江蘇省信 譽(yù)咨詢企業(yè)（機(jī)構(gòu)）證書(shū)》 附圖： 附圖 1 項(xiàng)目區(qū)位圖 附圖 2 項(xiàng)目平面布置示意圖 附圖 3 歐尚集團(tuán)分支機(jī)構(gòu)分布圖 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國(guó)歐尚集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 1－ 4。 歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過(guò)一系列的籌劃和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在 中國(guó)。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營(yíng)業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá) 2 萬(wàn)多種，銷售的商品 60％為食品。 圖 11 歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷技術(shù)、廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企業(yè)，且申請(qǐng)前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請(qǐng)前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2 億美元以上。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。在北京、上海、山 東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。近三年公司的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在 5000萬(wàn)美元以上， 1999年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為 5450 萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口 3325萬(wàn)美元。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合 作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)