【導(dǎo)讀】利控股集團有限公司合資組建的大型石化企業(yè)。公司第一期年產(chǎn)45萬噸PTA. 預(yù)計到2020年年底投產(chǎn)，是目前世界上單線投資規(guī)模最大、預(yù)計建設(shè)工期最短的PTA項目，也是浙江省首個特大型PTA項目。目前，公司正在積極籌備PTA二期項目。二期項目建成后，華聯(lián)三鑫石化的PTA年總產(chǎn)量將。在未來的3~5年里，公司將建成年產(chǎn)量超過200萬噸的PTA生產(chǎn)規(guī)模。議上級部門予以重視和支持?，F(xiàn)代宏觀經(jīng)濟的研究應(yīng)該是以“需求”為核心的。其中消費者收入與商品價格決定購買能力，消費者嗜好及其對。這種政策變動導(dǎo)致的需求集中釋放是催生房地產(chǎn)業(yè)1998年至今。因此，目前房地產(chǎn)體制改革對福利分房體制下所累積的龐大需求的集中釋放作用正不斷

　　

【正文】 構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 戰(zhàn)略的實施，為商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇。杭州經(jīng)濟、城市自身的特點蘊含了有利于商業(yè)進一步發(fā)展的因素。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展 （ 1）市區(qū)擴大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個更為堅實的需求基礎(chǔ)。一個城市的商業(yè)發(fā)展程度與其城市規(guī)模是正相關(guān)的。杭州城市區(qū) 劃調(diào)整（原蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū)）以后，杭州市區(qū)面積達(dá)到 3068平方公里，人口達(dá)到 373萬。給杭州商業(yè)發(fā)展擴張?zhí)峁┝烁鼮閺V闊的空間。 （ 2）良好的區(qū)位優(yōu)勢和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費潛力。杭州位于我國最具活力的長江三角洲城市帶內(nèi)，經(jīng)濟連年保持了較高的增長速度（ 1999至 2020年年平均增長 ％）。 2020年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 1568億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，按當(dāng)年匯率計算已突破 3000美元，市區(qū)居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到 10896元（在 15個副省級城市中排第 5）。與較高的收入 水平相適應(yīng)，杭州的社會消費品零售總額近三年的平均增速達(dá)到 ％，在全國大中城市中位于前列。 （ 3）杭州提出 構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 戰(zhàn)略目標(biāo)，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點之一加以大力扶持。 資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展 據(jù)對杭州市商業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，在今后發(fā)展中，商業(yè)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠自有資金、銀行貸款及部分外資。 2020年，杭州市金融機構(gòu)各項存款余額達(dá)到 ，其中，城鄉(xiāng) 居民儲蓄存款余額為 。同時，浙江省民間資本有著巨大潛力，據(jù)估計 2020年浙江省民間資本達(dá)到 8000億元，雄厚的資金實力加上浙江省悠久的經(jīng)商傳統(tǒng)、濃厚的商業(yè)氛圍，為杭州商業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。此外，外資的強力注入給杭州零售業(yè)帶來新的活力 相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動和支撐商業(yè)發(fā)展 旅游、會展業(yè)的發(fā)展對商業(yè)零售的帶動作用十分明顯。杭州憑借自身獨特的旅游、會展資源，具有發(fā)展商業(yè)零售業(yè)的天然優(yōu)勢， （ 1）西湖博覽會旨向政府搭臺，企業(yè)唱戲。連續(xù)三年成功舉辦的西博會已形成 西博效應(yīng) ，據(jù)統(tǒng)計， 2020年西湖博覽會，共有 620萬人次直接參與了活動，會展成交額 ，門票收入 1675萬元，直接拉動杭州 GDP增長 個百 分點。西博會產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)效益更是驚人，旅游、交通、通訊、賓館、百貨、餐飲等行業(yè)經(jīng)營收入都有兩位數(shù)的增長。 此外，杭州已獲得明年 5月的中國旅游交易會的舉辦權(quán)， 2020年世界休閑博覽會也花落杭州，杭州商家已經(jīng)或正在把握這年復(fù)一年的商機，搶占制高點。 年份 2020年 2020年 2020年 帶動商場、餐飲收入增長額（單位：億元） （ 2）上海世博會，杭州近水樓臺 可得月。上海世博會的成功申辦，為整個長江三角洲孕育了一個巨大的商機，不僅上海服務(wù)業(yè)功能將更加強化，它的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品需求本身將難以滿足，需要周邊地區(qū)的支持。因此，從地域上講，杭州將是此次世博會的最大受益者之一。據(jù)一項保守的預(yù)測，上海世博會吸引的眾多游客中，至少有 35%將順道去周邊城市一游，眾多旅客特別是國際旅游者的增加，對高檔旅游產(chǎn)品消費的拉動是顯而易見的。杭州必須抓住這次歷史性機遇，利用世博會 溢出效應(yīng) 加快自身旅游商貿(mào)的發(fā)展。 （ 3）西湖的擴容與整治，意在旅游，利在零售業(yè)。已完成的西湖南線整合以及正在進行中的 西湖西進 工程以及新湖濱大型復(fù)合型商業(yè)圈的建設(shè)，將大大拓展西湖水域面積，實現(xiàn)西湖旅游資源的大整合。由此帶來的旅游線路增多、游客量的上升以及商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、品位的提升也必將惠及零售業(yè)。 旅游、會展之外，杭州在電子商務(wù)（全國試點城市）、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢也為商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展提供了便利條件。 c、促進商業(yè)零售業(yè)進一步發(fā)展的對策建議 杭州商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足國內(nèi)，輻射國際的思路展開，以與建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游都市 和 購物天堂 的目標(biāo)相適應(yīng)，為此，大力發(fā)展杭州商業(yè)零售業(yè)必須加大各項配套措施。 強化定位意識 圍繞杭州國際風(fēng)景旅游城市的定位，抓住 旅游西進 及 西湖西進 的有利時機，利用杭州獨特的人文底蘊和優(yōu)美的山水景觀，加快商貿(mào)與旅游業(yè)的聯(lián)動和協(xié)調(diào)發(fā)展，充分利用杭州豐富和旅游資源、人文歷史資源，大力發(fā)展商旅結(jié)合的特色商貿(mào)。現(xiàn)代零售業(yè)面對的是日益成熟的、具有較高松散性和流動性的消費群體。消費內(nèi)容的多樣化，需要層次的復(fù)雜化和購買行為的理性化，需要杭州零售業(yè)界樹立科學(xué)、整體的現(xiàn)代營銷觀念，杭州作為經(jīng)濟發(fā)達(dá)、旅游興旺的開放性城市，與上海近在咫尺，改變游在杭州、購在上海既是戰(zhàn)術(shù)競爭的實現(xiàn)，更是戰(zhàn)略競爭的轉(zhuǎn) 變。改善投資環(huán)境，政府在稅費的管理上應(yīng)給企業(yè)提供方便。 加強統(tǒng)一規(guī)劃 杭州市提出了要 構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 ，從 西湖時代 走向 錢塘江時代 ，城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展，整個城市無論從經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展戰(zhàn)略都將有一次新的發(fā)展和新的轉(zhuǎn)折。因此，政府要盡快建立和完善市場準(zhǔn)入的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系，要根據(jù)城市發(fā)展的總體布局制訂好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，包括網(wǎng)點數(shù)量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點規(guī)模等方面，并以此為依據(jù)抓好網(wǎng)點的調(diào)整和布局。商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)結(jié)構(gòu)宏觀控制的原則，引導(dǎo)企業(yè)對倉儲設(shè)施、物流配送中心等商品流 通領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)的投資，從而達(dá)到總體上的布局平衡、資源優(yōu)化和效益提高。 加快改革進度 總體上，要樹立大杭州、大市場、大流通的觀念，打破所有制界限、打破部門界限、打破地域界限、打破行業(yè)界限，適應(yīng)專業(yè)化分工、社會化協(xié)作的趨勢，推動商貿(mào)資源的整合和提升。商貿(mào)企業(yè)要深化改革，推進企業(yè)制度創(chuàng)新，在進一步明晰產(chǎn)權(quán)的前提下，推進產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少國有經(jīng)濟在商業(yè)零售業(yè)中的比重，積極發(fā)展多元化投資主體，吸引和組織更多的國內(nèi)外資本；在政策制定上向商業(yè)企業(yè)傾斜，培育新的消費熱點，鼓勵、引導(dǎo)新型商業(yè)態(tài)發(fā)展；在商業(yè)企業(yè)內(nèi)部，建立科 學(xué)、高效的管理機制，利用杭州被確定為全國信息化試點城市、電子商務(wù)試點城市及流通信息化試點城市的有力契機，加快電子商務(wù)進程。 注重特色經(jīng)營 一是注重發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是低成本擴張的有效途徑，杭州應(yīng)積極創(chuàng)造有利條件，加緊培育若干個跨地區(qū)、跨所有制的連鎖企業(yè)集團，對 家友 等一些已具一定實力的區(qū)域知名企業(yè)重點扶持，營建 12家具備規(guī)模優(yōu)勢、品牌效應(yīng)和示范作用的零售業(yè) 航空母艦 ；二是注意特色經(jīng)營，通過商品、配送、管理技術(shù)的聯(lián)結(jié)，發(fā)展銷售網(wǎng)絡(luò)。以新引人、以奇招客、 以特制勝，走專業(yè)、精品、時尚之路。這是傳統(tǒng)零 售業(yè)及中小超市安身立本的舉措；三是加快城市特色街區(qū)建設(shè)，發(fā)揮杭州的區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、文化優(yōu)勢，使商業(yè)特色街區(qū)成為杭州旅游觀光、購物休閑的城市商貿(mào)旅游結(jié)合的精品、亮點；四是打造 美食天堂 品牌，利用杭州已成功舉辦了三屆 中國美食節(jié) 及 杭幫菜 在全國大行其道的有利時機，全力打響 美食天堂 品牌，使餐飲業(yè)成為杭州商貿(mào)旅游服務(wù)業(yè)中的亮點。 創(chuàng)塑杭州品牌 引導(dǎo)杭州商貿(mào)業(yè)創(chuàng)塑、培育自己的品牌，進一步擴大影響力、增強競爭力，使杭州品牌逐漸躋身國際一流行列。以創(chuàng)塑品牌工程為載體，推行商品品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，進而增強企業(yè)的 核心競爭力。 發(fā)揮橋梁作用 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁作用，通過行業(yè)自律規(guī)則和行業(yè)準(zhǔn)入規(guī)則對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督約束。同時行業(yè)協(xié)會應(yīng)在政府溝通的參與、會員聯(lián)系、信息引導(dǎo)以及保護、營造良好的競爭環(huán)境等方面發(fā)揮作用。 杭州百貨業(yè)正在走向 “ 巨頭 ” 時代 2020年 2月，世界第一奢侈品制造集團 LVMH宣布：將在杭州大廈開設(shè)路易威登專賣店。這個擁有 150年歷史的世界第一品牌登陸浙江，從此，奢侈品一腳踏入我們的生活。 2020年 3月，香港連卡佛杭州店開張，世界三大品牌之一的 GUCCI落戶延安路，開業(yè)當(dāng)天人潮涌動。 2020年 5月，杭州大廈 B樓精品商場一期開幕，第一批世界大牌迫不及待地走到杭州人面前。 2020年 9月，杭州大廈化妝品商場引進了堪稱世界頂級護膚品牌 —— LAMER、 SISLEY， SISLEY的單天銷售再次刷新了歷史記錄。 2020年 11月，路易威登如約開張， 3小時內(nèi)做了 40萬元的營業(yè)額。而僅隔十幾天，另一個世界大牌 —— GIORGIOARMANI 也在湖濱 “ 國際名品街 ” 圍起了幕墻，其他兩家國際大牌也在湖濱顯山露水。 2020年 12月，杭州大廈精品商場開張， 30 家國際一線品牌全線亮相。 大牌們進入的速度之驚人，就像卓 別林時代的電影一樣，他們在杭州短短一年的舉動幾乎濃縮了之前在中國需要幾年才能走完的路。當(dāng)杭州人街談巷議著一個普通的革制包包要賣幾萬元的時候，杭州的奢侈品擁躉者們迅速對世界大牌趨之若鶩。 正如路易威登亞太區(qū)行政副總裁狄方華先生所說的那樣：杭州是一個消費很成熟的城市，有 很成熟的顧客、 很職業(yè)的零售商，我們對這個市場充滿了信心。業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，杭州是全國正在崛起的一線奢侈品市場。無論杭州是否真的能承載起眾多世界大牌的關(guān)注，但有一點卻是不爭的事實，那些大牌真的已經(jīng)開到了家門口，對他們來說，杭州已經(jīng)成了北京、上海之 后，第三個不能忽視的市場。 商場經(jīng)營者（目標(biāo)客戶群）預(yù)測 杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。 杭州市轄 8個區(qū)、 3個縣級市、 2個縣。全市總面積 16596平方公里，總?cè)丝?。其中市區(qū)面積 3068平方公里，人口 。共設(shè) 49個街道、 122個鎮(zhèn)、 58個鄉(xiāng)。 消費品市場持續(xù)較旺。 2020年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，麥德龍、百安居、歐尚、易初蓮花等世界著名零 售企業(yè)相繼來杭開設(shè)大型超市。年末我市限額以上連鎖零售企業(yè)和餐飲企業(yè)有 43家，門店總數(shù) 735個，年銷售額達(dá) 61億元，比上年增長 %。杭州大廈、百大、銀泰百貨、解百等大型商業(yè)零售企業(yè)年零售額均超 10億元。目前杭州零售市場已形成一個內(nèi)資、外資并存，以集團化發(fā)展的優(yōu)勢企業(yè)和大型連鎖超市為主體的新格局。 ● 商品市場和特色街 杭州現(xiàn)擁有各類商品市場 668個，年成交額達(dá) 。蕭山商業(yè)城、杭州四季青服裝市場、中國絲綢城等 19家商品市場年成交額均超過 10億元。杭州的商業(yè)特色街有：上城區(qū)的清河坊歷史街區(qū)和南山路 休閑街、下城區(qū)的絲綢特色街和武林路時尚女裝街、江干區(qū)的服裝特色街、拱墅區(qū)的信義坊商業(yè)步行街、西湖風(fēng)景名勝區(qū)的梅家塢茶文化村落等。目前正在積極建設(shè)的湖濱旅游商業(yè)特色街區(qū)將從 2020年 10月起陸續(xù)建成開街。 營銷設(shè)想 房地產(chǎn)業(yè)制造和生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價值巨大、使用期長、建設(shè)周期長等特點，因此較一般行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)營銷的重要性就更為突出。房地產(chǎn)的全方位營銷，是一項專業(yè)性、科學(xué)性很強的綜合活動。 本項目在開發(fā)的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應(yīng)市場的需要。本項目在獲準(zhǔn)立項后， 將對市場營銷做深入全面的策劃，現(xiàn)僅對營銷做以下設(shè)想。 開發(fā)初期的營銷策劃 應(yīng)注重供需分析和前期準(zhǔn)備工作研究。供需分析就是要對特定房地產(chǎn)市場狀態(tài)進行研究，以 其對該類市場目前和未來供需進行分析。前期準(zhǔn)備工作分析首先應(yīng)了解政府審批程序，正確處理好各方面的關(guān)系，加快審批程序，其次要做好地段分析和熟悉資本市場變動。海外投資者稱房地產(chǎn)為 “ 地段，地段，地段 ” 可見地段分析在房地產(chǎn)營銷策劃中的作用非同一般。 房產(chǎn)定位 定位也就是找準(zhǔn)自己的位置。從十佳樓盤來看，都有自己明晰而準(zhǔn)確的定位。 定位分項目定位、市場定位、功 能定位、身份定位等多種定位。 在項目定位之前都要進行詳細(xì)充分的市場調(diào)查，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)然后確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這個市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。比如世紀(jì)之門的“ 人，詩意的居住 ” 、蓮浦花苑的 “ 生活在新鮮的地方 ” 等等都是綜合性概括性地將樓盤定位表達(dá)出來。 市場定位就是要選準(zhǔn)買家。要知道建這么多的樓，是誰來買，并對這些將買房的顧客進行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。 功能定位就是要站在顧客的立場上。對房屋小區(qū)的功能進行系統(tǒng)的策劃，也就是怎樣進一步地滿足需要 。功能定位采用的標(biāo)準(zhǔn)，是必須要滿足購房者的需求。 身份定位就是顧客群體的區(qū)域化，也就是本樓盤所吸引的人。在美國，白種人與黑種人居住的不是一個地方，有錢的大老板居住的地方不一樣，明星居住的地方也不一樣。 通過定位，進一步對樓盤的概念及理念有一個明確的確定，由此出發(fā)，才能建造一流的樓盤。 管理及經(jīng)營體系 對整個樓盤的管理及經(jīng)營要在組織結(jié)構(gòu)上、職責(zé)及營運程序上有一個詳細(xì)的規(guī)劃。在上海，看到許多房地產(chǎn)公司都是緊張有序地工作，各方面配合比較良好，都是為了賣房子而努力。 建筑設(shè)計及樓盤規(guī)劃 這 方面的關(guān)鍵是由誰給設(shè)計者提出具體的要求，實際上，應(yīng)該由咨詢公司與開發(fā)商共同撰寫《建筑規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》。這些內(nèi)容就不再詳細(xì)講解。 投資方式 對于房地產(chǎn)項目的投資應(yīng)該采取哪種方式，在杭州已看到了強強聯(lián)合，投資商等等都在進行組合。 作為投資分為長線、短線、長短結(jié)合的投資，不同的樓盤項目需要進行不同的合理投資。 銷售策略 即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多